اقتصاد مسکن

نمی‌دانی؟ یادبگیر؛ نمی‌توانی؟ بخواه!! - تقریر حقیقت، تقلیل مرارت

نمی‌دانی؟ یادبگیر؛ نمی‌توانی؟ بخواه!! - تقریر حقیقت، تقلیل مرارت

اقتصاد مسکن

نوشته‌های ایمان عابدی

۱۶ مطلب با موضوع «اقتصاد مسکن :: سیاست‌گذاری» ثبت شده است

مسکن خالی به علل مختلف مثل مهاجرت، نیاز به بازسازی، فرسودگی، فوت ساکن، مصادره توسط بانک، مشکلات قانونی و سفته­بازی می‌تواند وجود داشته باشد. وجود یک مقدار خانه خالی در بازار مسکن لازم است. نرخ طبیعی یا ساختاری خانه‌های خالی در اقتصاد شبیه نرخ طبیعی بیکاری است. وجود حدوداً 5-7 درصد خانه خالی در اقتصاد طبیعی است. مسکن خالی می‌تواند به جابه‌جایی کمک کند و هزینه و زمان جست‌وجو برای خانه جدید را کاهش دهد؛ اما اگر نرخ مسکن خالی بالاتر از نرخ طبیعی باشد نشان‌دهنده یک مشکل است. این مشکل می‌تواند ناشی از عوامل سه‌گانه بازار باشد. نیروهای تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه‌ای و عرضه می‌توانند در شکل‌گیری مسکن خالی مؤثر باشند. چنانچه تقاضای مصرفی در یک منطقه به علت کاهش قدرت خرید یا کاهش جمعیت مثلاً مهاجرت کم شود؛ آنگاه انتظار می‌رود تعداد مسکن خالی زیاد شود. همچنین اگر عرضه بیش از نیاز باشد یا ساخت‌وساز متناسب با نیاز و توان خرید مصرف‌کنندگان نباشد خانه‌های ساخته شده خالی می‌مانند. در مورد تقاضای سرمایه‌ای نیز می‌توان گفت وقتی تقاضای سفته‌بازی یا سوداگری در یک منطقه افزایش پیدا کند مسکن خالی زیاد می‌شود؛ بنابراین برخلاف آنچه معمولاً بیان می‌شود که تقاضای سوداگری موجب شکل‌گیری مسکن خالی شده می‌توان به‌وضوح دو نیروی دیگر به‌جز سوداگری را در شکل‌گیری مسکن خالی مؤثر دانست؛ اما متأسفانه آمار دقیقی در خصوص تفکیک علل خالی ماندن مسکن وجود ندارد. در کشورهای پیشرفته احصای خانه‌های خالی، دلیل خالی ماندن آن و پرکردن آن‌ها بر عهده دولت‌های محلی یا همان شهرداری‌هاست که به طور دقیق به موضوع رسیدگی می‌کنند.

۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰ ۰۶ آبان ۰۲ ، ۱۵:۳۴
ایمان عابدی

مروری بر سیاست‌های زمین و ساختمان

برآیند 60 سال سیاست‌گذاری زمین و ساختمان

سیر تحولات کلان سیاست‌های زمین و ساختمان

آن چه بر مسکن گذشت

امروزه اندیشه پیشرفت و بهبود کیفیت زندگی یکی از دغدغه‌های اصلی مردم است. اقتصاد نیز علمی است که وظیفه طراحی سازوکار­های رسیدن به وضعیت مطلوب را برعهده دارد. سازوکاری که به نحو عادلانه نهادسازی کرده و نحوه تعامل بازیگران، نحوه تولید، توزیع و مصرف را مشخص کند. اصول و قواعد حاکم بر بازیگران عرصه مسکن که از سوی دولت­ها در 60 سال اخیر وضع شده در نهایت وضعیت حاضر را با تمام نقاط مثبت و منفی آن شکل داده است. مشکلات امروز بخش مسکن نتیجه روندی است که سیاست‌گذاری از سال 1340 تاکنون در پیش گرفته است. یک تصویر کلی از اتفاقاتی که از آن زمان تاکنون رخ‌داده و قضاوت در مورد آن می­تواند چراغ راهی برای آینده به دست دهد. تصویری کلان که در جزئیات معمولاً زیبا و درست است اما برآیند آن ها نهایتاً منجر به محدودیت منابع و امکانات لازم برای ساخت‌وساز می­شود. در ادامه بیشتر به شرح جزئیات سیاست‌های درستی که در مجموع برآیند نامطلوبی داشته اشاره می­شود.

۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰ ۰۶ آبان ۰۲ ، ۱۵:۳۱
ایمان عابدی

با معضل اجاره‌بها در ایران چه کنیم؟

ایرانی‌ها نه از دیرباز ولی حداقل در چند دهه اخیر باتوجه‌به تغییرات نظام اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی گرایش بسیار زیادی به داشتن مسکن ملکی و خرید خانه پیدا کرده‌اند. رشد روز افزون و پایدار تورم املاک و مستغلات را کاملاً به یک دارایی سرمایه‌ای تبدیل کرده که داشتن آن می‌تواند بر ثروت خانوار بیفزاید و عدم بهره‌مندی از آن نیز به یک عقب‌ماندگی در دارایی و ثروت منجر می‌شود. بیشتر افراد در تلاش هستند که صاحب‌خانه شوند، یک‌تکه زمین، باغ یا ملک تجاری در هرجایی که می‌توانند بخرند و به‌عنوان سرمایه نگه‌داری کنند. مالکان املاک و مستغلات هم از محل رشد این دارایی و هم از محل اجاره دریافتی آن یک درآمد ثابت، بلندمدت و پایدار دارند که می‌تواند به‌مثابه یک پوشش ریسک قوی عمل کند.

۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰ ۲۱ شهریور ۰۲ ، ۰۴:۵۹
ایمان عابدی

بخش‌های اقتصادی اعم از مسکن، معدن، صنعت، پتروشیمی، صنایع‌دستی، گردشگری و... در یک نظام کلان اقتصادی تعریف و ساخته می‌شوند. بدون اصلاحات کلان و اساسی در نظام اقتصادی قطعاً نمی‌توان انتظار داشت بخش‌های اقتصادی به‌درستی کار کنند. رونق بخش‌ها در گرو اصلاح ساختار بودجه، اصلاح نظام پولی و بانکی، اصلاح قوانین کار و تولید است. محرومیت‌زدایی در پرتو این اصلاحات صورت می‌گیرد و هر رونق بخشی در گرو کارکرد صحیح نظامات کلان اقتصادی است. اقتصاد ایران نیز از این قاعده مستثنا نیست. مهار تورم افسارگسیخته، کنترل نرخ ارز، رهایی از دلاریزه‌شدن کل اقتصاد، استفاده از ظرفیت دولت‌های محلی به معنی فعال‌سازی شهرداری‌ها در اجرا و طراحی سیاست‌ها و همچنین اصلاح رکن اساسی ساختار بودجه یعنی نظام مالیاتی از الزامات و ضروریات است. توجه به این موارد در بخش مسکن به چه معناست؟ ارتباط بخش املاک و مستغلات با این اصلاحات کلان چیست؟ سؤالی است که در ادامه به پاسخ آن خواهیم پرداخت.

۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰ ۲۱ شهریور ۰۲ ، ۰۴:۵۵
ایمان عابدی

سیاست‌های ایران در مسکن مقرون‌به‌صرفه

 

1. مقدمه

ادبیات مسکن قابل استطاعت یا مقرون‌به‌صرفه بیش‌ازپیش در دنیا درحال‌توسعه و گسترش است. ابزارها و سیاست‌های مختلفی در این زمینه طراحی شده و قانون‌گذاران در کشورهای پیشرفته به این مسئله اهتمام دارند. برخی از مهم‌ترین سیاست‌های افزایش مسکن قابل استطاعت عبارت است از: بازکردن قفل‌شدگی زمین برای استفاده از آن در ساخت‌وساز، اصلاح سیاست‌های شهری ساخت‌وساز اعم از قوانین تراکم و ...،اعطای تسهیلات مناسب برای ساخت و خرید مسکن، استفاده از روش‌های ساخت‌وساز بهینه و مهندسی مسکن و استفاده از ابزارهای مناسب مالیاتی و یارانه‌ای. ابزارهای مالی نیز می‌تواند یکی از مشوق‌ها برای ساخت‌وساز مسکن، کاهش هزینه ساخت‌وساز، افزایش قدرت خرید خانوارها از طریق تخفیف مالیاتی و یارانه، کاهش هزینه تسهیلات و... باشد. بخشی از سیاست‌های افزایش مقرون به صرفگی مسکن به اصلاح نظام رفاهی نیز می‌پردازد. بدین منظور نظام یارانه‌ها و مالیات‌ها نیز باید تغییرات اساسی کند. از مهم‌ترین این سیاست‌ها می‌توان به تشویق مشارکت کارفرمایان در ساخت مسکن برای کارگران و کارمندان به‌وسیله معافیت‌های مالیاتی، مشوق‌های مالیاتی برای سازندگان مسکن به‌خصوص سازندگان مسکن ارزان‌قیمت مخصوص کم‌درآمدها، اعطای تسهیلات ارزان‌قیمت، بلندمدت و با اقساط کم و... اشاره کرد.

۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰ ۲۱ شهریور ۰۲ ، ۰۴:۵۳
ایمان عابدی

بازار نیوز

لینک مصاحبه، سایت بازار نیوز

«ایمان عابدی» کارشناس اقتصاد مسکن در گفتگو با بازارنیوز در پاسخ این سوال اظهار کرد: متاسفانه بانک‌های کشور طی سال‌های اخیر آن میزان از تسهیلاتی هم که تحت عنوان خرید مسکن برای متقاضیان در نظر گرفته شده است را به مردم اعطا نمی‌کند و به هنگام پرداخت تسهیلات، بخشی از مبلغ را به نهاد‌های زیر مجموعه‌ای خود همچون کارگزاری و بیمه‌ها تخصیص می‌دهند.

این کارشناس مسکن با تاکید بر این که بر اساس قانون، بخش املاک و مستغلات بانک‌ها نمی‌توانند بیش از حد مشخصی اقدام به خرید ملک و مستغلات کند، گفت: به همین منظور بسیاری از بانک‌ها برای دور زدن این قانون با استفاده از تخصیص بخشی از تسهیلات خود به شرکت‌های زیر مجموعه‌ای خود اقدام به خرید املاک و مستغلات بیش از حد قانونی خود می‌کنند.

وی افزود: به رغم وجود چنین رویکردی باز هم مشاهده مشاهده می‌شود که بانک‌ها درباره سرمایه‌گذاری در بخش تولید مسکن سهم زیادی نداشته و حتی برای این کار هم ساز وکار مشخصی تدوین نکرده‌اند؛ به عنوان مثال، بانک مسکن به عنوان متولی اصلی در ارائه تسهیلات بانک در بخش مسکن، تمامی طرح‌های خود از جمله خرید «مسکن جوانان» را بر مبنای خرید مسکن طرح ریزی کرده است؛ مضاف بر این بانک، دیگر بانک‌های کشور نیز تاکنون ساز وکار و دستور العمل خاصی را برای ارائه وام ساخت و تولید مسکن برای متقاضیان در نظر نگرفته‌اند.

عابدی توضیح داد: در صورت تصمیم و اراده بانک‌ها در ارائه وام ساخت مسکن به مشتریان بانکی، مراحل اجرای این تسهیلات به این گونه خواهد بود که پس از اتمام مرحله اولیه ساخت مسکن، اقدام به واریز مرحله اول تسهیلات بانکی می‌کند، سپس در مرحله دوم و بعد از اتمام ظرافت‌های ساختمان سازی، بانک‌هم در آن زمان مرحله‌ای دیگر از تعهدات مالی خود در آن تسهیلات را اجرا می‌کند؛ با توجه به این که اجرای این شکل از پرداخت وام نیازمند بازرسی بیشتر است، در چنین شرایطی بانک‌های کشور ترجیح می‌دهند که چنین ساز وکاری را در پیش نگیرند.

این کارشناس بازار مسکن پیرامون علت تمرکز بانک‌ها در ارائه سرمایه در گردش برای تسهسلات بخش مسکن گفت: متاسفانه بانک‌ها به دلیل گریزان بودن از اعطای تسهیلات بلند مدت، اقدام به پرداخت وام‌هایی می‌کنند که بتوانند در اسرع وقت منابع مالی خود را همراه با سود مد نظر به دست بیاروند، مطمئنا یکی راه‌های تحقق این هدف، اعطای تسهیلات بانکی در قالب سرمایه در گردش خواهد بود که دست بانک‌ها را برای انجام چنین تعاملات اقتصادی باز خواهد گذاشت چرا که در چنین شرایطی بانک‌ها می‌توانند وام ارائه شده را در بازه زمانی یک تا دو ساله باز پس گیرند.

وی متذکر شد: به عنوان مثال، بخش‌های صنعت، معدن و یا حتی بازرگانی در کنار ساختمان و مسکن از جمله حوزه‌هایی هستند که بانک‌ها تمایل بسیار زیادی در پرداخت سرمایه در گردش برای کسب سود و رشد منابع مالی خود دارند؛ درحال حاضر آن چه که مشخص است این است که به دلیل شرایط تورمی کشور بانک‌ها علاقه‌ای برای اعطای تسهیلات برای سرمایه‌گذاری در بخش‌های اقتصادی نداشته و حتی به نوعی از آن فراری نیز هستند.

عابدی در پایان خاطر نشان کرد: در این میان باید این نکته را هم یاد آور شد که باعث و بانی بروز شرایط تورمی کشور درحقیقت خود بانک‌ها هستند، چرا که بر خلاف تمامی مطالب مطرح شده در مورد بانک مرکزی و دولت، این خود بانک‌ها هستند که با هدایت نقدینگی به بخش‌های متفرقه و غیر مولد باعث رشد نقدینگی در اقتصاد کشور شده‌اند؛ در حال حاضر می‌توان به جرئت گفت که ۷۰ درصد از تورم فعلی کشور متعلق به بانک هاست چرا که طی چند دهه اخیر این نهاد‌های اقتصادی آن گونه که خود می‌پسندیدند و در نظر داشتند اقدام به ارائه وام و تسهیلات می‌کردند.


۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰ ۲۹ بهمن ۰۰ ، ۱۷:۲۸
ایمان عابدی

بخش بزرگی از تولید در ایران به صنایع ساختمانی گره می‌خورد؛ مثل تولید فولاد، سیمان و کاشی و سرامیک که بر پایه ساخت‌وساز شکل گرفته است. بدون رونق بخش ساختمانی کل تولید کشور هم ضربه می‌خورد. اما این نحو توسعه اقتصادی درست بوده؟

توسعه باید در تمام ابعاد اقتصادی می‌بود ولی تولیدات کشور یک بعدی و مربوط به ساخت‌وساز شده‌اند. تولید باید به سمت خروج از وضعیت تک بعدی برود و تنوع داشته باشد.

صنایع هایتک، دانش_بنیان و غیرساختمانی نیز باید پابه‌پای بخش ساختمانی پیشرفت کنند؛ ولی مادامی که عمده اقتصاد تک بعدیست بدون رونق ساخت‌وساز رشد اقتصادی بالا هم دست یافتنی نیست.

صنعت پتروشیمی به عنوان رقیب جدی یا بهتر بگیم جایگزین بخش تولید ساختمانی نیز جایگزین مناسبی نیست چون کاملا متکی به صادرات است. وضعیت صادرات هم با توجه به موقعیت جهانی ایران مناسب نبوده و نیست.

بنابراین در یک‌کلام توسعه اقتصادی ما امنیت اقتصادی را به همراه نداشته است و ضربه پذیر است.

این که گفته میشود مسکن پیشران اقتصاد است کاملا درسته ولی ساخت‌وساز یک بخش از تولید ناخالص داخلیست، اینکه ما اقتصادی را بنا نهادیم که اگر ساخت‌وساز در کشور رونق داشته باشد اقتصاد هم رونق دارد و اگر ساخت‌وساز وارد رکود شود کل اقتصاد وارد رکود می‌شود برخلاف #امنیت_اقتصادی است.

ایمان عابدی

۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰ ۲۶ دی ۰۰ ، ۰۲:۲۷
ایمان عابدی

اختلاف قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی بین مناطق تهران ده برابر است و بین ۹/۸ تا ۹۹/۲ میلیون تومان قرار دارد.

اختلاف ده برابری قیمت زمین؛ یعنی حداقل ده برابر نابرابری بین ارزش دارایی مالکان؛ ضمناً ساختمان که روی زمین ساخته شود با ارزش افزوده ساخت‌وساز اختلاف دارایی‌ها بیش از ده برابر هم می‌شود!

مالکیت زمین خود یک موتور تولید نابرابریست که مجوز ساخت‌‌وساز و تراکم فروشی هم آن‌را تشدید می‌کند.

۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰ ۱۰ دی ۰۰ ، ۱۳:۴۲
ایمان عابدی

خلاصه اجرایی پایان نامه کارشناسی ارشد

ایمان عابدی

عنوان کامل پایان نامه :

عابدی، ایمان؛ تحلیل عوامل مؤثر بر نرخ مسکن خالی در ایران طی سال‌های 1385 تا 1395 از طریق روش مدل‌سازی معادلات ساختاری مبتنی بر کمترین مربعات جزئی (PLS-SEM)

مطالعه اصل منبع در سایت کتابخانه دانشگاه امام صادق

مقدمه

نرخ مسکن خالی موجود بیشتر از نرخ طبیعی مسکن خالی است. وقتی بیش از میزان طبیعی، مسکن خالی وجود داشته باشد می‌توان شاهد عدم کارآیی بازار در تأمین نیاز مسکونی خانوارها بود. این عامل می‌تواند حتی منجر به افزایش قیمت‌های مسکن نیز بشود زیرا واحدهای ساخته شده به بازار عرضه نمی‌شود و باعث کاهش عرضه فایل­های‌ مسکونی به بازار می‌شود. پس ایجاد بحران در نظام اقتصادی، ایجاد اختلال در بازار، عدم کارآیی بازار مسکن، افزایش قیمت مسکن و... از نتایج افزایش نرخ مسکن‌های خالی است. ضمن اینکه استفاده­از این مساکن خالی برای معاملات صوری و بالابردن قیمت یک منطقه از عوارض وجود تعداد بالای مسکن خالی است. بنابراین لازم است به عوامل ایجاد این پدیده و راهکار های رفع این مشکل پرداخته شود.

مسکن به­مثابه یک کالا در بازار مصرفی و سرمایه‌ای به‌وسیله نیروهای تطابق سازی (جورسازی) مثل قیمت بین تقاضاکنندگان و عرضه‌کنندگان مبادله می‌شود. از نظر استفاده از خدمات فضای مسکونی این کالا به دو دسته مسکن خالی و مسکن اشغال شده تقسیم می­شود. نرخ مسکن خالی در سرشماری سال‌های 1385، 1390 و 1395 روند صعودی داشته و از نرخ طبیعی فراتر رفته است. افزایش نرخ مسکن خالی در عین وجود تقاضای باالقوه و بالفعل در بازار نشان از شکست بازار مسکن در تامین نیاز مردم دارد. طبق تحقیقات نگه داشتن مسکن به صورت خالی و عدم ارائه آن به بازار می­تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود. از این رو کاهش نرخ مسکن خالی به وسیله مالیات بر خانه های خالی و سایر سیاست ها امری لازم برای اقتصاد مسکن کشور است. اما قبل از ارائه راهکار نیاز است به عوامل موثر بر افزایش مسکن خالی پرداخته شود تا از طریق رفع آن ها مشکل مسکن خالی نیز حل شود.

۱ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰ ۲۷ مهر ۰۰ ، ۱۵:۳۹
ایمان عابدی

سیاست اقتصاد معطل رفع تحریم به اندازه گزاره تحریم هیچ تأثیری ندارد غلط است.

تأثیر تحریم دو گونه است:

۱. کالا در داخل موجود نیست، امکان واردات آن سخت است یا با چندبرابر قیمت و هزینه وارد می‌شود. مثل برخی داروها

۲. یک کالا یا مشابهش در داخل تولید می‌شود؛ اما قیمت آن به نرخ ارز وابستگی دارد.

۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰ ۱۴ مهر ۰۰ ، ۲۱:۲۸
ایمان عابدی

مطالب کانال دکتر اولاد رو کامل مطالعه کردم دو نکته که ایشان تاکید زیادی بر آن دارند به نظرم قابل نقد بود که با ایشان مطرح کردم و دکتر هم با بزرگواری پاسخ دادند که متن سوال و پاسخ را در ادامه می بینیم. 

سوالات بنده از دکتر اولاد:

چند سوال و نقد:

۱. ایشان سیاست حذف قیمت زمین را غیر ممکن میدانند!
بنظرم بین حذف قیمت زمین در معامله مسکن با تفاوت در ارزشمندی زمین خلط کرده اند.
آنچه در استدلال ایشان آمده نشان از وابستگی قیمت مسکن به زمین و زمین به موقعیت و امکانات است. این مطلب کاملا قابل قبول است. اما قیمت مسکن تشکیل شده از ارزش زمین+ساختمان ، چنانچه مالکیت زمین منتقل نشود ارزش نامبرده متعلق به دولت بوده و در معاملات تنها ارزش ساختمان محاسبه و معامله انجام می‌گیرد. بنابراین تفاوت های ایجاد شده در ارزش زمین به دولت تعلق دارد و در معامله وارد نمی‌شود. البته ارزش دارایی دولت رشد می‌کند.
حتی شاید بتوان مالکیت زمین را با قیمت کم + هزینه آماده سازی به شرط اینکه مسکن مذکور همیشه به کم درآمدها اختصاص یابد منتقل کرد.

۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰ ۱۵ خرداد ۰۰ ، ۱۴:۲۹
ایمان عابدی

تحلیل عوامل مؤثر بر نرخ مسکن خالی در ایران طی سال‌های 1385 تا 1395 ازطریق روش مدل‌سازی معادلات ساختاری مبتنی بر کمترین مربعات جزئی (PLS-SEM)

ایمان عابدی
دکتر محمد نعمتی
مهدی کیانی

چکیده

مسکن به‌مثابه یک موهبت اجتماعی و به شکل کالای خصوصی در بازار مصرفی و سرمایه‌ای با نیروهای جورسازی مانند قیمت بین تقاضاکنندگان و عرضه‌کنندگان مبادله می‌شود. افزایش مداوم قیمت مسکن، به روند پیش‌بینی‌پذیر و تکرارپذیر سوددهی در بازار منجر شده و انگیزة سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را افزایش داده است. مطابق ادبیات اقتصاد مسکن، یکی از علل مهم شکل‌گیری مسکن خالی افزایش تقاضای سرمایه‌ای مسکن است؛ اما باوجود تکرار این مدعا در مقالات و کتاب‌های مرتبط هنوز این فرضیه در ایران به محک آزمون تجربی گذاشته نشده است. این مقاله به کمک نرم‌افزار SmartPLS و ازطریق روش مدل‌سازی معادلات ساختاری مبتنی بر کمترین مربعات جزئی (PLS-SEM) سعی در کشف عوامل مؤثر بر افزایش نرخ مسکن خالی (سهم مسکن خالی از کل مسکن موجود) در سال­های 1385، 1390 و 1395 دارد. به همین منظور، تأثیر چهار عامل عرضه، تقاضای سرمایه‌ای، جمعیت و قدرت خرید بر نرخ مسکن خالی آزمون شد و نتایج نشان دادند در سال‌های 1390 و 1395 کاهش تقاضای مصرفی (کاهش قدرت خرید) و افزایش تقاضای سرمایه‌ای و در سال 1385 کاهش جمعیت در برخی استان‌ها علل اصلی و عمدة افزایش نرخ مسکن خالی بوده است. دربارة سایر عوامل نیز در سال 1385 نرخ مسکن خالی با قدرت خرید خانوار و تقاضای سرمایه‌ای رابطة معکوس و با عرضه رابطة مستقیم داشته و در سال 1390 نرخ مسکن خالی با عرضة مسکن رابطة معکوس داشته است. در سال 1395 نیز افزایش عرضه سهم اندکی در افزایش نرخ مسکن خالی داشته است.

کلیدواژه‌ها

۱ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰ ۱۲ اسفند ۹۹ ، ۱۱:۳۷
ایمان عابدی

 الف. مهم­ترین مشکلات بخش مسکن

مشکلات بخش مسکن معمولاً روابط علی معلولی با یکدیگر دارند و طبیعی است در ذیل توضیح هر مورد از سایر مشکلات نیز سخن به میان آید. به‌عبارت‌دیگر هر مشکل می‌تواند زمینه‌ساز ایجاد مشکلات دیگر باشد.

 1. سوداگری

مسکن تنها باید به‌صورت مصرفی تقاضا شود. استفاده غیر مصرفی از بخش مسکن، سوداگری و سرمایه‌گذاری مالی در بخش مسکن در شرایط فعلی می‌تواند منجر به افزایش بیشتر قیمت‌ها شده و قدرت اقتصادی و رفاه خانوارها را کاهش دهد. سوداگری در سه سطح فرهنگی، طراحی بازار و دخالت دولت درمان‌پذیر است. در سطح فرهنگی باید مشکلات روان‌شناختی و اقتصادی سوداگری برای سوداگران شرح داده شود. در سطح دوم باید بازاری طراحی شود که امکان سوداگری در آن کاهش یابد. در سطح سوم دولت با مداخله از طریق مالیات‌های تنظیمی می‌تواند دست سوداگران را از مسکن کوتاه کند. مالیات بر مسکن خالی، مالیات بر زمین بایر، مالیات بر معاملات مکرر، مالیات بر مسکن گران‌قیمت و مالیات بر عایدی زمین و مسکن از مهم‌ترین مالیات‌های موردنیاز برای رفع سوداگری محسوب می‌شود.

۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰ ۱۵ بهمن ۹۹ ، ۰۲:۳۳
ایمان عابدی

سیاست‌های مالیاتی و یارانه‌ای کارآمد در مواجه با سوداگران مسکن

ایمان عابدی

 

معمولاً برای خروج سوداگران از بازار مسکن پیشنهاد می‌شود بر فعالیت‌های سوداگرانه مالیات‌ وضع شود تا با افزایش ریسک، عایدی سرمایه‌گذاری کاسته شود. ولی وضع مالیات تنها به‌عنوان مکملی در کنار سایر سیاست‌ها می‌تواند کار آیی داشته باشد. اصلاح فرهنگ و رفع هفت بیماری های روانشناختی که از طریق ساحت باورها، احساسات و خواسته‌ها افراد را به سمت فعالیت‌های سوداگری سوق می‌دهد و همچنین  پنج مشکل اصلی بازار مسکن که می‌تواند زمینه ایجاد سوداگری را فراهم کند در دو بخش قبلی توضیح داده شد. در آخرین بخش برای رفع مشکل سوداگری به مالیات‌ها پرداخته می‌شود. چنانچه زمینه‌های فرهنگی و بازاری سوداگری رفع شود می‌توان از طریق ابزارهای مالیاتی به‌کلی دست سوداگران را از بازار مسکن کوتاه کرد.

۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰ ۱۲ شهریور ۹۹ ، ۱۲:۵۱
ایمان عابدی

5 اقدام برای بیرون راندن سوداگران از بازار مسکن

ایمان عابدی؛ کارشناس بازار مسکن

زمینه بازاری سوداگری مسکن

به نظر می‌رسد مادامی‌که بازار مسکن سامان نیابد وضع مالیات‌های مختلف برای مقابله با سوداگری کار آیی لازم را نداشته باشند.
به گزارش راهبرد معاصر؛ بازار مسکن شامل عرضه، تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌ای است. هرچند مسکن به دلیل دوام بالا و ارزش اقتصادی‌اش ماهیتاً به‌عنوان کالای سرمایه‌ای شمرده می‌شود و هر خانواری که مسکنی را برای مصرف تهیه می‌کند به‌نوعی یک سرمایه‌گذاری نیز انجام داده که بیشترین سهم را نیز در سبد سرمایه خانوار دارد اما در اختیار داشتن بیش از یک مسکن دیگر یک رفتار مصرفی نیست. به همین دلیل به بیان ساده خرید بیش از یک مسکن تقاضای سرمایه‌ای محسوب می‌شود. سرمایه‌گذاری در اینجا ذیل مفاهیم مالی طبقه‌بندی‌شده و به معنی خرید و نگه‌داری مسکن به‌منظور کسب درآمد از محل افزایش قیمت آن است. این سرمایه‌گذاری با آنچه در اقتصاد به‌مثابه خرید کالای مولدی به‌قصد تولید شناخته می‌شود متفاوت است.

معمولاً کارشناسان اقتصادی کارآمدترین سیاست برای رفع مشکل سوداگری را بسته‌های مالیاتی می‌دانند ولی به نظر می‌رسد قبل یا حداقل هم‌زمان با وضع مالیات باید به فرهنگ و خود بازار نیز توجه کرد. در مقاله قبلی به فرهنگ پرداخته شد و در این قسمت به بازار پرداخته می‌شود. کمبود مسکن، تناسب ساخت‌وساز با نیاز، قدرت بازاری بازیگران، سطح زیربنا مسکن و ... ازجمله مهم‌ترین ویژگی‌های مسکن است که در بازار تعیین می‌شود و در ایجاد یا عدم ایجاد سوداگری نقش مهمی دارند. به نظر می‌رسد مادامی‌که بازار مسکن سامان نیابد وضع مالیات‌های مختلف برای مقابله با سوداگری کار آیی لازم را نداشته باشند. در ادامه به برخی ویژگی­های بازار مسکن که سبب سوداگری شده پرداخته می‌شود.

 

۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰ ۲۳ خرداد ۹۹ ، ۱۷:۰۹
ایمان عابدی

7 بیماری روانشناختی که سوداگران مسکن بدان مبتلا می شوند

در گوشی با سوداگران مسکن

ایمان عابدی؛ کارشناس بازار مسکن

به گزارش راهبرد معاصر؛ پازلی از سیاست‌ها که در کنار هم بتوانند در مقابله با سوداگری به‌صورت کارآمد عمل کنند شامل توجه به فرهنگ، قوانین به‌خصوص قوانین مالیاتی و تعادل بازار مسکن می‌شود. موارد نامبرده در طی چند بخش بیان خواهد شد. در بخش اول از این سلسله یادداشت­ها کمی فراتر از اقتصاد به فرهنگ پرداخته می­شود. فرهنگ از آن اصطلاحاتی است که به دلیل تکرار زیاد آن اهمیت خود را در بین ما از دست داده ولی در واقع علت‌العلل تمام مشکلات اجتماعی – اقتصادی را می‌توان به فرهنگ بازگرداند. از مخاطبان این یادداشت که به‌طور خاص سوداگران بخش مسکن هستند تقاضا می‌شود بدون موضع‌گیری پیشین در مورد آنچه تحت عنوان مشکلات فرهنگی بارها گفته‌شده این یادداشتِ متفاوت را مطالعه کنند.

۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰ ۲۱ خرداد ۹۹ ، ۱۲:۰۴
ایمان عابدی