بسته سیاستی کارآمد در مقابله با سوداگری، بخش دوم

5 اقدام برای بیرون راندن سوداگران از بازار مسکن

ایمان عابدی؛ کارشناس بازار مسکن

زمینه بازاری سوداگری مسکن

به نظر می‌رسد مادامی‌که بازار مسکن سامان نیابد وضع مالیات‌های مختلف برای مقابله با سوداگری کار آیی لازم را نداشته باشند.

به گزارش راهبرد معاصر؛ بازار مسکن شامل عرضه، تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌ای است. هرچند مسکن به دلیل دوام بالا و ارزش اقتصادی‌اش ماهیتاً به‌عنوان کالای سرمایه‌ای شمرده می‌شود و هر خانواری که مسکنی را برای مصرف تهیه می‌کند به‌نوعی یک سرمایه‌گذاری نیز انجام داده که بیشترین سهم را نیز در سبد سرمایه خانوار دارد اما در اختیار داشتن بیش از یک مسکن دیگر یک رفتار مصرفی نیست. به همین دلیل به بیان ساده خرید بیش از یک مسکن تقاضای سرمایه‌ای محسوب می‌شود. سرمایه‌گذاری در اینجا ذیل مفاهیم مالی طبقه‌بندی‌شده و به معنی خرید و نگه‌داری مسکن به‌منظور کسب درآمد از محل افزایش قیمت آن است. این سرمایه‌گذاری با آنچه در اقتصاد به‌مثابه خرید کالای مولدی به‌قصد تولید شناخته می‌شود متفاوت است.

معمولاً کارشناسان اقتصادی کارآمدترین سیاست برای رفع مشکل سوداگری را بسته‌های مالیاتی می‌دانند ولی به نظر می‌رسد قبل یا حداقل هم‌زمان با وضع مالیات باید به فرهنگ و خود بازار نیز توجه کرد. در مقاله قبلی به فرهنگ پرداخته شد و در این قسمت به بازار پرداخته می‌شود. کمبود مسکن، تناسب ساخت‌وساز با نیاز، قدرت بازاری بازیگران، سطح زیربنا مسکن و ... ازجمله مهم‌ترین ویژگی‌های مسکن است که در بازار تعیین می‌شود و در ایجاد یا عدم ایجاد سوداگری نقش مهمی دارند. به نظر می‌رسد مادامی‌که بازار مسکن سامان نیابد وضع مالیات‌های مختلف برای مقابله با سوداگری کار آیی لازم را نداشته باشند. در ادامه به برخی ویژگی­های بازار مسکن که سبب سوداگری شده پرداخته می‌شود.

 

1. کمبود در تولید و انباره مسکن

در سال‌های اخیر به‌طور میانگین نرخ رشد جمعیت کاهش داشته اما با کاهش بعد خانوار و افزایش نرخ رشد خانوار، تعداد خانوارها افزایش‌یافته است. اگر به‌طور استاندارد هر خانوار یک مسکن نیاز داشته باشد جمعیت خانوار میزان نیاز به مسکن را تعیین می­کند. در ایران علی‌رغم افزایش تعداد واحدهای مسکونی همیشه میزان مسکن موردنیاز از موجودی انباره مسکن کمتر بوده است. در برخی سال‌های حتی با احتساب واحدهای خالی و خانه‌های دوم بازهم انباره مسکن کمتر از میزان مسکن موردنیاز است. ضمناً موجودی مسکن باید به‌اندازه نرخ طبیعی خانه‌های خالی بیش از تعداد خانوارها باشد؛ مثلاً اگر 24 میلیون خانوار وجود داشته باشد 24 میلیون مسکن نیاز است ولی موجودی مسکن باید به‌اندازه نرخ طبیعی خانه خالی بیش از 24 میلیون باشد.

 

مقایسه تعداد خانوار با تعداد مسکن معمولی

 در حالت کمبود مسکن قدرت بازاری عرضه‌کنندگان بیش از تقاضاکنندگان مصرفی است و به همین دلیل قیمت را عرضه‌کنندگان تعیین می­کنند و در فرایند چانه‌زنی متقاضیان قدرت بازاری چندانی ندارند. به بیان علمی هرچقدر کشش تقاضا کمتر باشد یعنی کالا در زمره نیازهای ضروری‌تر قرار می­گیرد و مسکن نیز کشش قیمتی تقاضای بسیار کمی دارد و در بازاری که به سبب کمبود مسکن قدرت بازاری متقاضیان نیز پایین است فضای مطلوبی برای سوءاستفاده سوداگران فراهم می‌شود. نکته مهم این است که سازندگان مسکن معمولاً پس از ساخت سریعاً آن را به فروش نمی‌رسانند و سعی می‌کنند از محل افزایش قیمت نیز سود کسب کنند و این نوعی رفتار سوداگرانه است. خود کمبود در انباره مسکن مثل کمبود در هر کالای دیگر منجر به افزایش قیمت آن شده و شرایط سوداگری را فراهم می­کند.

 

2. عدم برقراری شرایط بازار رقابت کامل

هر چه بازار از رقابت کامل به سمت انحصار کامل حرکت کند و شروط بازار رقابت کامل نقض شود؛ مثلاً جریان اطلاعات ناقص و غیر شفاف شوند، قیمت توسط تولیدکننده انحصاری یا سوداگر تعیین شود و فرایند عرضه و تقاضا تعیین‌کننده قیمت نباشد. آنگاه مالیات‌های وضع‌شده روی مسکن برای مقابله با سوداگری به مصرف‌کننده اصابت می‌کند، یعنی هرچند مالیات‌ها قانونا بر سوداگر وضع‌شده ولی نهایتاً از جیب مصرف‌کننده پرداخت می­شود.

 

پس علاوه بر ساخت واحدهای مسکونی جدید، در کلان‌شهرهایی مثل تهران به دلیل کمبود زمین باید به بهسازی، بازسازی و نوسازی بافت فرسوده نیز همت گمارد تا اینکه کمبود در انباره مسکن جبران شود و زمین‌بازی سوداگری را برهم زند.

 

3. عدم تناسب تولید با نیاز مصرفی

در طی سال‌های اخیر تولید به سمت تولید واحدهای با زیربنای بزرگ‌تر سوق پیداکرده است. این در حالی است که بعد خانوار کاهش پیداکرده و متوسط زیربنای موردنیاز نیز کاهش‌یافته است. این پدیده بدان معناست که تولیدکنندگان برای کسب سود بیشتر به ساخت واحدهای بزرگ مبادرت می‌کنند. به نظر می‌رسد تولیدکنندگان بجای رفع نیاز مصرف‌کنندگان در پی کسب سود و سوداگری هستند. سوداگران مایل‌اند روی واحدهای بزرگ‌تر سرمایه‌گذاری کنند تا با کاهش هزینه مبادلات و جست‌وجو بتوانند سود بیشتری کسب کنند. عدم تناسب تولید با نیاز مصرفی به شکل افزایش تعداد واحدهای خالی بروز و ظهور دارد. هرچند آمار دقیقی از کیفیت واحدهای خالی وجود ندارد ولی می‌توان حدس زد بسیاری از این واحدها به علت عدم تناسب با نیاز مصرف‌کنندگان خالی مانده‌اند. در این حالت حتی اگر مالیات بر مسکن خالی وضع شود بازهم انتظار کاهش چشم‌گیری در تعداد مسکن خالی نمی‌توان داشت. مالیات بر مسکن خالی نیز نهایتاً می‌تواند منجر به اجاره رفتن خانه‌های خالی شود و نه افزایش مسکن ملکی آن‌هم فقط برای بخشی که در توان اجاره کردن مستاجرین باشد.

 

4. معاملات غیرقابل‌پیگیری

برای وضع مالیات نیاز است که تمامی معاملات مسکن قابل رهگیری باشد و ثانیاً معاملاتی که در بازار مسکن قابل رصد نیستند قابل رصد شوند. برای نمونه واحدهایی که به شکل قولنامه‌ای معامله می‌شوند یا سند رسمی ندارند یا به هر دلیل دیگری امکان رهگیری یا ثبت در سامانه معاملات ندارند باید شفاف شوند؛ بنابراین برای معاملاتی که اساساً قابل رهگیری نیستند نیز باید راه‌حلی اندیشیده شود؛ مثلاً تمامی واحدها الزاماً باید سند رسمی تهیه کنند. همچنین معاملات قولنامه‌ای نباید اعتبار قانونی داشته باشند مگر اینکه قولنامه در محضر نوشته و ثبت شود تا بتوان مالیات بر عایدی این معاملات را اخذ کرد. پس تا هنگامی‌که تمامی معاملات بازار قابل رهگیری نباشند سوداگری ریشه‌کن نمی‌شود.

 

5. کاهش قدرت خرید خانوار

علاوه بر اینکه ساخت مسکن متناسب با نیاز مصرفی نیست و باید ساخت واحدهای بزرگ، لوکس و گران‌قیمت را محدود کرد باید قدرت خرید خانوار را نیز افزایش داد. در سال‌های اخیر افزایش قیمت مسکن، تورم عمومی و افزایش زیاد قیمت زمین قدرت خرید خانوارها را به‌شدت کاهش داده است. به همین دلیل شاهد این هستیم که میانگین سال‌هایی که طول می‌کشد تا یک خانوار بتواند مسکن تهیه کند افزایش‌یافته، سهم مسکن در هزینه‌های خانوار زیاد شده و مسکن ملکی جای خود را به اجاره‌نشینی داده است. افزایش قیمت مسکن تقریباً مهم‌ترین عامل در کاهش قدرت خرید خانوارها است. البته افزایش قیمت خود به عوامل مختلفی بستگی دارد که یکی از آن‌ها بیماری هلندی است؛ بنابراین بازار مسکن به‌شدت با افزایش درآمدهای نفتی، واردات، نرخ ارز و سایر متغیرهای کلان همبستگی بالایی دارد. با کاهش قدرت خرید خانوار عملاً بسیاری از خانوارها نمی‌توانند صاحب مسکن ملکی یا استیجاری شوند و واحدهای بسیار زیادی خالی می‌مانند. واحدهای خالی نیز موجبات سوداگری را فراهم می­کنند. البته بخشی از کاهش قدرت خرید در اثر افزایش قیمت مسکن و نتجیه خود سوداگری است ولی بخش دیگری از کاهش قدرت خرید به سایر متغیر های کلان بر میگردد که این نیز موجب کاهش تقاضای مصرفی و افزایش خانه های خالی می شود. خانه خالی یک کالاییست که زمینه سوداگری را فراهم می کند پس هر علت دیگری که موجب افزایش خانه خالی شود نیز می‌تواند سوداگری را افزایش دهد.

همان‌طور که بیان شد بازار مسکن در ایران مشکلاتی دارد و مادامی‌که رفع نشود مالیات‌ها نیز برای پیشگیری از سوداگری کار آیی لازم را نخواهند داشت. ابتدا باید کمبود مسکن، مبادلات قولنامه ای، ساخت واحد های بزرگ با زیربنای بالا، ساخت واحد های گران قیمت، کاهش قدرت خرید و... در بازار رفع و اصلاح شوند تا پس از آن بتوان انتظار داشت وضع مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر خانه خالی و... سوداگری در بازار مسکن را خاتمه دهد.