برآیند قوانین حوزه مسکن در 60 سال اخیر
مروری بر سیاست‌های زمین و ساختمان
برآیند 60 سال سیاست‌گذاری زمین و ساختمان
سیر تحولات کلان سیاست‌های زمین و ساختمان
آن چه بر مسکن گذشت
امروزه اندیشه پیشرفت و بهبود کیفیت زندگی یکی از دغدغه‌های اصلی مردم است. اقتصاد نیز علمی است که وظیفه طراحی سازوکارهای رسیدن به وضعیت مطلوب را برعهده دارد. سازوکاری که به نحو عادلانه نهادسازی کرده و نحوه تعامل بازیگران، نحوه تولید، توزیع و مصرف را مشخص کند. اصول و قواعد حاکم بر بازیگران عرصه مسکن که از سوی دولتها در 60 سال اخیر وضع شده در نهایت وضعیت حاضر را با تمام نقاط مثبت و منفی آن شکل داده است. مشکلات امروز بخش مسکن نتیجه روندی است که سیاست‌گذاری از سال 1340 تاکنون در پیش گرفته است. یک تصویر کلی از اتفاقاتی که از آن زمان تاکنون رخ‌داده و قضاوت در مورد آن میتواند چراغ راهی برای آینده به دست دهد. تصویری کلان که در جزئیات معمولاً زیبا و درست است اما برآیند آن ها نهایتاً منجر به محدودیت منابع و امکانات لازم برای ساخت‌وساز میشود. در ادامه بیشتر به شرح جزئیات سیاست‌های درستی که در مجموع برآیند نامطلوبی داشته اشاره میشود.
سیاست‌های زمین شاید مهم‌ترین عامل تعیین‌کننده وضعیت مسکن باشد. از جهت تاریخی اولین قانون مؤثر در مورد زمین اصل دوم انقلاب سفید بود که ملی کردن جنگل‌ها و مراتع را در پیش گرفت. طی این قانون حاشیه بسیاری از شهرهای بزرگ و زمین‌های بایر ملی اعلام شد و در عمل به مالکیت دولت درآمد. بعد از انقلاب بر اساس قانون زمین‌شهری تمامی اراضی موات و بایر درون شهر که سابقه عمران نداشتند نیز به مالکیت دولت درآمدند. اراضی موات داخل و بیرون شهر، جنگل‌ها و مراتع حاشیه شهرها همگی ملی اعلام شدند و تنها زمینی که در شهرها و حاشیه آن باقی‌مانده بود کاربری‌های غیرمسکونی بود. سپس زمین‌های با کاربری کشاورزی و صنعتی نیز به‌وسیله قوانین تغییر کاربری زمین و عدم امکان تبدیل زمین کشاورزی به مسکونی از دایره زمین‌های آماده برای ساخت‌وساز حذف شد. بعد از جنگ به‌آرامی رونق و توسعه ساخت‌وساز و مسکن شروع شد ولی به دلیل اینکه بخشی از زمین‌های مسکونی در مالکیت دولت بود و مردم معمولاً توان مالی اندکی داشتند تقاضای مؤثر زیادی برای زمین در بازار وجود نداشت. در این دوره بعضی خانوارها با اضافه‌کردن یک یا دوطبقه به واحد مسکونی خود نیاز فرزندان را تأمین می‌کردند و به همین دلیل در دهه ابتدایی انقلاب مسکن رشد قیمت زیادی تجربه نکرد. ساخت‌وسازهای مردم بر روی مساکن قبلی برای رفع نیاز مسکونی گاهاً با مشکلاتی از لحاظ ایمنی و مهندسی همراه بود که قانون‌گذار مجبور شد قوانینی را این حوزه وضع کند. طی این قوانین ساخت یک انباری یا دیوار دور پشت‌بام هم منوط به اخذ مجوز است.
برخی افراد سودجو در طول این سالها با اسناد قلابی سعی در تصاحب زمین‌های اطراف شهر داشتند و برخی از آن ها صاحب زمین‌های بزرگی شدند که از طریق فساد و رانت به‌دست‌آمده بود. اما در قانون جدیدی که بعداً وضع شد تمامی این نوع سندهایی که به افراد اعطا شده بود نیز ملغی شد. ساخت‌وسازها سپس به سمت تخریب واحدهای کلنگی و فرسوده رفت تا با ساختمان‌های مرتفع‌تر نیاز مسکونی افراد بیشتری برطرف شود. قوانین حوزه ساخت‌وساز و نظام‌مهندسی از قبیل ساخت تراکم و اجبار وجود پارکینگ محدودیت‌های جدیدی بر راه ساخت‌وساز مسکن گذاشت که مانع از ایجاد واحدهای بیشتر می‌شد. همچنین قوانینی که آتش‌نشانی برای ایمنی ساختمان وضع میکرد و مانع دیگری در مقابل ساخت‌وساز و مسکن بود.
قطعاً نهادهای مختلف مثل نظام‌مهندسی و آتش‌نشانی نیاز است بر ساخت‌وساز نظارت کنند و تمام اصول ایمنی و مهندسی باید در ساخت‌وساز رعایت شود. دسته دیگر قوانین نیز که بیشتر در قبل و اوایل انقلاب وجود داشت و طی آن زمین‌های زیادی را به مالکیت دولت در آورد همگی ممکن است در جای خود درست باشند ولی در نهایت و برآیند آن ساخت‌وساز را محدود میکنند. وقتی زمین آماده برای ساخت‌وساز با محدودیت مواجه باشد قیمت آن افزایش پیدا می‌کند، چنان‌که به‌درستی اجازه ساخت‌وساز روی مسکن ساخته شده نیاز به اخذ تأییدیه و مجوز نهادهای ذی‌ربط دارد، بازسازی بافت فرسوده و ایجاد چندین واحدهای مسکونی به‌جای یک واحد کلنگی نیز نیاز به رعایت قواعد و قوانینی دارد که میزان ارتفاع استاندارد و اصول ایمنی رعایت شده باشد. اما مدعا این است که تمامی این قوانین درست، در مجموع ساخت‌وساز را به‌گونه‌ای محدود کرده‌اند که قیمت زمین و مسکن امروزه به‌قدری افزایش داشته که برای دهکهای پایین درآمدی زمان انتظار برای خانه‌دار شده به بالای 50 سال رسیده و عملاً خرید مسکن ملکی غیرممکن شده است.
شهرهای اقماری که در دو دهه اخیر در حاشیه کلان‌شهرها ایجاد شدند مثل بهارستان در اصفهان یا پردیس، شهریار و اسلام‌شهر در تهران سیاستی بود که زمین‌های حاشیه شهر که قبلاً در مالکیت دولت بود برای ساخت‌وساز مسکن آزاد شده و به بازار ارائه شود. هرچند این سیاست محدودیت‌های قبلی زمین که از سال 1340 تاکنون به وجود آمده بود را به طور گسترده‌ای کم کرد اما این سیاست بیشتر باهدف مسکن‌سازی ایجاد شد نه شهرسازی. باز شدن قفل زمین‌های دولتی و ارائه آن ها برای ساخت‌وساز یکبار هم در اوایل انقلاب با فرمان حضرت امام و تشکیل بنیاد مسکن اتفاق افتاد. اما در مورد شهرهای جدید اقماری باید توجه شود شهر شامل صنعت و خدمات اشتغالزا، فضای تفریحی، مذهبی و... میشود و تنها محل سکونت و خوابگاهی برای افراد کم‌توان جامعه نیست. خانوارهایی که از شهرهای کوچک و روستاها به دلیل اشتغال و امکاناتی که از طریق بودجه نفتی در کلان‌شهرها ایجاد شده بود؛ به تهران، اصفهان و مشهد مهاجرت کردند به دلیل ایجاد تقاضا در بازار و محدودیت‌هایی که در عرضه وجود داشت قیمت اجاره و مسکن را تا حدی افزایش دادند که امکان زندگی در داخل فضای شهری را از دست دادند و در شهرهای اقماری حاشیه کلان‌شهرها یا در مناطق بافت فرسوده ساکن شدند. راه رفع مشکل نابرابری بین منطقهای استفاده از سیستم حمل‌ونقل پیشرفته به‌خصوص قطارهای پرسرعتی است که با سرعت 400 کیلومتر در ساعت زمان طی‌کردن دورترین فواصل بین نقاط شهری در ایران را به 2-3 ساعت کاهش می‌دهد. در این حالت اصفهان نیز میتواند یک شهر اقماری برای تهران به شمار رود. سیستم حمل‌ونقل و ایجاد زیرساخت‌های پیشرفته مقدمه توسعه بخش مسکن و ایجاد فضاهای جدید برای ساخت‌وساز مسکن است تا محدودیت‌های عرضه زمین برطرف شود و ضمناً شهر تنها یک محل سکونت نباشد و به‌راحتی به امکانات شهری و اشتغال دسترسی وجود داشته باشد.
