گفت و گویی با دکتر محمود اولاد (سوداگری مسکن و حذف قیمت زمین)

مطالب کانال دکتر اولاد رو کامل مطالعه کردم دو نکته که ایشان تاکید زیادی بر آن دارند به نظرم قابل نقد بود که با ایشان مطرح کردم و دکتر هم با بزرگواری پاسخ دادند که متن سوال و پاسخ را در ادامه می بینیم. 

سوالات بنده از دکتر اولاد:

چند سوال و نقد:

۱. ایشان سیاست حذف قیمت زمین را غیر ممکن میدانند!

بنظرم بین حذف قیمت زمین در معامله مسکن با تفاوت در ارزشمندی زمین خلط کرده اند.

آنچه در استدلال ایشان آمده نشان از وابستگی قیمت مسکن به زمین و زمین به موقعیت و امکانات است. این مطلب کاملا قابل قبول است. اما قیمت مسکن تشکیل شده از ارزش زمین+ساختمان ، چنانچه مالکیت زمین منتقل نشود ارزش نامبرده متعلق به دولت بوده و در معاملات تنها ارزش ساختمان محاسبه و معامله انجام می‌گیرد. بنابراین تفاوت های ایجاد شده در ارزش زمین به دولت تعلق دارد و در معامله وارد نمی‌شود. البته ارزش دارایی دولت رشد می‌کند.

حتی شاید بتوان مالکیت زمین را با قیمت کم + هزینه آماده سازی به شرط اینکه مسکن مذکور همیشه به کم درآمدها اختصاص یابد منتقل کرد.

۲. ایشان سوداگری مسکن را نه تنها مخرب و مشکل زا نمیدانند بلکه آنرا در شرایط رکودی که مصرف کننده توان تقاضای موثر ندارد در جهت رونق تولید میدانند!

درست است که وجود تقاضای سرمایه ای در رکود موجب رونق می‌شود ولی نقش آن در افزایش قیمت هم بی تاثیر نیست.

درست است که عامل اصلی تورم رشد نقدینگی به سبب کسری بودجه است ولی بیشتر بودن تورم زمین و مسکن از نرخ عمومی تورم به چه علت است؟

اینکه معمولا مسکن و زمین در بلند مدت خیلی بیشتر از نرخ عمومی افزایش قیمت داشته می‌تواند گواهی بر تاثیر سوداگری بر افزایش قیمت ها باشد. کمااینکه ایشان نیز این تاثیر را انکار نکرده اند.

فرض کنیم نقدینگی دوبرابر شده و رشد قیمت ها نیز باید دوبرابر شود ولی قیمت مسکن و زمین سه برابر شده. این پدیده از کجا آب میخورد؟

بهتر نیست بجای اینکه برای رونق تولید از سوداگری کمک بگیریم از اصلاح سیاست های نظام رفاهی کمک بگیریم؟

انواع یارانه و مالیات هایی که در تجربه جهانی برای افزایش استطاعت پذیری مسکن وضع شده میتواند قدرت خرید مردم را افزایش دهد و آن ها را صاحب مسکن کند. وام ارزان قیمت با اقساط بلند مدت، وام خرید خانه اولی ها، تخفیف مالیاتی به سازندگان و... که تحت عنوان سیاست های affordable‌ housing شناخته می شوند.

۳. در مورد مالیات بر عایدی سرمایه نیاز به اصلاحاتی در کلیات قانون تصویب شده احساس می‌شود ولی اصل آن حتی در شرایط تورمی بنا به استدلال بالا قابل انکار نیست. افزایش قیمت مسکن بیشتر از نرخ عمومی تورم یعنی نگه‌داری مسکن در پرتفوی سرمایه گذاری، عایدی واقعی real دارد. پس با منطق مالیات در مجموع درآمد pit همخوانی دارد و نوعی مالیات بر درآمد عایدی است‌.

پاسخ دکتر اولاد: 

سلام

با تشکر از نقدتان بر مطالب اینجانب، به نکات زیر توجه فرمایید:

۱- بارها تجربه گذشته نشان داده است که چقدر موضوع تفکیک حق مالکیت زمین و مسکن شدنی نیست و در نهایت دولت ناچار به واگذاری زمین هم شده است. همین مسکن مهر نمونه بارز آن. دلیلش هم کاملا روشن است. درک نادرستی از تقاضای مسکن وجود دارد که تصور میکند اگر تقاضای مسکن، مصرفی باشد، همه چیز درست میشود! در حالیکه در مطلبی در کانالم توضیح داده ام که چرا اصولا خرید خانه حتی برای سکونت، سرمایه گذاری محسوب میشود. حتی بحث کالای مصرفی بادوام هم نیست. این موضوع هرچند در شرایط تورم ساختاری تشدید میشود، اما ربطی به تورم هم ندارد و‌موضوع کمیابی لوکال زمین شهری است.

۲- برای اینکه این موضوع را بهتر متوجه شوید، اولا به دشواری و طولانی بودن زمان انتظار معاملات واحدهای مسکونی فاقد مالکیت زمین (حتی در زمینهای وقفی یا اراضی ۹۹ ساله دولتی) توجه کنید. دوما کافی است از کسانی که چنین مساکنی ثبت نام میکنند، پرس و جویی کنید، خواهید دید اکثرا معتقدند دولت در نهایت مالکیت زمین را انتقال خواهد داد و از همان روزهای اول مثل مسکن مهر، تمام تلاششان این خواهد بود که دولت بپذیر‌د مالکیت زمین منتقل شود.

پس لطفا دچار توهم نشوید و راه حلهای بارها آزموده فاقد پشتوانه علمی را مطرح نکنید.

۳- انتقال مالکیت زمین با هزینه کم و هزینه آماده سازی! این موضوع غلط هم در مسکن مهر تجربه شد! برآورد کردند که هزینه ساخت مسکن ۲۵۰ هزار تومن و هزینه آماده سازی ۵۰ هزار تومن است! در نتیجه هزینه ساخت را ۳۰۰ هزار تومن اعلام کردند! در حالیکه هم محاسبات غلط بود و هم به تغییرات هزینه در طول زمان توجه نکردند. از طرف دیگر، وقتی مالکیت زمین منتقل میشود، از نظر حقوق مالکیت هیچ کس نمیتواند قیدی برای معاملات از نوع اینکه فقط به فقرا بفروشد بگذارد!! بگذریم که رانت بزرگی به گروهی داده میشود و بعد امکان ندارد قیمت گذاری زمین را دستکاری کرد.

۴-در بحث سوداگری، وقتی میگویید “فرض کنید نقدینگی دو برابر شده و رشد قیمتها ...” خودتان دارید مقصر اصلی را میگویید! عجیب است بعدا تبرئه میکنید! خب چرا باید نقدینگی دو برابر شود که راه برای سفته بازی کژکارکرد باز شود؟ اینجا دلال مقصر است که طبق اصل اقتصادی دنبال منافع خود رفته یا دولت که نقدینگی را زیاد کرده؟ از شما جماعت مدعی مذهبی بودن از این عجایب زیاد است که تحریک شدن مردان را به خاطر عدم رعایت حجاب زنان میدانبد و زنان مقصر میشوند، اما در این مقوله، دولت که نقدینگی را چند برابر کرده را مقصر نمیدانید و دلالها را ضداخلاقی میدانید!

۵- در مورد مالیات عایدی سرمایه، دیدگاهم روشن است. جماعتی کپی کار که فقط از کشورهای دیگر بدون در نظر گرفتن فوتهای کوزه گری، کپی برداری میکنند! از تورم هم مالیات میگیرند.