سیاست‌گذاری مسکن های خالی - با مسکن‌های خالی چه کنیم؟
مسکن خالی به علل مختلف مثل مهاجرت، نیاز به بازسازی، فرسودگی، فوت ساکن، مصادره توسط بانک، مشکلات قانونی و سفتهبازی می‌تواند وجود داشته باشد. وجود یک مقدار خانه خالی در بازار مسکن لازم است. نرخ طبیعی یا ساختاری خانه‌های خالی در اقتصاد شبیه نرخ طبیعی بیکاری است. وجود حدوداً 5-7 درصد خانه خالی در اقتصاد طبیعی است. مسکن خالی می‌تواند به جابه‌جایی کمک کند و هزینه و زمان جست‌وجو برای خانه جدید را کاهش دهد؛ اما اگر نرخ مسکن خالی بالاتر از نرخ طبیعی باشد نشان‌دهنده یک مشکل است. این مشکل می‌تواند ناشی از عوامل سه‌گانه بازار باشد. نیروهای تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه‌ای و عرضه می‌توانند در شکل‌گیری مسکن خالی مؤثر باشند. چنانچه تقاضای مصرفی در یک منطقه به علت کاهش قدرت خرید یا کاهش جمعیت مثلاً مهاجرت کم شود؛ آنگاه انتظار می‌رود تعداد مسکن خالی زیاد شود. همچنین اگر عرضه بیش از نیاز باشد یا ساخت‌وساز متناسب با نیاز و توان خرید مصرف‌کنندگان نباشد خانه‌های ساخته شده خالی می‌مانند. در مورد تقاضای سرمایه‌ای نیز می‌توان گفت وقتی تقاضای سفتهبازی یا سوداگری در یک منطقه افزایش پیدا کند مسکن خالی زیاد می‌شود؛ بنابراین برخلاف آنچه معمولاً بیان می‌شود که تقاضای سوداگری موجب شکل‌گیری مسکن خالی شده می‌توان به‌وضوح دو نیروی دیگر به‌جز سوداگری را در شکل‌گیری مسکن خالی مؤثر دانست؛ اما متأسفانه آمار دقیقی در خصوص تفکیک علل خالی ماندن مسکن وجود ندارد. در کشورهای پیشرفته احصای خانه‌های خالی، دلیل خالی ماندن آن و پرکردن آن‌ها بر عهده دولت‌های محلی یا همان شهرداری‌هاست که به طور دقیق به موضوع رسیدگی می‌کنند.
وقتی قیمت کالاها دائماً درحال‌رشد باشند و پول ملی در حال تضعیف باشد، نگه‌داری دارایی‌های بادوام مثل مسکن می‌تواند مانع از کاهش ارزش پول افراد شود و چه‌بسا سرمایه آن‌ها را رشد دهد. این نوع نگه‌داری مسکن خالی مادامی که بسیاری از مردم توان پرداخت اجاره خانه ندارند؛ رفتار غلطی است که باید توسط ابزارهایی مثل مالیات بر مسکن خالی اصلاح شود؛ ولی داستان مسکن خالی به اینجا ختم نمی‌شود. ساخت‌وساز مسکن برای فرزندان و نگه‌داری آن‌ها تا موقع ازدواج نوعی آینده‌نگری در خانوارهای ایرانی است که با کاهش توان خرید و دسترسی به مسکن کاملاً برای تشویق به ازدواج ضروری به نظر می‌رسد. آنچه مشکل‌زاست نگه‌داری تعداد بسیار زیاد واحدهای خالی توسط برخی مؤسسات خصوصی، بانک‌ها، بیمه‌ها و نهادهای خصولتی است که باید محل اخذ مالیات بر مسکن خالی باشند.
مالیات بر خانه خالی با هدف کسب درآمد برای دولت وضع نمی‌شود بلکه با هدف تغییر رفتار سوداگران وضع می‌شود؛ بنابراین نرخ باید به‌گونه‌ای باشد که رفتار سوداگران را تغییر دهد. ازاین‌رو پیشنهاد مالیات بر تمام واحدهای مسکونی تحت عنوان مالیات بر دارایی که به‌صورت سالیانه و با نرخ‌های پایین وضع می‌شود به‌هیچ‌وجه توانایی تغییر رفتار سوداگران را ندارد. 1 تا 3 درصد مالیات سالانه بر املاک در مقابل سودهای بالایی که از نگه‌داری مسکن حاصل می‌شود تأثیری بر مسکن خالی ندارد. در ضمن مالیات باید تنها شامل خانه‌هایی شود که برای آن‌ها تقاضا وجود دارد؛ یعنی افرادی هستند که می‌توانند آن مسکن را با ارزش و قیمتی که دارد لااقل اجاره کنند یا برای مصرف و سکونت خریداری کنند. مسکنی که به دلیل لوکس بودن، دوری از مرکز شهر و... تقاضایی برای آن نیست قطعاً وضع مالیات بر خانه خالی برای آن منصفانه نخواهد بود. مثل برخی واحدهای مسکن مهر که هنوز با مشکلاتی مثل عدم وجود آسانسور، نبود امکانات رفاهی، نبود شغل در اطراف آن و... فاقد تقاضای مؤثر هستند و خالی مانده‌اند. در سیاست‌گذاری باید دقت شود که عدالت و کارایی حفظ شود. زمان خالی بودن مسکن برای شناسایی مسکن سرمایه‌ای باید به طور دقیق محاسبه شود. ضمن اینکه سفتهبازی همیشه پدیده مضری نیست. سفته‌بازان چنانچه با سودی اندک از محل تفاوت خریدوفروش بتوانند معاملات را رونق ببخشند؛ وجود آن‌ها در اقتصاد مفید نیز هست. ضمن اینکه سفته‌بازان گاهی مساکن خریداری شده را به دلیل فرصتی که دارند و اینکه مسکن به‌صورت خالی در اختیارشان است می‌توانند بازسازی کنند؛ یعنی به بهسازی و بازسازی بافت فرسوده نیز کمک خواهد شد. پس از دلایل دیگری که می‌تواند به‌ضرورت وجود مسکن خالی اشاره کند اجرای طرح‌های احیای بافت‌های فرسوده است. تخریب و نوسازی در مناطقی که بافت‌های ذره‌ای و قدیمی شهری وجود دارد؛ نیاز به محلی برای سکونت یک تا دوساله ساکنان آن محل دارد. بدون وجود یک تعداد مسکن خالی در هر شهر چطور می‌توان به نوسازی بافت فرسوده اقدام کرد؟
برخی کارشناسان به‌غلط با تاکید بر مشکل مسکن خالی این نکته را القا می‌کنند که مشکل مسکن از سمت تقاضاست نه ساخت‌وساز و عرضه؛ غافل از اینکه تعداد مسکن خالی که بیش از نرخ طبیعی است؛ تنها حدود 5 درصد است. این دسته از کارشناسان داعما به عرضه واحدهای خالی به بازار برای رفع نیاز مسکونی فعلی تاکید می‌کنند؛ درحالی‌که برخی از این واحدها اساساً قابلیت سکونت ندارد و تعداد مسکن خالی غیرطبیعی نیز خیلی زیاد نیست؛ بنابراین ساخت‌وساز قطعاً نیاز امروز وضعیت مسکن کشور است.
جمع‌بندی
خانه خالی پدیده‌ای طبیعی در اقتصاد است که در همه‌جا کم‌وبیش مشاهده می‌شود و کارکرد مشخصی دارد. نرخ خانه‌های خالی در تهران حدود ۱۲ درصد و در آمریکا و کشورهای اروپایی هم «کمابیش» همین و حتی بالاتر حدود ۱۸ درصد است. طبق محاسبات 5-7 درصد از این مقدار در اقتصاد طبیعی و لازم اما بالاتر از آن غیرطبیعی است. غیرطبیعی بودن و مشکل‌زا بودن نرخ بالای مسکن خالی را باید در سه سطح تقاضای سرمایه‌ای، تقاضای مصرفی و عرضه جست‌وجو کرد. رفع این مشکل باید به‌صورت ریشه‌یابی در سه کانال مذکور باشد؛ ولی متأسفانه سیاست‌گذاری‌ها بدون توجه به علل مختلف شکل‌گیری مسکن خالی تنها به مالیات بر مسکن خالی تاکید دارند که تنها برای پرکردن بخشی از مسکن‌های خالی می‌تواند مؤثر و منصفانه باشد در ضمن این وظیفه باید بر عهده شهرداری‌ها باشد تا به‌صورت موردی و دقیق برای هر خانه خالی برنامه‌ریزی شود.
