کنترل بازار اجاره؛ با چه ابزاری؟
با معضل اجاره‌بها در ایران چه کنیم؟
ایرانی‌ها نه از دیرباز ولی حداقل در چند دهه اخیر باتوجه‌به تغییرات نظام اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی گرایش بسیار زیادی به داشتن مسکن ملکی و خرید خانه پیدا کرده‌اند. رشد روز افزون و پایدار تورم املاک و مستغلات را کاملاً به یک دارایی سرمایه‌ای تبدیل کرده که داشتن آن می‌تواند بر ثروت خانوار بیفزاید و عدم بهره‌مندی از آن نیز به یک عقب‌ماندگی در دارایی و ثروت منجر می‌شود. بیشتر افراد در تلاش هستند که صاحب‌خانه شوند، یک‌تکه زمین، باغ یا ملک تجاری در هرجایی که می‌توانند بخرند و به‌عنوان سرمایه نگه‌داری کنند. مالکان املاک و مستغلات هم از محل رشد این دارایی و هم از محل اجاره دریافتی آن یک درآمد ثابت، بلندمدت و پایدار دارند که می‌تواند به‌مثابه یک پوشش ریسک قوی عمل کند.
تنها راه جایگزین برای تأمین مسکن اجاره‌نشینی است. مستأجران دقیقاً برعکس مالکین هم از محل افزایش قیمت این دارایی نفعی نمی‌توانند داشته باشند و هم دائماً از محل درآمد خود باید بخش زیادی را صرف پرداخت هزینه‌های اجاره‌بها کنند. این پدیده منجر به یک نابرابری و شکاف عمیق درآمدی شده است. این چرخه رشد تا جایی ادامه پیدا می‌کند که مالکان یک واحد در آینده بسیار راحت‌تر امکان تبدیل یک واحد به دو واحد دارند؛ ولی مستأجران به‌سختی صاحب‌خانه می‌شوند. کما اینکه در حال حاضر بیش از 8 میلیون خانوار معادل حدود 33 میلیون نفر در ایران با اجاره‌بها دست‌وپنجه نرم می‌کنند که اگر فکری برای آن نشود آمار آن روزبه‌روز بالاتر نیز می‌رود. تورم بالای بخش مسکن شاخص دسترسی مسکن را به بیش از ۵۰ سال به طور متوسط رسانده و بسیاری از خانواده‌ها توان خرید مسکن را ندارند. افزایش شدید قیمت مسکن در ۵ سال اخیر و سرعت گرفتن رشد اجاره‌بها تأمین مسکن اجاره‌ای هم با مشکلات بسیاری مواجه کرده است.
دولت سیزدهم در سیاست‌گذاری جهت مواجه با افزایش اجاره‌بهای اخیر همچون دولت دوازدهم عمل کرده است. سیاست‌هایی مثل تعیین سقف حداکثر میزان افزایش اجاره‌بها و پرداخت وام ودیعه مسکن. تعیین سقف در دو سه سال اخیر نیز وجود داشته ولی همان‌طور که از آثار آن امروز بر می‌آید هیچ ضمانتی برای اجرا نداشته و اثری از این نرخ‌ها در عمل دیده نمی‌شود.
قیمت مسکن در 7 سال اخیر بسیار بیش از اجاره‌بها افزایش داشت و این در حال جبران است، در حال حاضر نسبت اجاره‌بها به قیمت مسکن در حال افزایش است که این خود اثر منفی عرضه مسکن استیجاری را کاهش می‌دهد و افراد تمایل بیشتری به ساخت و عرضه مسکن استیجاری پیدا می‌کنند. اگر اجاره مسکن جبران نشود و مالکان ترجیح می‌دهند از گران شدن ملک سود ببرند. هرگونه تعیین سقف انگیزه نگه‌داری مسکن خالی را افزایش می‌دهد.
راهکار خروج از بحران مسکن استیجاری
در مجموع انتظار می‌رود دولت نیز سیاست‌های صحیحی در حوزه ساماندهی و کنترل بازار اجاره و حمایت از مستأجران و موجران اتخاذ کند؛ از جمله می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
1. تکمیل اطلاعات سامانه املاک و مستغلات برای رصد ساکنین اعم از مستأجران و مالکان
2. افزایش عرضه مسکنهای استیجاری به کمک اجرای طرح مالیات بر مسکنهای خالی تنها برای مسکن‌هایی که متقاضی واقعی برای آن وجود دارد ولی مالک حاضر به اجاره دادن آن به قیمت بازار نیست.
3. ساخت مسکن استیجاری با زمین رایگان دولتی و تخصیص آن با قراردادهای اجاره‌به‌شرط‌تملیک یا مالکیت تدریجی و اشتراکی باتوجه‌به توان مستأجران
4. ساخت مسکن اجتماعی و حمایت از صنعت اجاره‌داری حرفه‌ای خصوصی، به کمک تخفیف مالیاتی، تسهیل صدور مجوز، تخفیف و تقسیط انشعابات و...
5. تلاش برای عقد قراردادهای اجاره بلندمدت برای کنترل تورم اجاره و آسایش روانی مستأجران
6. اصلاح نظام مالیاتی مبتنی بر اجرای قانون مالیات بر مجموع درآمد اعم از درآمد ناشی از عایدی سرمایه، اجاره املاک، کار و... . به کمک یک نظام مالیاتی با پایه همگانی و وسیع می‌توان تمام درآمدها را جمع زد و یک جا مشمول مالیات کرد. یکی از محل‌های درآمد بالا اجاره دریافتی از مسکن است که در کنار سایر درآمدها می‌تواند مشمول مالیات شود. البته این روش برای اجاره‌داری خصوصی ذکر می‌شود و به‌مثابه روش کنترل اجاره خصوصی در دنیا بکار می‌رود. قیمت‌گذاری بر املاک مردم یا تعیین سقف برای اجاره املاک خصوصی اصلاً روش معمولی نیست. آنچه قیمت‌گذاری و تعیین سقف قیمتی می‌شود املاک دولتی یا صنعت اجاره‌داری است که به‌نوعی از تخفیف‌های مالیاتی یا یارانه‌های کالایی و نقدی استفاده کرده نه املاک مردم عادی که با درآمد شخصی ساخته شده. آنچه عموم مردم از محل اجاره کسب می‌کنند مثل سایر درآمدها مشروع و مقبول است هیچ محدودیتی ندارد. تنها باید مثل سایر درآمدهایی که مردم از محل‌های دیگر کسب می‌کنند مالیاتش را پرداخت کند. اما اجرای چنین طرحی بسیار زمان بر و دشوار است. به همین جهت در بلندمدت قابلیت اجرا دارد. در دنیا برای کنترل اجاره‌بها از همین روش استفاده می‌شود تا درآمدهای بالاتر ناشی از اجاره به‌نوعی باز توزیع شود و ضمناً انگیزه افزایش بیشتر از تورم نیز از مالکان سلب می‌شود.
