درآمد مختصری بر مشکلات بخش مسکن؛ علل و راهکارها

 الف. مهم­ترین مشکلات بخش مسکن

مشکلات بخش مسکن معمولاً روابط علی معلولی با یکدیگر دارند و طبیعی است در ذیل توضیح هر مورد از سایر مشکلات نیز سخن به میان آید. به‌عبارت‌دیگر هر مشکل می‌تواند زمینه‌ساز ایجاد مشکلات دیگر باشد.

 1. سوداگری

مسکن تنها باید به‌صورت مصرفی تقاضا شود. استفاده غیر مصرفی از بخش مسکن، سوداگری و سرمایه‌گذاری مالی در بخش مسکن در شرایط فعلی می‌تواند منجر به افزایش بیشتر قیمت‌ها شده و قدرت اقتصادی و رفاه خانوارها را کاهش دهد. سوداگری در سه سطح فرهنگی، طراحی بازار و دخالت دولت درمان‌پذیر است. در سطح فرهنگی باید مشکلات روان‌شناختی و اقتصادی سوداگری برای سوداگران شرح داده شود. در سطح دوم باید بازاری طراحی شود که امکان سوداگری در آن کاهش یابد. در سطح سوم دولت با مداخله از طریق مالیات‌های تنظیمی می‌تواند دست سوداگران را از مسکن کوتاه کند. مالیات بر مسکن خالی، مالیات بر زمین بایر، مالیات بر معاملات مکرر، مالیات بر مسکن گران‌قیمت و مالیات بر عایدی زمین و مسکن از مهم‌ترین مالیات‌های موردنیاز برای رفع سوداگری محسوب می‌شود.

2. افزایش قیمت خرید و اجاره

افزایش قیمت خود معلول سوداگری (ورود و چرخش نقدینگی خلق شده در بخش مسکن با سرعت گردش بالا) ، کاهش عرضه، افزایش تقاضای مصرفی و عدم سامان‌بخشی به بازار مسکن است. رفع این عوامل نیز طبیعتاً راهکار کاهش قیمت مسکن محسوب می‌شود. از طرفی افزایش قیمت مسکن منجر به کاهش قدرت خرید و رفاه اقتصادی خانوارها می‌شود. پدیده حاشیه‌نشینی، افزایش اجاره‌نشینی، ایجاد زمینه برای سفته‌بازی (هم سوداگری علت افزایش قیمت است و هم افزایش قیمت علت افزایش سوداگری است، رابطه علی دوطرفه وجود دارد) و... از جمله مشکلاتی است که از ناحیه افزایش قیمت ایجاد می‌شود.

3. رکود اقتصادی بخش مسکن

ساخت‌وساز مسکن از سال 92 نه‌تنها رشد نداشته بلکه کاهش نیز داشته است. هدف نظام اقتصادی تأمین مسکن برای همگان است کاهش تولید در کنار افزایش مکرر قیمت‌ها بسیاری از مردم را اجباراً به حاشیه‌نشینی و اجاره‌نشینی سوق داده است. در نهایت امر یکی از اصلی‌ترین راه‌حل‌ها برای رفع مشکلات بخش مسکن افزایش ساخت‌وساز است. افزایش عرضه متناسب با نیاز به همراه تأمین مالی تقاضای مصرفی می‌تواند به کاهش قیمت مسکن و کاهش سوداگری نیز کمک کند. تأمین مالی تولید، ایجاد انگیزه برای تولید، اعطای زمین، فروش زمین 99 ساله، تأمین مالی تقاضای مصرفی می‌تواند رونق‌بخش مسکن باشد. کاهش هزینه‌های تهیه مسکن ازجمله کوتاه کردن دست واسطه­گران در معاملات مسکن، کاهش هزینه‌های قولنامه، کاهش هزینه‌های انتقال سند، اعطای وام‌های ارزان‌قیمت و با اقساط بلندمدت برای خرید مسکن ازجمله وام برای خانه اولی‌ها، کنترل قیمت اجاره و فروش مسکن، جداکردن هزینه زمین از مسکن و اخذ آن از طریق تقسیط قیمت زمین و... برخی از مهم‌ترین راهکارهای مؤثر در رونق‌بخش مصرفی مسکن است.

4. مسکن خالی و مسکن دوم، سوم ....

مسکن خالی نیز از مشکلات اصلی بخش مسکن که خود معلول افزایش تقاضای سرمایه‌ای، کاهش تقاضای مصرفی، عدم تولید متناسب با نیاز، سیستم تأمین مالی نامناسب و خلق نامعقول و نامتناسب نقدینگی توسط دولت است. افزایش مسکن خالی به هر علتی که رخ دهد زمینه‌ای برای ایجاد سفته‌بازی بیشتر در بازار است چرا که ابزار و زمینه سفته‌بازی در بخش مسکن را فراهم می‌کند. مالیات بر مسکن خالی، کوتاه کردن دست سوداگران، تأمین مالی تقاضای مصرفی و تولید متناسب با نیاز از جهت متراژ زیربنا، موقعیت، متراژ زمین و هزینه تولید از مهم‌ترین راهکارهای کاهش مسکن خالی است.

5. بافت غیر رسمی، حاشیه‌ای، مسکن محلات فقیرنشین (slum)

6. نرخ تخریب بالا، استهلاک، فرسودگی ساختمان

با کاهش دوام ساختمان‌ها فرسودگی و نیاز به سه‌گانه‌های بهسازی، بازسازی و نوسازی افزایش پیدا می‌کند. ضمن اینکه بافت فرسوده فعلی نیز در بسیاری از شهرهای بزرگ مثل تهران، مشهد، اصفهان و... نیز نیازمند فرایندهای سه‌گانه دارد. تأمین مالی و روش‌های مختلفی که برای انجام سه‌گانه ذکر شده موردنیاز است برای هر محله و شهر قابل تحقیق است. توجه به دوام مسکن شامل استفاده از مصالح بادوام، روش ساخت و موقعیت ساختمان است. موقعیت مسکن نباید در مکان‌های پرخطر، زلزله‌خیز، در معرض سیل و... باشد. به نقش مکان در دوام مسکن در ادبیات علمی توجهی نشده لذا در برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری نیز توجه نشده است.

7. نحوه تصرف

افزایش اجاره‌نشینی از سر اجبار و کاهش نرخ مالکیت. این موضوع علی‌رغم وجود میل و فرهنگ تملک مسکن در کشور رخ‌داده و ناشی از کاهش قدرت تملک است. همچنین مشکلات مربوط به قولنامه‌ای بودن، سند نداشتن و سایر مشکلات حقوقی تصرف نیز مطرح هستند.

 8. زیبایی‌شناسی و دوام

عدم توجه کافی به الگوی ساخت‌وساز، زیبایی‌شناسی مسکن و شهر، دوام مسکن و... . مقایسه شود با الگوی شهرسازی برخی کشورهای پیشرفته، مسکن‌های یک‌شکل، زیبا و دارای طراحی از پیش تعیین شده توسط انبوه‌ساز. در ایران سازندگان خرد با سلیقه شخصی الگوهای مختلف را در نما و ساخت بکار گرفته و چهره نامنظم و زشتی از شهر را پدید آورده‌اند.

 9. عدم تحقق استانداردها

استانداردهای عینی و ذهنی برای مسکن در مورد نفر در اتاق، حداقل فضای لازم، حداقل زیربنا، حداقل زمین، میزان تراکم نفر/خانوار در مسکن، توانایی خرید یک مسکن برای هر خانوار، دسترسی به امکانات و زیرساخت‌های شهری از قبیل اینترنت پرسرعت، منابع آب بهبودیافته، برق، تلفن و...

برخی از استانداردها به‌خصوص در مناطق محروم کشور محقق نشده‌اند.

10. تأمین مالی

 نظام تأمین مالی باید قادر باشد برای تمام کسانی که قادر به پرداخت اقساط و هزینه وام هستند وام مسکن پرداخت کند. ابزارهای مالی مختلف باید متناسب با گروه‌ها و طبقات مختلف جامعه بکار گرفته شود تا اقشار ضعیف‌تر و کم‌درآمد نیز بتوانند برای تهیه مسکن تأمین مالی کنند؛ بنابراین نهادهای مالی در استفاده از ابزارهای مالی مختلف باید انعطاف‌پذیری بالایی داشته باشند. نرخ بهره وام مسکن باید در حد متوسط و سود سپرده‌ها نیز به‌گونه‌ای باشد که انگیزه لازم برای سپرده‌گذاری و تأمین منابع مالی لازم برای پرداخت وام را فراهم کند.

11. عدم شفافیت

عدم شفافیت بازار مسکن در تعداد معاملات، حجم، قیمت و مشخص بودن ویژگی‌های مسکن برای طرفین معامله.

 

ب. مسائل بخش مسکن

1. آیا بخش مسکن می‌تواند به‌عنوان بهترین پیشران برای اقتصاد در شرایط تحریم باشد؟

در شرایط تحریم بخش‌هایی از اقتصاد که بیشترین ارتباط پسین و پیشین را دارند می‌توانند به‌عنوان پیش‌ران اقتصاد محرک تولید در سایر بخش‌ها باشند. حال باید بررسی شود که بهترین بخش برای پیشرانی اقتصاد در شرایط تحریم کدام است.

مثلاً تحریم و افزایش نرخ ارز می‌تواند با تولید بخش مسکن رابطه تنگاتنگی داشته باشد. میزان ارزبری در فرایند ساخت‌وساز از جمله در تولید مصالح، نازک‌کاری و سفت‌کاری در ساختمان‌سازی سؤال مهمی است که باید پاسخ داده شود.

تحریم صنایع ساختمانی فولادی و غیر فولادی نظیر سیمان، تأثیر نرخ ارز بر این صنایع، امکان واردات تجهیزات برای ساخت‌وساز، میزان توانایی حجم تولید مصالح در حال حاضر و ظرفیت افزایش آن، درصد میزان تولید نسبت به توانایی تولید و پاسخ به سؤالاتی نظیر همین موارد در بخش‌های دیگر اقتصاد می‌تواند در نهایت مشخص کند بهترین بخش برای رونق و جهش تولید کدام است.

2. ترسیم نظام اقتصادی مسکن با عملکرد مطلوب

چارچوب و ویژگی‌های انتظاری برای یک نظام مطلوب مسکن در تمامی ابعاد باید طراحی شود. از مهم‌ترین و متداول‌ترین روش‌های ترسیم نظام مطلوب مسکن در جهان می‌توان به استفاده از شاخص‌ها اشاره کرد. شاخص‌ها به مثابه یک الگوی حکمرانی ارزش هایی در پس خود دارند که قابلیت طراحی سازوکار مطلوب را فراهم می‌سازد. نیاز به توضیح، تفسیر، تعیین ارزش‌های پشت هر شاخص و دسته‌بندی آن‌ها از نیازهای مهم تحقیقاتی در بخش مسکن است. سه امر availability accessibility affordability در بخش مسکن مورد توجه کشورهای مختلف بوده است که طبیعتاً در ایران نیز باید به آن پرداخت.

3. مکاتب اقتصادی مسکن

 بررسی سازوکارهای پیشنهادی برای ساماندهی بخش مسکن بر اساس هر یک از مکاتب اقتصادی از مهم‌ترین مسائلی است که باید به آن پرداخته شود. مقالاتی به زبان انگلیسی وجود دارند که اقتصاد مسکن را از دیدگاه نهادگرایی، کلاسیک، نئوکلاسیک و... توضیح داده‌اند. دانستن ویژگی‌ها، اهداف و روش‌های هر یک از آن‌ها برای سامان‌بخشی می‌تواند نظام اقتصادی را از دل التقاط‌های عملی و نظری نجات دهد.

4. توجه به مطالعات میان رشته

به‌نوعی تقسیم‌کار برای مطالعات میان‌رشته‌ای نیاز است. تعیین محدوده تحقیقات هر یک از منظرهای علمی اهمیت زیادی در حل مسائل و مشکلات دارد. ضمن اینکه شناخت حوزه‌های مختلفی که می‌توانند در حوزه مسکن نظر دهند یا تابه‌حال در مورد مسکن قلم زده‌اند اهمیت دارد. در ادامه به‌صورت استقرایی برخی از این حوزه‌ها نام‌برده می‌شود.

1. مهندسی معماری با گرایش معماری مسکن، معماری پایدار، معماری فضاهای بهداشتی درمانی، معماری فضاهای آموزشی و فرهنگی، معماری فناوری و...

۲. مهندسی شهرسازی با گرایش طراحی شهری، برنامه‌ریزی شهری، مدیریت شهری، برنامه‌ریزی منطقه‌ای، شهرسازی اسلامی و...

۳. مهندسی عمران: گرایش‌های سازه، زلزله، ژئوتکنیک (خاک و پی)، مهندسی و مدیریت ساخت و ساختمان هوشمند.

همچنین می‌توان به 9 شاخه در علوم‌انسانی و اجتماعی نیز اشاره کرد که به مسکن می‌پردازند.

1. جامعه‌شناسی با گرایش جامعه‌شناسی شهری

2. روان‌شناسی با گرایش روان‌شناسی شهری

3. اقتصاد با گرایش اقتصاد شهری و منطقه‌ای و اقتصاد مسکن

 4. جغرافیا با گرایش جغرافیای شهری

5. حقوق در حوزه حقوق شهری و قوانین شهرسازی

 6. فقه در حوزه فقه شهری و شهرسازی، فقه عمران شهر

 7. اخلاق با موضوع اخلاق شهرسازی و طراحی شهر، اخلاق مسکن

 8. زیبایی‌شناسی با موضوع زیبایی‌شناسی شهری و مسکن و

 9. تاریخ شهرسازی و مسکن.

5. نیاز به ترجمه، نقد، تولید ادبیات، رشته تحصیلی

نهضت ترجمه ادبیات علوم اجتماعی در بخش مسکن مقدمه نقد، نظریه‌پردازی و زمینه‌سازی برای سیاست‌گذاری است. عدم وجود گرایش اقتصاد مسکن در دانشکده‌های اقتصاد بسیار مایه تأسف است. دانشگاه‌ها، اساتید و دانشجویان علی‌رغم وجود مشکلات عدیده در بخش مسکن و وجود مصوبه وزارت علوم برای تشکیل گرایش اقتصاد مسکن اقدامی دراین‌خصوص انجام نمی‌دهند. مجلس و مرکز پژوهش‌ها از طریق تشویق و حمایت می‌تواند در حل این موضوع مؤثر واقع شود. ترجمه کتاب‌های اقتصاد زمین، مسکن و بخش‌هایی از اقتصاد شهری که مرتبط با زمین و مسکن است.

همچنین توجه به‌دقت‌های لحاظ شده در ادبیات علمی در تعریف و بکاری گیری اصطلاحات. برای نمونه توجه به تفاوت‌های بین shelter ، house، Home، settlement، slum، property ، vacant ، vacancy Dwelling.