ریت (Real Estate Investment Trusts) و دسترسی به مسکن

طراحی ریت ها (Real Estate Investment Trusts)  در جهت افزایش دسترسی به مسکن

ایمان عابدی

کارشناس اقتصاد مسکن

صندوق املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trusts) در شرایط خاصی بسته به اینکه در کجا سرمایه‌گذاری کند و به چه شکل عرضه شود می­تواند از طریق تجمیع سرمایه‌های خرد به‌عنوان پوشش تورمی برای خانوارها عمل کند و از این طریق به افزایش توانایی خانوارها برای خرید مسکن کمک کند. اما درصورتی‌که از شرایط لازم برخوردار نباشد و به نحو صحیح انجام نشود با افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار خود به معضلی جدید در بخش مسکن بدل خواهد شد. از این منظر به مزایا و مشکلات بکار گیری این صندوق‌ها دررابطه‌با افزایش دسترسی به مسکن پرداخته می‌شود. دسترسی به مسکن به معنی مسکن در استطاعت خانوار، مسکن مقرون به صرفه و مسکن دست‌یافتنی مسکنی است که خانوارها برای تهیه آن مجبور نباشند بخش گزافی از درآمد خود را به آن اختصاص دهند.

صندوق املاک و مستغلات مجموعه‌ای دارایی­های غیرمنقول مثل زمین، برج، فروشگاه، مسکن و... را مدیریت می­کند. این صندوق‌ها معمولاً با هدف جذب سرمایه‌های خرد در بخش دارایی‌های غیرمنقول انجام می‌شود و بخش زیادی از سود مثلاً 75 تا 90 درصد از سود حاصل از سرمایه­گذاری صندوق بین سهام‌داران تقسیم می‌شود؛ بنابراین کسب سود از طریق سرمایه­گذاری در بخش مستغلات می‌تواند به‌عنوان سپر تورمی برای طبقات پایین‌تر جامعه بکار رود. همچنین سود تقسیم نشده می‌تواند برای توسعه شرکت، سرمایه‌گذاری در بازار سهام، ساخت و ساز مسکن و... تخصیص یابد. سهام این شرکت‌ها می‌تواند در قالب واحدهایی در بازار سهام نیز عرضه شود. چنان­که ادعا شده ریت ها می­توانند با حفظ و ارتقای قدرت خرید خانوارها از طریق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات آن‌ها را در جهت خرید مسکن کمک کنند. ازآنجاکه خانوارهای کم‌درآمد دارای مسکن ملکی نیستند و مسکن نیز روز به روز با قیمت‌های بالاتر مواجه می‌شود دست‌یافتن به مسکن نیز همواره برای خانوارهای کم‌درآمد مشکل‌تر می‌شود. لازم به ذکر است تورم زمین و مسکن معمولاً از سطح تورم عمومی بالاتر بوده از این جهت سرمایه‌گذاری در مسکن می‌تواند توان خرید خانوارهای کم‌درآمد را به طور محسوسی افزایش دهد.

چنانکه گفته شد به طور خلاصه ریت ها با افزایش قدرت خرید از طریق تقسیم سود حاصل از سرمایه‌گذاری در مستغلات و سرمایه‌گذاری در مسکن ارزان قیمت از طریق سود تقسیم نشده می­توانند در افزایش قدرت خرید مسکن مؤثر باشند. از این منظر می­توان گفت ریت ها در افزایش دسترسی به مسکن مؤثر هستند و مسکن مقرون‌به‌صرفه را برای خانوارها به ارمغان می‌آورند. اما ممکن است ریت­ها نه‌تنها قدرت خرید خانوارها را افزایش ندهند بلکه منجر به کاهش قدرت خرید خانوارها نیز بشوند. زیرا طراحی اشتباه ریت ها می­تواند منجر به افزایش تقاضای سرمایه‌ای شده و افزایش تقاضای سرمایه‌ای منجر به افزایش بیشتر قیمت مسکن شود. پس در عمل ریت های با طراحی نامناسب نه‌تنها پوشش تورمی ایجاد نمی­کنند بلکه به تورم بیشتر مسکن نیز منجر می‌شوند. اگر ریت ها تنها بتوانند در زمین بایر، مساکنی که متقاضی برای آن‌ها وجود ندارد، ساختمان‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی سرمایه‌گذاری کنند و از طریق بازسازی، نوسازی و بهسازی فضاهای نام‌برده به فعالیت‌های اجاره‌داری و سرمایه‌گذاری در مستغلات بپردازند می­توانند منجر به افزایش قدرت خرید خانوارها شوند. یعنی چنانچه واحدهای مسکونی خریداری شده توسط ریت ها با هدف نگه‌داری بلندمدت و اجاره‌داری تهیه شوند منجر به افزایش تقاضای سرمایه‌ای نمی­شود اما اگر صندوق‌ها تبدیل به شرکت‌های خرید و فروش مسکن شوند این امر خود به افزایش معاملات سوداگرانه منجر شده و قیمت مسکن را افزایش می‌دهد. اما این نوع سرمایه‌گذاری کمی با فلسفه تشکیل ریت ها در تعارض قرار می‌گیرد. سرمایه‌گذاری ریت ها در مساکن غیررسمی، فرسوده، زمین بایر، فعالیت اجاره‌داری و... با هدف سودسازی ریت ها و پوشش تورمی در تعارض قرار می‌گیرد چرا که این­گونه مساکن علاوه بر اینکه سود چندانی به ارمغان نمی‌آورد هزینه‌های زیادی برای تعمیرات و کسب مجوزهای مسکن رسمی و... نیز ایجاد می‌کنند؛ بنابراین این‌گونه سرمایه‌گذاری‌ها منجر به افزایش تقاضای سرمایه‌ای نمی‌شود ولی سود زیادی نیز عاید سهام‌داران صندوق نمی­کند.

استفاده از سود تقسیم نشده صندوق املاک و مستغلات برای ایجاد مسکن مقرون‌به‌صرفه به شکل ساخت مسکن ارزان قیمت، ساخت مسکن اجتماعی و... توسط سود تقسیم‌نشده‌ی هر صندوق یا شرکت دیگری نیز می‌تواند انجام شود و ریت­ها به دلیل اینکه باید بخش زیادی از سود خود را تقسیم کنند سود تقسیم نشده کمی برای سرمایه‌گذاری در امور نامبرده در اختیار دارند. ازاین‌حیث شرکت‌های دیگر با سود تقسیم نشده بیشتر سرمایه بیشتری در اختیار داشته و بهتر می‌توانند در حوزه ایجاد مسکن مقرون‌به‌صرفه مؤثر باشند.

افزایش قیمت مسکن به علت افزایش نقدینگی و سیاست‌گذاری غلط در بخش پولی ایجاد می‌شود یعنی افزایش قیمت مسکن خود معلول رشد نقدینگی، بیماری هلندی و تقاضای سرمایه‌ای است. طبیعی است برای جلوگیری از افزایش عمومی قیمت‌ها از جمله مسکن که تبعات بسیاری در اقتصاد دارد نیاز به سیاست‌گذاری صحیح در اقتصاد کلان وجود دارد. ریت ها در نظر دارند حداقل تا زمانی که نمی‌توان از افزایش قیمت مسکن جلوگیری کرد لااقل بتوان رشد قیمت‌ها را تبدیل به فرصتی برای سرمایه‌گذاری افراد فاقد مسکن کرد. ریت ها انتظار دارند از محل خرید مسکن، بازسازی و تعمیرات مسکن فرسوده، اجاره‌داری مسکن، خریدوفروش مسکن و... کسب سود می‌کنند و هدف اصلی آن‌ها ایجاد سود بیشتر برای سهام‌داران است. از مؤسسه‌ای که از طریق موارد نامبرده به دنبال کسب سود است می‌توان انتظار داشت به فعالیت‌های سفته‌بازی در مسکن نیز وارد شود. همچنین انتظار می‌رود ریت ها به خرید مساکن لوکس روی آورند چرا که افزایش قیمت در مسکن لوکس بیشتر از مسکن معمولی است و این خود نوعی تشویق به ساخت و ساز مساکن لوکس را به دنبال دارد؛ بنابراین مهم‌ترین بخش طراحی ریت ها تعیین محل مناسب برای سرمایه‌گذاری است.   

عرضه واحد­های صندوق املاک و مستغلات از طریق بازار سهام منجر می‌شود تمامی مشکلاتی که در بازار سهام وجود دارد عارض واحدهای ریت نیز بشود. برای مثال نوسانات زیاد و پی در پی، ایجاد حباب قیمتی، نوسان گیری، سفته‌بازی و اموری ازاین‌دست به‌خصوص در مورد صندوق‌هایی با عمق کم و کوچک به‌راحتی می‌تواند رخ دهد. چنانچه انتظار می‌رود بازار سهام باید بتواند از طریق فرایند عرضه و تقاضا به قیمت واقعی و ذاتی دارایی نزدیک شود ولی در عمل بازار سهام به‌خصوص در مورد شرکت‌های کوچک با فاصله نسبتاً زیادی حول قیمت ذاتی نوسان می‌کند. این فاصله در قیمت شرکت‌ها مشکل زیادی در اقتصاد واقعی ایجاد نمی‌کند ولی تغییرات قیمت واحدهای ریت می‌تواند مشکلات زیادی را در بخش مسکن به وجود آورد. انتظارات قیمتی به سرعت در تابلو معاملاتی بروز و ظهور پیدا کرده و خود عاملی برای افزایش بیشتر قیمت ها خواهد شد و ایجاد حباب قیمتی می‌تواند به کاهش مقرون به صرفگی مسکن نیز منجر شود. همچنین درنظرگرفتن NAV ابطال برای صندوق‌ها نیز مستلزم ارزشیابی روزانه دقیق املاک تحت تصرف صندوق‌های املاک و مستغلات است و این اصلا امر ساده‌ای نیست. همچنین تجربه نشان داده صندوق‌های دارای NAV ابطال سود و ریسک کمتری نسبت به سایر سهام بازار دارند و اقبال کمتری هم به آن‌ها وجود دارد.

سرمایه‌گذاری ریت ها در دارایی‌های غیرمنقول به‌جز مسکن و زمین تاحدی ساده‌تر و قابل دفاع­تر است. سرمایه‌گذاری ریت­ها مثلاً در فروشگاه‌های زنجیره‌ای یا هر ملک غیرمنقول دیگر به‌جز مسکن و زمین خانوارها را از محل افزایش قیمت دارایی‌ها بهره‌مند می‌کند و از طرف دیگر حتی با فرض افزایش قیمت این‌گونه دارایی‌ها تأثیر آن‌ها در افزایش قیمت مسکن غیرمستقیم و کمتر خواهد بود. چنانکه شرایط لازم در مورد طراحی ریت­ها رعایت شود و از شکل‌گیری مشکلاتی مثل افزایش تقاضای سرمایه­ای، ایجاد حباب و... در این رابطه جلوگیری شود می­توان از ریت ها به‌عنوان یک سپر تورمی استفاده کرد و بخشی از قدرت خرید اقشار کم درآمد را جبران کرد. اما ریت تنها ابزار برای افزایش قدرت خرید نیستند. برای مثال به‌سادگی قابل محاسبه است که اگر یک خانوار کم درآمد 30 درصد از درآمد خود را پس‌انداز کند و این سرمایه هرسال صد درصد هم رشد کند بازهم سال‌های بسیاری زمان می‌برد تا یک خانوار از این محل بتواند مسکن ملکی تهیه کند؛ بنابراین در کنار ریت­ها نیاز است از سیاست­های پولی و مالی (مالیات و یارانه) و ابزارهای مالی دیگر نیز برای تقویت مقرون به صرفگی مسکن استفاده کرد.