مجموعه مقالات دومین همایش ملی مسئولیت اجرای قانون اساسی

حق مولدسازی پایدار اقتصادی زمین‌های دولتی، کاربست اجاره‌داری زمین

 

 مجید رضایی

 ایمان عابدی

 

چکیده 

از حقوق حاکمیت اسلامی بهره‌مندی پایدار از دارایی‌های دولتی است. مولدسازی دارایی‌های دولت علاوه بر اینکه در کنار مالیات به تأمین مالی دولت کمک می‌کند به دلیل آثار اقتصادی مطلوبی که می‌تواند به دنبال داشته باشد یکی از الزامات حکمرانی شهری محسوب می‌شود. در بین دارایی‌های دولت، زمین در ایران از جایگاه ویژ‌ه‌ای برخوردار است؛ در این پژوهش با اسـتفاده از روش تحلیلـی و توصیفی و با مرور تجربه جهانی، متون فقهی، تاریخی و آمار‌های در دسترس به بررسی تأثیرات اقتصادی عرضه زمین دولتی به صورت اجار‌ه‌ای می‌پردازد. نتایج تحقیق نشان می‌دهد الگوی اجاره‌داری برخلاف فروش نوعی تأمین مالی پایدار، بلندمدت و باثبات برای دولت است. همچنین عرضه زمین‌های دولتی به صورت اجاره بلندمدت برای تسهیل ساخت کاربری‌های مسکونی، تجاری، اداری، کشاورزی، باغداری و... می‌تواند به رشد اقتصادی بدون تورم در بلندمدت منجر شود. هزینه اولیه و ثابت تولید و مصرف کالاها و خدمات از طریق کاهش یا حذف هزینه و قیمت زمین از رهگذر عرضه زمین‌های دولتی به صورت استیجاری صورت می‌گیرد. به دنبال این اتفاق رشد قیمت زمین و به‌تبع آن رشد قیمت تمامی کالاها و خدمات وابسته به زمین (به میزان اتکا به زمین) تا حدی کنترل می‌شود و در نهایت عرضه استیجاری زمین دولتی امکان تولید و مصرف را به صورت متوازن برای آحاد مردم پدید می‌آورد.

 

واژ گان کلیدی: زمین، زمین دولتی، اجاره‌داری، تولید، مولدسازی.

 

دانلود فایل کامل جلد دوم مجموعه مقالات

 

لینک خبری

ابعاد اقتصادی تراکم ساختمانی

تحلیل مرتفع‌سازی ساختمانی در تهران

مرتفع‌سازی در تهران؛ راه‌حل مشکلات مسکونی؟

زمین شهری با توسعه شهری و افزایش زیرساخت‌ها، دسترسی‌ها و امکانات شهری ارزش بالاتری در ذهن و قیمت بالاتری در بازار پیدا می‌کند. از این رو با افزایش قیمت زمین، هزینه دسترسی به ساختمان برای تولید بالاتر می‌رود. پس از آن، فعالیت­های اقتصادی زمین­بر به حاشیه شهرها و فعالیت‌های اقتصادی که نسبت زمین به سایر عوامل تولید در آن‌ها کمتر است و بازدهی بیشتری دارند به مرکز شهر نزدیک‌تر خواهند شد. توسعه افقی شهر منجر به طی مسافت‌های طولانی‌تر در حمل و نقل می­شود که ممکن است به افزایش هزینه‌های جابه‌جایی نیز منجر شود. به همین جهت با افزایش جمعیت و قیمت زمین یکی از راه‌حل‌ها برای استفاده بیشتر از زمین مرکز شهر، توسعه عمودی است. پیرامون توسعه عمودی یا افقی بحث‌های بسیاری صورت‌گرفته و برخی به کل آن را رد و برخی بدون هیچ قید و شرطی آن را می‌پذیرند. یک تحلیل جامع از ابعاد مختلف تراکم بالای ساختمانی می‌تواند در قضاوت نهایی بسیار مثمر ثمر باشد.

وضعیت بازار مصالح در ایران

راهکار‌های ساماندهی بازار مصالح

تنظیم‌گری بازار مصالح ایران

 مقدمه

تولید در حوزه ساخت­وساز املاک تابع هزینه­های نهاده­های تولید اعم از نیروی کار، مصالح و زمین است. بین این سه نهاده اصلی، زمین بیشترین سهم قیمتی را دارد و برای مصرف‌کننده نهایی از اهمیت بیشتری برخوردار است ولی برای تولیدکننده و در سیاست‌گذاری املاک باید به هر سه حوزه توجه کرد. با شروع روند ثبت‌نام برای طرح نهضت ملی مسکن این دغدغه به وجود می‌آید که برای تأمین مسکن مقرون‌به‌صرفه، بازار مصالح باید چگونه سامان‌دهی شود؟ در طرح مسکن مهر و طرح فعلی به حذف قیمت زمین توجه شده بود و باعث شد بخش زیادی از هزینه مسکن کاهش پیدا کند ولی برای ساماندهی بازار مصالح کمتر فکر شده است. به‌وضوح می­توان پیش‌بینی کرد اگر ظرفیت تولید مصالح پاسخگوی طرح نهضت ملی مسکن نباشد قیمت انواع مصالح می‌تواند با افزایش مواجه شود و طرح را با کندی یا شکست مواجه سازد. برای نمونه با افزایش فعالیت‌های ساختمانی در سال ۲۰۲۱، عرضه مصالح ساختمانی از جمله فولاد، سیمان، گچ، سرامیک، چوب و پلاستیک در انگلیس با محدودیت‌هایی روبرو شد و این امر منجر به افزایش زمان تحویل و هزینه‌ها شده و بخش ساختمانی را با مشکل مواجه کرده است؛ بنابراین تحقق دو هدف تأمین مصالح کافی و ارزان‌قیمت مهم‌ترین ویژگی بازار مصالح مطلوب و بایسته است.

نقش REIT در مسکن مقرون‌به‌صرفه

نقش صندوق املاک و مستغلات در مسکن

جبران قدرت خرید در بازار مسکن

پرکردن چاله قدرت خرید مسکن

راهکار مسکن در استطاعت

دسترسی به مسکن، مسکن در استطاعت خانوار، مسکن مقرون‌به‌صرفه و مسکن دست‌یافتنی اصطلاحات مختلفی برای affordable housing است که خانوارها برای تهیه آن مجبور نباشند بخش گزافی از درآمد خود را به آن اختصاص دهند. صندوق املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trusts) نیز از طریق تجمیع سرمایه‌های خرد در بخش مسکن نوعی پوشش تورمی برای خانوارها به دست می‌دهد. در این مقاله سعی می‌کنیم رابطه بین این دو را بیشتر توضیح دهیم. در واقع از صندوق املاک و مستغلات برای افزایش قدرت خرید مسکن استفاده خواهیم کرد. این اقدام علاوه بر دسترس‌پذیر کردن مسکن از طریق رونق تقاضا، ساخت و ساز و عرضه را نیز تقویت می‌کند و ابزاری چندوجهی است.

استراتژی خروج مسکن از رکود

بخش مسکن به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین بخش­های پیشران اقتصاد نقش کلیدی در رشد بلندمدت و پایدار اقتصاد دارد ولی متأسفانه طی سال‌های اخیر هم در بخش معاملات مسکن و هم در بخش ساخت‌وساز رکود عمیقی به وجود آمده است. بین رکود در تعداد معاملات و ساخت‌وساز رابطه دوطرفه برقرار است وقتی ساخت‌وساز رونق نداشته باشد معاملات نیز با رکود مواجه می‌شوند و برعکس. وابستگی این دو به یکدیگر نشان می‌دهد برای خروج از رکود بخش مسکن، سیاست‌گذاری دقیقی لازم است و توجه به یکی از طرفین عرضه و تقاضا به‌تنهایی نمی­تواند کارآمد باشد.

افزایش ساخت‌وساز، رافع سفته بازی مسکن

مسکن یک کالای مصرفی، غیر قابل جانشین، بادوام و ناهمگن است که می‌تواند علاوه بر ارزش مصرفی، ارزش سرمایه‌ای نیز داشته باشد. رشد پیش‌بینی‌پذیر، منظم، تکرارشونده و زیاد قیمت مسکن جذابیت زیادی را برای سرمایه‌گذاران ایجاد کرده و به همین علت از کالای مصرفی بادوام به کالای سرمایه‌ای تبدیل و در پرتفوی سرمایه‌گذاران وارد شده است. در اقتصاد به چنین اتفاقی سفته­بازی، دلالی، سوداگری، سرمایه‌گذاری مالی یا سرمایه­ای شدن مسکن می‌گویند که در اینجا از تفاوت جزئی که بین این اصطلاحات وجود دارد چشم‌پوشی می‌کنیم. با طرح مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه خالی مباحث حول موضوع سفته‌بازی در مسکن مجدداً رونق یافت و اختلافات بالا گرفت. گروهی اساساً سفته‌بازی در مسکن را امری لازم برای بازار دانستند و گروه دیگر سفته‌بازی را فعالیتی مضر می‌دانند ولی این مالیات‌ها را برای مقابله با آن کارآمد نمی‌دانند.

سیاست‌گذاری مسکن های خالی - با مسکن‌های خالی چه کنیم؟

مسکن خالی به علل مختلف مثل مهاجرت، نیاز به بازسازی، فرسودگی، فوت ساکن، مصادره توسط بانک، مشکلات قانونی و سفته­بازی می‌تواند وجود داشته باشد. وجود یک مقدار خانه خالی در بازار مسکن لازم است. نرخ طبیعی یا ساختاری خانه‌های خالی در اقتصاد شبیه نرخ طبیعی بیکاری است. وجود حدوداً 5-7 درصد خانه خالی در اقتصاد طبیعی است. مسکن خالی می‌تواند به جابه‌جایی کمک کند و هزینه و زمان جست‌وجو برای خانه جدید را کاهش دهد؛ اما اگر نرخ مسکن خالی بالاتر از نرخ طبیعی باشد نشان‌دهنده یک مشکل است. این مشکل می‌تواند ناشی از عوامل سه‌گانه بازار باشد. نیروهای تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه‌ای و عرضه می‌توانند در شکل‌گیری مسکن خالی مؤثر باشند. چنانچه تقاضای مصرفی در یک منطقه به علت کاهش قدرت خرید یا کاهش جمعیت مثلاً مهاجرت کم شود؛ آنگاه انتظار می‌رود تعداد مسکن خالی زیاد شود. همچنین اگر عرضه بیش از نیاز باشد یا ساخت‌وساز متناسب با نیاز و توان خرید مصرف‌کنندگان نباشد خانه‌های ساخته شده خالی می‌مانند. در مورد تقاضای سرمایه‌ای نیز می‌توان گفت وقتی تقاضای سفته‌بازی یا سوداگری در یک منطقه افزایش پیدا کند مسکن خالی زیاد می‌شود؛ بنابراین برخلاف آنچه معمولاً بیان می‌شود که تقاضای سوداگری موجب شکل‌گیری مسکن خالی شده می‌توان به‌وضوح دو نیروی دیگر به‌جز سوداگری را در شکل‌گیری مسکن خالی مؤثر دانست؛ اما متأسفانه آمار دقیقی در خصوص تفکیک علل خالی ماندن مسکن وجود ندارد. در کشورهای پیشرفته احصای خانه‌های خالی، دلیل خالی ماندن آن و پرکردن آن‌ها بر عهده دولت‌های محلی یا همان شهرداری‌هاست که به طور دقیق به موضوع رسیدگی می‌کنند.

برآیند قوانین حوزه مسکن در 60 سال اخیر

مروری بر سیاست‌های زمین و ساختمان

برآیند 60 سال سیاست‌گذاری زمین و ساختمان

سیر تحولات کلان سیاست‌های زمین و ساختمان

آن چه بر مسکن گذشت

امروزه اندیشه پیشرفت و بهبود کیفیت زندگی یکی از دغدغه‌های اصلی مردم است. اقتصاد نیز علمی است که وظیفه طراحی سازوکار­های رسیدن به وضعیت مطلوب را برعهده دارد. سازوکاری که به نحو عادلانه نهادسازی کرده و نحوه تعامل بازیگران، نحوه تولید، توزیع و مصرف را مشخص کند. اصول و قواعد حاکم بر بازیگران عرصه مسکن که از سوی دولت­ها در 60 سال اخیر وضع شده در نهایت وضعیت حاضر را با تمام نقاط مثبت و منفی آن شکل داده است. مشکلات امروز بخش مسکن نتیجه روندی است که سیاست‌گذاری از سال 1340 تاکنون در پیش گرفته است. یک تصویر کلی از اتفاقاتی که از آن زمان تاکنون رخ‌داده و قضاوت در مورد آن می­تواند چراغ راهی برای آینده به دست دهد. تصویری کلان که در جزئیات معمولاً زیبا و درست است اما برآیند آن ها نهایتاً منجر به محدودیت منابع و امکانات لازم برای ساخت‌وساز می­شود. در ادامه بیشتر به شرح جزئیات سیاست‌های درستی که در مجموع برآیند نامطلوبی داشته اشاره می­شود.

لینک های مرتبط با حوزه املاک و مستغلات

1. وزارت راه 

2. بانک مرکزی (سری زمانی)

3. بانک داده های بانک مرکزی

4. داده های سازمان مالیاتی- مالیات املاک

عوامل مؤثر بر افزایش نرخ مسکن خالی در ایران و راه رفع آن

خلاصه اجرایی پایان نامه کارشناسی ارشد

ایمان عابدی

عنوان کامل پایان نامه :

عابدی، ایمان؛ تحلیل عوامل مؤثر بر نرخ مسکن خالی در ایران طی سال‌های 1385 تا 1395 از طریق روش مدل‌سازی معادلات ساختاری مبتنی بر کمترین مربعات جزئی (PLS-SEM)

مطالعه اصل منبع در سایت کتابخانه دانشگاه امام صادق

مقدمه

نرخ مسکن خالی موجود بیشتر از نرخ طبیعی مسکن خالی است. وقتی بیش از میزان طبیعی، مسکن خالی وجود داشته باشد می‌توان شاهد عدم کارآیی بازار در تأمین نیاز مسکونی خانوارها بود. این عامل می‌تواند حتی منجر به افزایش قیمت‌های مسکن نیز بشود زیرا واحدهای ساخته شده به بازار عرضه نمی‌شود و باعث کاهش عرضه فایل­های‌ مسکونی به بازار می‌شود. پس ایجاد بحران در نظام اقتصادی، ایجاد اختلال در بازار، عدم کارآیی بازار مسکن، افزایش قیمت مسکن و... از نتایج افزایش نرخ مسکن‌های خالی است. ضمن اینکه استفاده­از این مساکن خالی برای معاملات صوری و بالابردن قیمت یک منطقه از عوارض وجود تعداد بالای مسکن خالی است. بنابراین لازم است به عوامل ایجاد این پدیده و راهکار های رفع این مشکل پرداخته شود.

مسکن به­مثابه یک کالا در بازار مصرفی و سرمایه‌ای به‌وسیله نیروهای تطابق سازی (جورسازی) مثل قیمت بین تقاضاکنندگان و عرضه‌کنندگان مبادله می‌شود. از نظر استفاده از خدمات فضای مسکونی این کالا به دو دسته مسکن خالی و مسکن اشغال شده تقسیم می­شود. نرخ مسکن خالی در سرشماری سال‌های 1385، 1390 و 1395 روند صعودی داشته و از نرخ طبیعی فراتر رفته است. افزایش نرخ مسکن خالی در عین وجود تقاضای باالقوه و بالفعل در بازار نشان از شکست بازار مسکن در تامین نیاز مردم دارد. طبق تحقیقات نگه داشتن مسکن به صورت خالی و عدم ارائه آن به بازار می­تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود. از این رو کاهش نرخ مسکن خالی به وسیله مالیات بر خانه های خالی و سایر سیاست ها امری لازم برای اقتصاد مسکن کشور است. اما قبل از ارائه راهکار نیاز است به عوامل موثر بر افزایش مسکن خالی پرداخته شود تا از طریق رفع آن ها مشکل مسکن خالی نیز حل شود.