نقش REIT در مسکن مقرون‌به‌صرفه
نقش صندوق املاک و مستغلات در مسکن
جبران قدرت خرید در بازار مسکن
پرکردن چاله قدرت خرید مسکن
راهکار مسکن در استطاعت
دسترسی به مسکن، مسکن در استطاعت خانوار، مسکن مقرون‌به‌صرفه و مسکن دست‌یافتنی اصطلاحات مختلفی برای affordable housing است که خانوارها برای تهیه آن مجبور نباشند بخش گزافی از درآمد خود را به آن اختصاص دهند. صندوق املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trusts) نیز از طریق تجمیع سرمایه‌های خرد در بخش مسکن نوعی پوشش تورمی برای خانوارها به دست می‌دهد. در این مقاله سعی می‌کنیم رابطه بین این دو را بیشتر توضیح دهیم. در واقع از صندوق املاک و مستغلات برای افزایش قدرت خرید مسکن استفاده خواهیم کرد. این اقدام علاوه بر دسترس‌پذیر کردن مسکن از طریق رونق تقاضا، ساخت و ساز و عرضه را نیز تقویت میکند و ابزاری چندوجهی است.
صندوق املاک و مستغلات مجموعه‌ای از داراییهای غیرمنقول مثل زمین، برج، فروشگاه، مسکن، پاساژ و... را ذیل یک واحد منسجم مدیریت میکند. این صندوق‌ها با جذب مبالغ خرد در بخش داراییهای غیرمنقول سرمایه‌گذاری و 75 تا 90 درصد از سود حاصله را بین سهام‌داران تقسیم میکند. این سود به‌عنوان سپر تورمی برای طبقات پایین‌تر جامعه بکار میرود. سود تقسیم نشده صندوق نیز می‌تواند برای توسعه شرکت، سرمایه‌گذاری در دیگر بازارها مثل سهام، ساخت و ساز مسکن، بازسازی و... تخصیص یابد. ازآنجاکه خانوارهای کم‌درآمد معمولاً دارای مسکن ملکی نیستند و املاک و مستغلات روز به روز با افزایش قیمت مواجه می‌شوند؛ دست‌یافتن به مسکن برای خانوارها هر روز مشکل‌تر می‌شود. تورم زمین و مسکن معمولاً از سطح تورم عمومی بالاتر است از این جهت سرمایه‌گذاری در این بازار می‌تواند توان خرید خانوارهای کم‌درآمد را به طور محسوسی افزایش دهد و از نابرابری در جامعه بکاهد. این روش به‌خصوص برای مستأجران کارآمدی دارد. این ابزار یک چاقو دو لبه است، ممکن است ریتها نه‌تنها قدرت خرید خانوارها را افزایش ندهند بلکه منجر به کاهش قدرت خرید خانوارها نیز بشوند. طراحی غلط ریتها منجر به افزایش تقاضای سرمایهای شده و به افزایش بیشتر قیمت مسکن منجر می‌شود. مثلاً اگر ریتها در زمین بایر شهری و مساکنی که متقاضی مصرفی برای آن‌ها وجود ندارد مثل املاک لوکس، برخی مسکن‌های خالی و... سرمایه‌گذاری کنند میتوانند منجر به افزایش قدرت خرید خانوارهای دارای واحدهای این صندوق شوند. به‌طورکلی چنانچه املاک و مستغلات خریداری شده توسط ریتها باهدف نگه‌داری بلندمدت یا اجاره‌داری تهیه شوند منجر به افزایش تقاضای سرمایهای نمیشود اما اگر صندوق‌ها تبدیل به شرکت‌های خرید و فروش مکرر شوند این امر قیمت را افزایش می‌دهد.
هرچند بخش اصلی افزایش قیمت مسکن به علت افزایش نقدینگی و سیاست‌گذاری غلط در بخش پولی ایجاد می‌شود و طبیعی است برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن نیاز به سیاست‌گذاری صحیح در اقتصاد کلان و ساماندهی نهادهای اقتصادی وجود دارد. اما ریتها در نظر دارند حداقل تا زمانی که نمی‌توان از افزایش قیمت مسکن جلوگیری کرد، لااقل بتوان رشد قیمت این بخش را تبدیل به فرصتی برای سرمایه‌گذاری افراد فاقد مسکن کرد و محرومان نیز از این رشد قیمت نفع ببرند. در غیر این صورت ملاکین روز به روز ثروتمندتر و اجاره‌نشین‌ها روز به روز فقیرتر خواهند شد. این فقط یک سیاست برای جبران قدرت خرید نیست، کاهش قدرت خرید مردم یعنی کاهش تقاضا و کاهش عرضه که در مجموع منجر به رشد اقتصادی پایین و کاهش تولید ناخالص ملی هم می‌شود.
بحث تأسیس صندوق املاک و مستغلات در بورس املاک و مستغلات چند وقتی است که داغ شده ولی نیاز به تدقیق و بررسی بیشتر دارد. ایده مطرح شده در بالا می‌تواند در طراحی دقیق‌تر این صندوق بکار رود. مثلاً عرضه واحدهای این صندوق از طریق بازار سهام و با تابلویی شبیه به بازار بورس باعث می‌شود تمامی مشکلاتی که در بازار سهام وجود دارد عارض واحدهای ریت نیز بشود. نوسانات زیاد و پی‌درپی، ایجاد حباب قیمتی، نوسان‌گیری، سفته‌بازی و اموری ازاین‌دست به‌خصوص در مورد صندوق‌هایی با عمق کم و کوچک به‌راحتی می‌تواند رخ دهد. بازار سهام باید بتواند از طریق تقابل عرضه و تقاضا به قیمت واقعی و ذاتی دارایی نزدیک شود ولی در عمل بازار سهام به‌خصوص در مورد شرکت‌های کوچک بافاصله نسبتاً زیادی حول قیمت ذاتی نوسان میکند و بازیگران در این سهم‌ها بسیار نقش دارند. این فاصله در قیمت سهام بازار بورس مشکل زیادی در اقتصاد واقعی ایجاد نمی‌کند ولی تغییرات قیمت واحدهای ریت می‌تواند مشکلات زیادی را در بخش مسکن به وجود آورد. پس در حد طراحی شکل و نحوه معاملات نیز باید طراحی دقیقی صورت گیرد. ایجاد حباب قیمتی می‌تواند به کاهش مقرون به صرفگی مسکن نیز منجر شود. درنظرگرفتن یک NAV ابطال برای صندوق‌ها نیز مستلزم ارزشیابی دقیق املاک تحت تصرف صندوق‌های املاک و مستغلات است و این اصلاً امر ساده‌ای نیست. نکته دیگر این است که سرمایه‌گذاری ریتها در داراییهای غیرمنقول به‌جز مسکن و زمین قابل‌دفاع‌تر است. سرمایه‌گذاری ریتها مثلاً در فروشگاه‌های زنجیره‌ای یا هر ملک غیرمنقول دیگر به‌جز مسکن و زمین خانوارها را از محل افزایش قیمت دارایی‌ها بهره‌مند میکند و از طرف دیگر حتی با فرض افزایش قیمت این‌گونه دارایی‌ها تأثیر آن‌ها در افزایش قیمت مسکن غیرمستقیم و کمتر خواهد بود.
به‌عنوان کلام آخر باید بگوییم چنان‌که شرایط لازم در مورد طراحی ریتها رعایت شود و از شکل‌گیری مشکلاتی مثل افزایش تقاضای سرمایهای، ایجاد حباب و... در این رابطه جلوگیری شود میتوان از ریتها به‌عنوان یک سپر تورمی استفاده کرد و قدرت خرید اقشار کم‌درآمد را جبران کرد. اما ریت تنها ابزار برای افزایش قدرت خرید نیستند؛ بنابراین در کنار ریتها نیاز است از سیاستهای پولی و مالی (مالیات و یارانه) و ابزارهای مالی دیگر نیز برای تقویت مقرون به صرفگی مسکن استفاده کرد.
