ابعاد اقتصادی تراکم ساختمانی
تحلیل مرتفعسازی ساختمانی در تهران
مرتفعسازی در تهران؛ راه‌حل مشکلات مسکونی؟
زمین شهری با توسعه شهری و افزایش زیرساخت‌ها، دسترسی‌ها و امکانات شهری ارزش بالاتری در ذهن و قیمت بالاتری در بازار پیدا میکند. از این رو با افزایش قیمت زمین، هزینه دسترسی به ساختمان برای تولید بالاتر می‌رود. پس از آن، فعالیتهای اقتصادی زمینبر به حاشیه شهرها و فعالیتهای اقتصادی که نسبت زمین به سایر عوامل تولید در آن‌ها کمتر است و بازدهی بیشتری دارند به مرکز شهر نزدیک‌تر خواهند شد. توسعه افقی شهر منجر به طی مسافت‌های طولانی‌تر در حمل و نقل میشود که ممکن است به افزایش هزینه‌های جابه‌جایی نیز منجر شود. به همین جهت با افزایش جمعیت و قیمت زمین یکی از راه‌حل‌ها برای استفاده بیشتر از زمین مرکز شهر، توسعه عمودی است. پیرامون توسعه عمودی یا افقی بحث‌های بسیاری صورت‌گرفته و برخی به کل آن را رد و برخی بدون هیچ قید و شرطی آن را می‌پذیرند. یک تحلیل جامع از ابعاد مختلف تراکم بالای ساختمانی می‌تواند در قضاوت نهایی بسیار مثمر ثمر باشد.
تراکم بالای ساختمانی اعم از مسکونی، اداری، تجاری و ... به معنی افزایش تعداد طبقات و زیربنا در یک مقدار زمین ثابت است. وقتی طبقات بیشتری در یک زمین ثابت ساخته میشود طبیعتاً قیمت زمین روی تمام طبقات سرشکن شده و هزینه زمین برای هر طبقه و هر نفر کمتر خواهد شد. البته هزینه ساخت‌وساز در طبقات بیشتر و ساختمانهای مرتفع، بیشتر از ساختمانهای کم‌ارتفاع است. یعنی هزینه ساخت‌وساز هر متر ساختمان یک طبقه‌ای کمتر از ساختمان ده طبقه‌ای خواهد شد؛ زیرا برای تعداد طبقات بیشتر مثلاً پی و ستون‌های ساختمان باید قوی‌تر باشند و آسانسوری که در آن استفاده میشود موتور قوی‌تری لازم دارد. با این وجود تمام این هزینه‌ها کمتر از هزینه زمین است. در منطقه شهری با امکانات و دسترسی‌های مناسب زمین به قدری هزینهبر است که در مقابل افزایش هزینه‌های ساختمان باز هم افزایش طبقات باصرفه‌تر از خرید زمین جدید خواهد بود. حتی با وجود هزینه‌هایی که شهرداری بابت افزایش تراکم می‌گیرد، باز هم برای مصرف‌کننده نهایی قیمت تمام شده یک طبقه از ساختمان چندین طبقه کمتر از یک ساختمان یک طبقه خواهد بود.
در مورد حمل و نقل اگر مسافرت‌ها فقط به‌صورت افقی رخ بدهد، حجم حمل و نقل در سطح افقی بیش از حالتی خواهد بود که بخشی از حمل و نقل به شکل عمودی انجام شود. یعنی افزایش تراکم حمل و نقل را از یک سطح افقی به ترکیبی از سطح عمودی و افقی تبدیل میکند. تصور کنید شخصی که قرار بود ده طبقه از ساختمانی 30 طبقه دو واحدی را بالا برود، نیاز باشد از 60 واحد ساختمان یک طبقه یک واحدی عبور کند تا به محل مورد نظر خود برسد. ضمن اینکه توسعه عمودی تنها به اندازه یک سقف 3 متری افزایش در ارتفاع ایجاد میکند و با آسانسورهای پرسرعت امروزی زمان زیادی صرف جابه‌جایی نمی‌شود؛ ولی توسعه افقی مسافرت در طول همان 3 متر را تبدیل به یک عرض و طول حداقل 10*8 (برای یک واحد 80 متری) میکند. یعنی جابه‌جایی در سطح افقی حداقل 3 و حداکثر 12 برابر جابه‌جایی در سطح عمودی است. ضمن اینکه حداقل بخشی از جابه‌جایی در سطح افقی به کمک سوخت‌های فسیلی انجام میشود ولی در جابه‌جایی عمودی تنها از برق استفاده میشود.
متأسفانه سیاست زمین رایگان این تصور را القا کرده که میتوان به کمک زمین رایگان هزینه زمین را از ساخت‌وساز کم کرد و قیمت تمام شده را کاهش داد. گرچه این سیاست درست است ولی زمین خام ارزشی ندارد، زمین وقتی دارای دسترسی شد، ارزش و سپس قیمت پیدا میکند. گرچه در همان سیاست زمین رایگان مسکن مهر نیز در بسیاری از طرح‌ها مرتفعسازی شد. اگر مرتفعسازی مشکل داشت چرا در بیرون از شهرها، جایی که زمین ارزش چندانی ندارد باز هم مرتفعسازی شده است. ضمن اینکه پیمانکار بسیاری از برج‌های مسکن مهر در آن زمان شرکتهای خارجی بودند و تمایل آن‌ها نیز به مرتفعسازی بود.
در مورد میزان تراکم تهران میتوان از شاخص تراکم جمعیت در مساحت استفاده کرد. بر اساس این شاخص تراکم تهران در بین شهرهای جهان عدد بالایی نیست. علی‌رغم اینکه بسیار گفته شده مرتفعسازی در تهران افزایش پیدا کرده یا بیش از حد استاندارد شده؛ ولی عملاً بر اساس شاخص‌ها این مدعا درست نیست. شاخص تراکم جمعیت برای تهران عددی بین 10 تا 12 هزار نفر در هر کیلومترمربع است. این عدد کمتر از نصف تراکم بسیاری از شهرهای معروف جهان مثل پاریس و نیویورک است. آنچه جای تحلیل دارد جایابی غلط جمعیت و مرتفعسازیهای نامنظم و بی‌قاعده است. مردم شهرهای پاریس و نیویورک مشکلات شهری بیشتری نسبت به تهران ندارند؛ ولی تراکم جمعیتی آن‌ها دو برابر تهران است. فرض کنید همین الان جمعیت تهران دو برابر شود؛ آیا مشکلات تهران به اندازه پاریس خواهد بود یا بسیار بیشتر از پاریس با مشکلات شهری مواجه خواهیم شد؟ حکمرانی درست در بخش املاک و مستغلات برای تعیین حد و حدود مرتفعسازی، تعیین تراکم استاندارد هر منطقه با توجه به زیرساخت‌ها و گسترش زیرساخت‌ها در جهت افزایش ارتفاع از ملزومات مدیریت شهری است.
درست است که زمین زیادی در ایران وجود دارد؛ ولی زمین آماده‌سازی شده برای ساخت‌وساز استفاده میشود و نمی‌توان به پشتوانه زمین خام ساخت‌وساز را داعما به شکل افقی گسترش داد. هرچند زندگی در یک تراکم پایین و ساختمان ویلایی آرزوی بسیاری از خانوارها است؛ ولی امکان زندگی جمعیتی به اندازه شهر تهران در تراکم پایین وجود ندارد؛ بنابراین مادامی که نابرابری‌های بین منطقه‌ای در جهت افزایش جمعیت تهران وجود دارد؛ لاجرم باید نیاز مسکونی مهاجران و کل جمعیت تهران را تأمین کرد. اما شرط لازم برای داشتن یک شهر توسعه‌یافته و با تراکم بالا، زیرساخت‌های متناسب با تراکم است. مرتفعسازی در تهران نامنظم، بدون قاعده و بدون زیرساخت متناسب اتفاق افتاده است. برای مثال مرتفعسازی که در خیابان‌ها و معابر تنگ و نامناسب شمال شهر و برخی نواحی منطقه یک اتفاق افتاده، نامناسب بوده؛ ولی مرتفعسازیهای منطقه شهرک غرب یا منطقه 22 تهران به همراه خیابان و کوچه‌های پهن و فضای سبز کافی هیچ مشکلی برای شهر در بر نداشته است. نباید به دلیل مرتفعسازیهای بی‌قاعده و غیرمهندسی که در برخی نواحی برای تأمین بودجه شهرداری در سال‌های گذشته انجام شده به‌طورکلی یک امر منطقی و راه‌حل مناسب برای حل مشکلات مسکونی در تهران را زیر سؤال برد. متأسفانه شهرداری به دلیل استقلال مالی روی به تراکم‌فروشی آورد و برخی با سو استفاده از این وضعیت ساختمانهای مرتفعی را در جای نامناسب ساختند؛ با ایجاد یک درآمد پایدار برای شهرداری میتوان از ساخت‌وسازهای بی‌قاعده به بهانه تراکم‌فروشی و تأمین بودجه شهرداری جلوگیری کرد و مرتفعسازی بهینه و اقتصادی را گسترش داد.
