مجموعه مقالات دومین همایش ملی مسئولیت اجرای قانون اساسی

حق مولدسازی پایدار اقتصادی زمین‌های دولتی، کاربست اجاره‌داری زمین

 

 مجید رضایی

 ایمان عابدی

 

چکیده 

از حقوق حاکمیت اسلامی بهره‌مندی پایدار از دارایی‌های دولتی است. مولدسازی دارایی‌های دولت علاوه بر اینکه در کنار مالیات به تأمین مالی دولت کمک می‌کند به دلیل آثار اقتصادی مطلوبی که می‌تواند به دنبال داشته باشد یکی از الزامات حکمرانی شهری محسوب می‌شود. در بین دارایی‌های دولت، زمین در ایران از جایگاه ویژ‌ه‌ای برخوردار است؛ در این پژوهش با اسـتفاده از روش تحلیلـی و توصیفی و با مرور تجربه جهانی، متون فقهی، تاریخی و آمار‌های در دسترس به بررسی تأثیرات اقتصادی عرضه زمین دولتی به صورت اجار‌ه‌ای می‌پردازد. نتایج تحقیق نشان می‌دهد الگوی اجاره‌داری برخلاف فروش نوعی تأمین مالی پایدار، بلندمدت و باثبات برای دولت است. همچنین عرضه زمین‌های دولتی به صورت اجاره بلندمدت برای تسهیل ساخت کاربری‌های مسکونی، تجاری، اداری، کشاورزی، باغداری و... می‌تواند به رشد اقتصادی بدون تورم در بلندمدت منجر شود. هزینه اولیه و ثابت تولید و مصرف کالاها و خدمات از طریق کاهش یا حذف هزینه و قیمت زمین از رهگذر عرضه زمین‌های دولتی به صورت استیجاری صورت می‌گیرد. به دنبال این اتفاق رشد قیمت زمین و به‌تبع آن رشد قیمت تمامی کالاها و خدمات وابسته به زمین (به میزان اتکا به زمین) تا حدی کنترل می‌شود و در نهایت عرضه استیجاری زمین دولتی امکان تولید و مصرف را به صورت متوازن برای آحاد مردم پدید می‌آورد.

 

واژ گان کلیدی: زمین، زمین دولتی، اجاره‌داری، تولید، مولدسازی.

 

دانلود فایل کامل جلد دوم مجموعه مقالات

 

لینک خبری

وضعیت بازار مصالح در ایران

راهکار‌های ساماندهی بازار مصالح

تنظیم‌گری بازار مصالح ایران

 مقدمه

تولید در حوزه ساخت­وساز املاک تابع هزینه­های نهاده­های تولید اعم از نیروی کار، مصالح و زمین است. بین این سه نهاده اصلی، زمین بیشترین سهم قیمتی را دارد و برای مصرف‌کننده نهایی از اهمیت بیشتری برخوردار است ولی برای تولیدکننده و در سیاست‌گذاری املاک باید به هر سه حوزه توجه کرد. با شروع روند ثبت‌نام برای طرح نهضت ملی مسکن این دغدغه به وجود می‌آید که برای تأمین مسکن مقرون‌به‌صرفه، بازار مصالح باید چگونه سامان‌دهی شود؟ در طرح مسکن مهر و طرح فعلی به حذف قیمت زمین توجه شده بود و باعث شد بخش زیادی از هزینه مسکن کاهش پیدا کند ولی برای ساماندهی بازار مصالح کمتر فکر شده است. به‌وضوح می­توان پیش‌بینی کرد اگر ظرفیت تولید مصالح پاسخگوی طرح نهضت ملی مسکن نباشد قیمت انواع مصالح می‌تواند با افزایش مواجه شود و طرح را با کندی یا شکست مواجه سازد. برای نمونه با افزایش فعالیت‌های ساختمانی در سال ۲۰۲۱، عرضه مصالح ساختمانی از جمله فولاد، سیمان، گچ، سرامیک، چوب و پلاستیک در انگلیس با محدودیت‌هایی روبرو شد و این امر منجر به افزایش زمان تحویل و هزینه‌ها شده و بخش ساختمانی را با مشکل مواجه کرده است؛ بنابراین تحقق دو هدف تأمین مصالح کافی و ارزان‌قیمت مهم‌ترین ویژگی بازار مصالح مطلوب و بایسته است.

سیاست‌گذاری مسکن های خالی - با مسکن‌های خالی چه کنیم؟

مسکن خالی به علل مختلف مثل مهاجرت، نیاز به بازسازی، فرسودگی، فوت ساکن، مصادره توسط بانک، مشکلات قانونی و سفته­بازی می‌تواند وجود داشته باشد. وجود یک مقدار خانه خالی در بازار مسکن لازم است. نرخ طبیعی یا ساختاری خانه‌های خالی در اقتصاد شبیه نرخ طبیعی بیکاری است. وجود حدوداً 5-7 درصد خانه خالی در اقتصاد طبیعی است. مسکن خالی می‌تواند به جابه‌جایی کمک کند و هزینه و زمان جست‌وجو برای خانه جدید را کاهش دهد؛ اما اگر نرخ مسکن خالی بالاتر از نرخ طبیعی باشد نشان‌دهنده یک مشکل است. این مشکل می‌تواند ناشی از عوامل سه‌گانه بازار باشد. نیروهای تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه‌ای و عرضه می‌توانند در شکل‌گیری مسکن خالی مؤثر باشند. چنانچه تقاضای مصرفی در یک منطقه به علت کاهش قدرت خرید یا کاهش جمعیت مثلاً مهاجرت کم شود؛ آنگاه انتظار می‌رود تعداد مسکن خالی زیاد شود. همچنین اگر عرضه بیش از نیاز باشد یا ساخت‌وساز متناسب با نیاز و توان خرید مصرف‌کنندگان نباشد خانه‌های ساخته شده خالی می‌مانند. در مورد تقاضای سرمایه‌ای نیز می‌توان گفت وقتی تقاضای سفته‌بازی یا سوداگری در یک منطقه افزایش پیدا کند مسکن خالی زیاد می‌شود؛ بنابراین برخلاف آنچه معمولاً بیان می‌شود که تقاضای سوداگری موجب شکل‌گیری مسکن خالی شده می‌توان به‌وضوح دو نیروی دیگر به‌جز سوداگری را در شکل‌گیری مسکن خالی مؤثر دانست؛ اما متأسفانه آمار دقیقی در خصوص تفکیک علل خالی ماندن مسکن وجود ندارد. در کشورهای پیشرفته احصای خانه‌های خالی، دلیل خالی ماندن آن و پرکردن آن‌ها بر عهده دولت‌های محلی یا همان شهرداری‌هاست که به طور دقیق به موضوع رسیدگی می‌کنند.

برآیند قوانین حوزه مسکن در 60 سال اخیر

مروری بر سیاست‌های زمین و ساختمان

برآیند 60 سال سیاست‌گذاری زمین و ساختمان

سیر تحولات کلان سیاست‌های زمین و ساختمان

آن چه بر مسکن گذشت

امروزه اندیشه پیشرفت و بهبود کیفیت زندگی یکی از دغدغه‌های اصلی مردم است. اقتصاد نیز علمی است که وظیفه طراحی سازوکار­های رسیدن به وضعیت مطلوب را برعهده دارد. سازوکاری که به نحو عادلانه نهادسازی کرده و نحوه تعامل بازیگران، نحوه تولید، توزیع و مصرف را مشخص کند. اصول و قواعد حاکم بر بازیگران عرصه مسکن که از سوی دولت­ها در 60 سال اخیر وضع شده در نهایت وضعیت حاضر را با تمام نقاط مثبت و منفی آن شکل داده است. مشکلات امروز بخش مسکن نتیجه روندی است که سیاست‌گذاری از سال 1340 تاکنون در پیش گرفته است. یک تصویر کلی از اتفاقاتی که از آن زمان تاکنون رخ‌داده و قضاوت در مورد آن می­تواند چراغ راهی برای آینده به دست دهد. تصویری کلان که در جزئیات معمولاً زیبا و درست است اما برآیند آن ها نهایتاً منجر به محدودیت منابع و امکانات لازم برای ساخت‌وساز می­شود. در ادامه بیشتر به شرح جزئیات سیاست‌های درستی که در مجموع برآیند نامطلوبی داشته اشاره می­شود.