چرا باید به سمت ساخت‌وساز مقرون‌به‌صرفه رفت؟

مسکن مقرون‌به‌صرفه یا در حد استطاعت یکی از ویژگی‌های بایسته قیمت و کیفیت مسکن به‌خصوص در ارتباط با تأمین نیاز مسکن اقشار کم‌درآمد است. اقشار کم‌درآمد در شرایطی که مسکن روز به روز رشد قیمت دارد با مشکل تأمین هزینه‌های مسکن و کاهش رفاه روبه‌رو هستند. مشکل مقرون‌به‌صرفه نبودن وقتی ایجاد می‌شود که قیمت‌های مسکن بیش از درآمد افراد افزایش پیدا کند. در این صورت خانوارها مجبورند سهم بیشتری از درآمد خود را صرف هزینه‌های مسکن کنند و با افزایش سهم هزینه مسکن، مصرف سایر کالاها کاهش‌یافته و در مجموع رفاه خانوار کاهش می‌یابد. معمولاً افزایش قیمت مسکن برای اقشار کم تا متوسط درآمد بیش از اقشار پردرآمد مشکل‌آفرین است. محاسبات نشان می‌دهد در حال حاضر حدود 330 میلیون خانوار در جهان در مسکن‌های غیراستاندارد زندگی می‌کنند یا برای تأمین هزینه‌های مسکن با فشار مالی بالا مواجه هستند. چنانچه وضعیت به همین منوال ادامه پیدا کند این مقدار در سال 2025 به 440 میلیون خانوار یعنی حدود 1.6 میلیارد نفر می‌رسد! این افراد در مسکن‌های نامناسب، غیر ایمن، شلوغ یا مساکنی زندگی می‌کنند که تأمین هزینه‌های آن فشار زیادی از جهت مالی بر آن‌ها وارد می‌سازد. برای برطرف شدن این مشکل باید تا سال 2025 حدود 16 تریلیون دلار در سطح جهانی برای مسکن (زمین و ساختمان) سرمایه‌گذاری شود.

افرادی که در مسکن غیراستاندارد و غیر مقرون‌به‌صرفه زندگی می‌کنند بیشتر در معرض قربانی جنایات شدن قرار دارند و از مشکلات بهداشت و سلامت نیز بیشتر رنج می‌برند. بزرگ‌سالان ساکن در این مساکن بیشتر دچار بیکاری هستند و به کارهای با درآمد کم راضی می‌شوند. کودکان ساکن در این مساکن تمایل کمتری به مدرسه رفتن دارند. پسران ساکن در مساکن پرتراکم با احتمال 11 درصد و دختران با احتمال 6 درصد کمتر از سایرین ممکن است تحصیلات مقطع دبیرستان خود را به پایان برسانند. همچنین ریسک‌های مرتبط با فیزیک بدن آدمی و روان کودکان افزایش پیدا می‌کند؛ در مقابل، افرادی که در مسکن مقرون‌به‌صرفه و استاندارد زندگی می‌کنند می‌توانند در تحصیلات و مهارت‌آموزی موفقیت‌های بیشتری داشته باشند. اثرات منفی ناشی از تراکم زیاد، هزینه بالای مسکن و مشکلات نداشتن مسکن پایدار می‌تواند تحصیلات را با اختلال مواجه سازد ولی کسانی که در مسکن مقرون‌به‌صرفه زندگی می‌کنند کمتر در معرض این آسیب‌ها قرار می‌گیرند. امنیت بیشتر، دسترسی بهتر به اشتغال، بهره‌وری بالاتر، برخورداری از سلامت فیزیکی و روانی بالاتر ازجمله اثرات زندگی در مسکن استاندارد و قابل استطاعت است. همچنین مسکن مقرون‌به‌صرفه می‌تواند منجر به افزایش بهره‌وری در شهر شود. کاهش هزینه‌های مسکن منجر به باز شدن مسیری برای افزایش درآمد خانوارها می­شود. در این صورت خانوارها می‌توانند برای سایر مصارف غیرمسکونی خود بیشتر هزینه کنند؛ پس معلوم می­شود مسکن مقرون‌به‌صرفه ابعاد بسیار وسیعی دارد و در ابعاد مختلف زندگی آدمی می‌تواند تأثیرگذار باشد.

هم‌اکنون در سطح جهانی 96 میلیون خانوار بیش از 30-40 درصد از درآمد خود را صرف مسکن می‌کنند و 200 میلیون خانوار نیز در مسکن غیراستاندارد زندگی می‌کنند. برای برطرف کردن مشکل مقرون‌به‌صرفگی مسکن در هر شهر نیاز است تا معادل درصدی از تولید ناخالص شهر در مسکن سرمایه‌گذاری شود. در ایران نیز کلان‌شهرهایی مثل تهران، اصفهان، مشهد، شیراز، تبریز و... با مشکل نبود مسکن در حد استطاعت مواجه‌اند. پدیده حاشیه‌نشینی در این شهرها از جمله نمودهای بیرونی قیمت‌های بالای مسکن در داخل منطقه شهری است که باعث شده خانوارها برای کاهش هزینه‌های مسکن به حاشیه‌نشینی یا اقامت در مساکن غیراستاندارد روی بیاورند.

برطرف شدن نیاز مسکونی خانوارها در موقعیت و مکان مناسب و با صرف حداکثر 30 درصد از درآمد می‌تواند آثار مثبت اقتصادی، اجتماعی و روانی در پی داشته باشد. وقتی این هزینه­ها بیش از 30 درصد شوند فقط مسئله این نیست که خانوارها با فشار اقتصادی زیاد مواجه می‌شوند، بلکه کاهش قدرت خرید منجر به کاهش ساخت‌وساز هم می­شود. یکی از ابعاد افزایش رکود در بازار ساخت‌وساز افزایش هزینه‌های مسکن برای خانوار است؛ بنابراین پی گیری و اجرای سیاست‌های افزایش مقرون‌به‌صرفگی مسکن باید به‌طورجدی دنبال شود. اصلاح وضعیت اقتصاد کلان، رفع مشکل قفل‌شدگی زمین، توسعه روش‌های ساخت‌وساز مبتنی بر دانش و فناوری روز، بهبود دسترسی به تأمین مالی کم‌هزینه برای ساخت و خرید، راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات (REIT)، باز تنظیم سیاست‌های مالیاتی و یارانه‌ها و ایجاد اجاره‌داری حرفه­ای از مهم‌ترین مواردی است که می‌تواند به افزایش مقرون‌به‌صرفگی مسکن کمک کند.