تجربه کشورها در مسکن مقرون‌به‌صرفه
ساخت و تولید مسکن در حد استطاعت یا مقرون‌به‌صرفه یک سیاست لاکچری نیست. امروزه با کاهش قدرت خرید بسیاری از مردم در ایران و حتی کشورهای پیشرفته دولت‌ها به طراحی سیاست‌هایی در جهت افزایش قدرت خرید مسکن و ایجاد مسکن مقرون‌به‌صرفه رفته‌اند. دیدن تجربه این کشورها و درس‌آموزی از آن‌ها برای ایران برای سیاست‌گذاری ضروری است. در ادامه تجربه کشورهای استرالیا، چین و آمریکا را در این زمینه خواهیم دید.
استرالیا
سنترلینک برنامه‌ای تحت نظارت وزارت خدمات انسانی دولت استرالیا است که خدمات و کمک‌های دولتی زیادی را برای بیکاران، بازنشستگان، سرپرستان خانوار، افراد معلول و ... فراهم می‌کند. این مرکز با شناسایی افراد نیازمند از مالکان، مسکن را اجاره کرده و در اختیار گروه‌های نیازمند نامبرده قرار می‌دهد یا به خانوارهای نیازمند کمک‌هزینه اجاره پرداخت می‌کند. این کمک‌هزینه به تعداد افراد خانوار و مبلغ اجاره مسکن بستگی دارد. همچنین دولت مرکزی و دولت‌های ایالتی برای خانه اولی‌ها کمک‌هزینه 7000 دلاری را برای کاهش هزینه‌های مسکن در نظر گرفته‌اند. طرح مالکیت مشترک سیاست دیگری است که خانوارها مسکن را با وزارت مسکن استرالیا شریک می‌شوند. وزارت مسکن تا 30 درصد از اموال را برای خود نگه می‌دارد که این سهم باتوجه‌به میزان توانایی استقراض افراد، اندازه خانوار، محل و نوع ملک تعیین می‌شود. در آینده خانوارها می‌توانند مابقی سهم خود را به وزارت مسکن فروخته یا سهم او را نیز خریداری کنند. در این مدت به‌ازای سهمی که نتوانسته‌اند بخرند اجاره پرداخت می‌کنند.
روش دیگری که در استرالیا وجود دارد استفاده از فروش اوراق قرضه بلندمدت برای ساخت مسکن مقرون‌به‌صرفه است. در این روش دولت مرکزی، ایالتی و یا محلی اقدام به فروش اوراق قرضـه بلندمدت با نرخ بازار می‌نماید و از محل منابع دریافتی اقـدام بـه خرید خانه‌های موجود و یا ساخت خانه به‌منظور واگذاری برای اجاره می‌نماید. از محـل اجاره‌بهای دریافتی بهره اوراق قرضه پرداخت می‌شود. پـس از طـی دوره و سررسید شدن اوراق (فرضاً بعد از ٢٠ سال) دولت اقدام به فروش خانه‌ها و پرداخت اصل اوراق می‌نماید و بـا فـروش اوراق جدیـد خانه‌های جدیـدی را در تملـک می‌گیرد و مستأجران را به محل جدید منتقل می‌کند.
چین
از اوایل دهه 1980 و همراه با اصلاحاتی که در چین رخ داد مسکن از کالای مجانی به سمت کالای یارانه‌ای حرکت کرد. فرایند خصوصی‌سازی و کالایی سازی مسکن برای کسانی که به‌تازگی قصد خرید مسکن داشتند می‌توانست مشکل مقرون به صرفگی ایجاد کند. سیاست‌های مربوط به دستمزد و سیاست‌های مالی مثل وام مسکن و قیمت‌گذاری مسکن برخی از موارد مؤثر بر مقرون به صرفگی مسکن در چین است. فرایند کالایی سازی مسکن و حرکت به سمت اقتصاد لیبرال هرچند می‌تواند مشکل مقرون به صرفگی مسکن را ایجاد کند ولی درعین‌حال نسبت سرمایه‌گذاری مسکن به تولید ناخالص ملی و تشکیل دارایی‌های ثابت ناخالص را افزایش می‌دهد. پس از خصوصی‌سازی طبیعتاً مسکن به قیمت کامل یا بازاری به خریداران فروخته می‌شد ولی این سیاست به دلیل اینکه مشکلاتی در خصوص مقرون به صرفگی ایجاد می‌کرد به پرداخت یک‌سوم از هزینه مسکن توسط خانوار تغییر پیدا کرد. یعنی خانوارها یک‌سوم از هزینه مسکن را بپردازند و در مسکن موردنیازشان ساکن شوند؛ همچنین پرداخت اقساطی هزینه مسکن نیز در کنار این سیاست‌ها قرار گرفت.
در چین دولت محلی زمین‌های قابل ساخت را در اختیار توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات قرار می‌دهد تا مسکن مقرون‌به‌صرفه بسازند. همچنین دولت سود توسعه‌دهندگان (سازندگان) املاک و مستغلات را به کمتر از 3 درصد تقلیل می‌دهد تا هزینه مسکن افزایش زیادی نداشته باشد و مقرون به صرفگی آن حفظ شود. به‌این‌ترتیب مثلاً در شنژن هزینه نهایی مسکن گاهی تا 15 درصد زیر قیمت بازار تمام می‌شد. یکی از حمایت‌های واقعی از مصرف‌کنندگان حذف هزینه زمین از قیمت مسکن بود. پرداخت کمک هزینه مسکن به کارمندان دولت بدون توجه به اینکه آن‌ها صاحب مسکن ملکی هستند یا اجاره‌نشین‌اند یکی از سیاست‌هایی بود که مقرون به صرفگی مسکن را تا حد زیادی افزایش داد. کمک هزینه مسکن بخشی از حقوق کارمندان بود که از پرداخت مالیات معاف شده و اگر پس از صرف مخارج مسکن مقداری از آن اضافه بماند می‌تواند برای اهداف دیگر نیز استفاده شود. از سیاست‌های دیگری که برای اقشار ساکن در مسکن اجتماعی در نظر گرفته شد پرداخت وام‌های با نرخ بهره 6 درصد بود که از نرخ بهره بانکی کمتر بوده و بازپرداخت آن‌ها نیز تا حداکثر 15 سال بود. همچنین پیش‌پرداخت این مساکن حداکثر 10 درصد از قیمت آن‌ها بود. این وام‌ها از سال 1991 برای سایر اقشار نیز در نظر گرفته شد.
از دیگر ابزارهای افزایش مسکن مقرون‌به‌صرفه در چین استفاده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری بود. برنامه صندوق آینده‌نگر مسکن شبیه به صندوق‌های بازنشستگی است که افراد درآمدهای خود را در آن برای خرید مسکن در آینده پس‌انداز می‌کنند. افرادی که در این صندوق پس‌انداز می‌کنند بعداً می‌توانند از یارانه و تخفیف در خرید مسکن نیز بهره‌مند شوند.
آمریکا
در آمریکا معمولاً کمک‌های مسکن از طریق کسر مالیات و بهره وام مسکن از طریق برنامه‌های یارانه‌ای انجام می‌شود. ابزارها و یارانه‌هایی که هم‌اکنون ایالات متحده برای ایجاد مسکن مقرون‌به‌صرفه بکار می‌گیرد در سه بخش قابل تقسیم است. برخی از آن‌ها دررابطه‌با مسکن اجاره‌ای است که به آن کمک‌های مسکن اجاره‌ای یا یارانه‌های مستأجر محور می‌گویند. برخی از سیاست‌های یارانه‌ای دررابطه‌با کمک به مسکن ملکی هستند که به آن‌ها پروژه محور نیز می‌گویند. دسته سوم سیاست‌هایی هستند که از طریق کاربری زمین و مقررات مختلف سعی در بهبود وضعیت مسکن مقرون‌به‌صرفه دارند که به سیاست‌های کاربری زمین و مشوق‌های تنظیم‌گر مشهور است. بخش دیگری از سیاست‌ها نیز وجود دارد که مربوط به ساخت مسکن اجتماعی است.
از جمله کمک‌هایی که به ساکنان مسکن اجاره‌ای می‌شود می‌توان اعتبار مالیاتی مسکن کم‌درآمدها (LIHTC) و کوپن مسکن را نام برد. هدف این دسته از سیاست‌ها تولید و نگه‌داری مسکن‌های مقرون‌به‌صرفه اجاره‌ای برای خانوارهای کم تا متوسط درآمد است. در این سیاست‌ها معمولاً دولت بخشی از سرمایه لازم برای اجاره مسکن را در اختیار خانوارها قرار می‌دهد. برنامه LIHTC یکی دیگر از مهم‌ترین اقدامات دولت فدرال برای تهیه مسکن کم‌درآمدها است. این برنامه از طریق استفاده از اعتبار مالیاتی برای سرمایه‌گذاران و سازندگان مسکن ارزان‌قیمت، انگیزه ایجاد می‌کند. مطابق این برنامه هر ایالت به‌ازای هر نفر جمعیت 2.2 دلار بابت کمک به مسکن مقرون‌به‌صرفه اعتبار دریافت می‌کند و این مبلغ را باید ظرف دو سال استفاده کند. چنانچه استفاده نشود باید به خزانه دولت برای بازتوزیع مجدد برگردانده شود. نحوه توزیع این منابع مالی در اختیار ایالت‌ها است ولی حداقل ده درصد از این مبلغ باید صرفاً برای مساکن غیرانتفاعی هزینه شود و به افراد بسیار کم‌درآمد اختصاص یابد. برنامه‌های پروژه محور نیز همان‌طور که گفته شد برای کمک به مسکن ملکی ایجاد شده‌اند. این برنامه‌ها از طریق اعطای یارانه به تولید، اعطای وام‌های کم‌بهره و مشاوره برای خریدوفروش املاک به توان‌بخشی خانوارها و افراد برای خرید مسکن ملکی کمک می‌کنند. یارانه‌های پروژه محور به مالکان مسکن داده می‌شود تا آن‌ها واحدهای خود را با اجاره ارزان‌قیمت در اختیار خانوارهای کم‌درآمد قرار دهند. به کمک این سیاست اجاره‌ها کمتر از نرخ بازاری آن برای خانوارها تعیین می‌شود و از این طریق به‌نوعی با کنترل اجاره برای افراد نیازمند مسکن مقرون‌به‌صرفه به وجود می‌آید. منطقه‌بندی دربرگیرنده، مقررات محلی استفاده از زمین و کد ساختمان و ابتکارات رشد هوشمند برخی از دیگر سیاست‌های مسکن در آمریکا است.
آشنایی با تجربه‌های مختلف جهانی در امور مختلف از جمله در املاک و مستغلات امری است که در هیچ یک از کتاب‌های درسی و دانشگاهی تدریس نمی‌شود. متخصصین دانشگاهی معمولاً از این تجارب بی‌خبرند و از قضا صرفاً با دانستن تئوری‌های علمی نمی‌توان برای کشور ریل‌گذاری و سیاست‌گذاری صحیح انجام داد. بخشی از تجارب مسکن مقرون‌به‌صرفه در دنیا مرور شد تا نشان دهیم کشورهای دیگر برای برنامه‌ریزی در مسکن بسیار دقیق‌تر و جدی تر از ما تلاش می‌کنند. بحران مسکن و بی‌خانمانی در حال جهانی‌شدن است و ما نیز از این بحران در امان نیستیم. از این نظر باید برای نجات از این معضل بیش‌ازپیش تلاش کنیم.
