عقلانیت اقتصادی در نهضت ساخت‌وساز مسکن

شاخص ­های اقتصاد مسکن نشان می­دهد که وضعیت مسکن در کشور شرایط مناسبی ندارد. یکی از شاخص­های مهم که توانایی خرید خانوارها را مشخص می­کند، زمان انتظار برای خرید مسکن است. برای مثال اگر نماگر دسترسی به مسکن در کشوری معادل 5 باشد یعنی قیمت مسکن به طور متوسط 5 برابر متوسط درآمد سالانه یک خانوار است. یعنی اگر تمام درآمدهای خانوار پس‌انداز شود 5 سال طول می‌کشد یک خانوار صاحب مسکن شود. هرچه مقدار این نماگر بیشتر باشد دسترسی خانوار به مسکن سخت‌تر می‌شود. زمان انتظار برای خرید یک واحد مسکونی ۸۰ متری در ایران برای کل دهک‌ها ۳۶ سال است، اما میانگین معمولاً گمراه‌کننده است. به همین دلیل این آمار به تفکیک دهک‌های درآمدی باید بررسی شود. برای دهک اول این زمان ۱۰۳ سال، برای دهک دوم ۷۸ سال، برای دهک سوم ۶۴ سال و برای دهک‌های چهارم تا دهم نیز به ترتیب ۵۹، ۵۱، ۴۲، ۳۷، ۳۱، ۲۴ و ۱۳ سال است. بخشی از این اتفاق نتیجه افزایش ۷۷۲ درصدی قیمت مسکن در طول هشت سال دولت تدبیر و امید است. بر اساس آمار بانک مرکزی در تیرماه سال ۱۳۹۲ قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران به طور متوسط 7/3 میلیون تومان بوده و در پایان دولت دوازدهم به بیش از ۳۰ میلیون تومان رسیده است.

اما سؤال اینجاست که چرا مسکن تا این حد رشد قیمت داشته است؟ بر اساس نتایج آخرین سرشماری صورت‌گرفته در سال 1395 میزان کمبود مسکن 3/1 میلیون واحد بوده است و کف بحرانی تولید مسکن سالیانه 648 هزار واحد بوده؛ یعنی اگر کمتر از این مقدار تولید شود بازار با مشکل کمبود عرضه و طبعاً افزایش قیمت مواجه می­شود. این در حالی است که میزان تولید صورت‌گرفته در سال‌های 1392 تا 1400 بسیار کمتر از تعداد مورد نیاز بوده و عملاً تقاضای زیادی در بازار انباشته شده است. حال اگر قدرت خرید لازم هم برای خرید مسکن وجود داشت و این حجم از تقاضای پوشش داده نشده بیشتر و به‌صورت بالفعل در بازار وارد می­شد میزان افزایش قیمت مسکن امکان داشت بیشتر از 8 برابر نیز بشود. مطابق قانون ساده عرضه و تقاضا هرگاه عرضه کاهش پیدا کند و تقاضا در حال افزایش باشد قیمت‌ها افزایش می­یابند؛ بنابراین علل اصلی افزایش قیمت مسکن را در کاهش ساخت‌وساز، افزایش حجم نقدینگی و سفته‌بازی می‌توان جست‌وجو کرد.

جبران کمبود تولید مسکن طی سال­های اخیر، مهم‌ترین راه رفع مشکلات است. در طول سال­های 1385 تا 1395 به طور متوسط هرساله 804 هزار واحد در کل کشور ساخته شده است که البته بخش عمده آن مربوط به مسکن مهر است؛ بنابراین ظرفیت ساخت یک میلیون واحد در سال نیز از نظر توان بخش فنی - مهندسی وجود دارد. تنها ابهامی که مطرح می­شود در مورد نحوه تأمین مالی این حجم از ساخت‌وساز است. اگر قیمت زمین حذف شود گفته می­شود حدوداً 500 هزار میلیارد تومان سرمایه به طور سالیانه برای ساخت‌وساز نیاز است. بخش خصوصی به‌تنهایی 500 همت سرمایه در دست ندارد بنابراین نیاز است از ظرفیت بخش دولتی و مردم نیز استفاده شود. شیوه رایج تأمین مالی در بیشتر کشور­ها بانک محور و در برخی به کمک بازار سرمایه است. بازار سرمایه یا همان بورس شامل بازار سهام و بازار بدهی مبتنی بر اوراق قرضه است. برخلاف تصور رایج و آنچه مرتب در رسانه‌های داخلی بیان می­شود نقش بازار سهام در تأمین مالی بخش مسکن و حتی سایر بخش‌ها در کشورهای جهان بسیار محدود است و آنچه تحت عنوان بازار سرمایه بیان می‌شود منظور انتشار اوراق بدهی است که متأسفانه هنوز بخش خصوصی در ایران امکان انتشار آن را ندارد؛ بنابراین در نهایت حجم اصلی تأمین مالی بر عهده سیستم بانکی خواهد بود و در کنار آن می‌توان ابزارهای نوین در بازار سهام را نیز فعال کرد. اما لازم است توجه شود بر اساس تجربه جهانی حجم تأمین مالی از طریق بازار سهام بسیار کمتر از آن چیزی است که در کشور مرتباً بر آن اصرار می­شود.

در مورد تورم‌زا بودن ساخت‌وساز باید توجه کرد که هرچند در طرح مسکن مهر 45 همت از طریق خط اعتباری تأمین مالی صورت گرفت و طی سال‌های 1390 تا 1391 یعنی ظرف دو سال حجم نقدینگی را حدوداً به دوبرابر افزایش داد؛ اما در طول تمام دوره‌های هشت‌ساله ریاست‌جمهوری تقریباً میزان خلق نقدینگی مشابه است. یعنی علی‌رغم اینکه پایه پولی برای تأمین مالی مسکن مهر افزایش زیادی داشت اما در مجموع کل نقدینگی خلق شده در دوران دولت آقای احمدی‌نژاد تفاوت زیادی با سایر دولت‌ها ندارد. برای نمونه در طول دوره دولت آقای احمدی‌نژاد نقدینگی 45/6 برابر و در دولت آقای روحانی حدوداً 7 برابر شده با این تفاوت که حجم مسکن ساخته شده در دولت نهم و دهم خیلی قابل قیاس با دولت یازدهم و دوازدهم نیست. یعنی نقدینگی خلق شده اما صرف تولید نشده و رشد اقتصادی دولت‌های نهم و دهم حدوداً دوبرابر رشد اقتصادی در دولت یازدهم و دوازدهم است. از این نظر طبق تجربه قبلی می‌توان ادعا کرد اشکال تورم‌زا بودن ساخت سالیانه یک میلیون مسکن خیلی وارد نیست چراکه حجم نقدینگی تولید شده تفاوت چندانی در نهایت نخواهد داشت. ضمن اینکه در طرح دولت آقای رئیسی برخلاف مسکن مهر قرار نیست از خط اعتباری و پول پایه استفاده شود و تاحدامکان قرار است از نقدینگی موجود در بانک‌ها استفاده شود. مثلاً در طرح جهش تولید مسکن بانک­ها ملزم شده‌اند بخشی از تسهیلات خود را به ساخت مسکن اختصاص دهند.

یک اشکال اساسی در این طرح وجود دارد و آن کاهش ارزش واقعی تسهیلات در طول دوره ساخت است. ساخت هر واحد مسکونی به طور میانگین 2 سال طول می‌کشد و در طول این زمان تورم ارزش تسهیلات اختصاص‌یافته به افراد را کاهش می‌دهد. از این نظر ممکن است برخی واحدها با کیفیت لازم و استاندارد ساخته نشوند. لازم است برای این مشکل چاره‌ای اندیشیده شود. به دو صورت می‌توان این اشکال را که در مسکن مهر نیز وجود داشت، برطرف کرد. راه اول این است که بانک می‌تواند کل تسهیلات را یکجا و کامل به فرد پرداخت کند و در قرارداد دیگری بانک از طرف متقاضی مسکن وکالت یابد که در صندوقی این تسهیلات را سرمایه‌گذاری کند تا ارزش آن کاهش پیدا نکند. روش دوم هم استفاده از تسهیلات شناور است. به صورتی که بانک ضمانت کند مثلاً 70 درصد از هزینه ساخت‌وساز را پوشش می­دهد و ملاک این پوشش هزینه نهایی پس از دریافت پایان ساخت باشد. ضمن اینکه باید توجه شود اجبار سازنده‌ها به ساخت مسکن با قیمت معین در شرایط تورمی نهایتاً به ضرر متقاضیان مصرفی تمام خواهد شد. در شرایطی که قیمت فولاد و سیمان روزانه تغییر می­کند، ثابت فرض کردن هزینه ساخت هر متر واحد مسکونی در تمام کشور در طول دو سال سیاست خالی از اشکالی نیست.

نکته دیگر که لازم است توجه شود در مورد تعداد و کیفیت صدور پروانه‌های ساختمانی است. اگر دولت قصد جدی در ساخت حداقل یک میلیون واحد مسکونی در سال دارد باید روند صدور پروانه‌های ساختمانی را تسریع کند. در هشت سال اخیر به طور میانگین 273 هزار واحد در هر سال ساخته شده که نشان می­دهد اگر قرار باشد یک میلیون مسکن ساخته شود حدوداً تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی نیز باید 4 برابر شود.

نکات دیگری نیز برای ارتقای عقلانیت اقتصادی در نهضت تولید مسکن وجود دارد که به‌صورت خلاصه اشاره می‌شود:

ساخت‌وساز ابتدا باید در احیای بافت فرسوده متمرکز شود و سپس زمین‌های بایر شهری و در آخر زمین‌های حومه شهر و شهرهای اقماری.

مهم‌تر از تولید مسکن جدید، رفع موانع اشغال واحدهای مسکونی ساخته شده است. رفع موانع خرید و اشغال واحدهای مسکن مهری که هم اکنون خالی رها شده‌اند باید در اولویت قرار گیرد تا اگر مشکل جدی وجود دارد در طرح فعلی نیز اصلاح شود.

هرچند توسعه افقی در شهرهایی که با کمبود یا گرانی زمین مواجه نیستند اولویت دارد ولی برعکس در شهرهایی که کمبود زمین مناسب برای ساخت‌وساز وجود دارد یا قیمت آن بالاست توسعه عمودی شهر اولویت دارد.

لازم است به سیاست‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه و مسکن تدریجی توجه شود تا امکان خانه‌دار کردن همه اقشار فراهم شود.

در کنار ساخت‌وساز از ساماندهی بازار اجاره و ایجاد بنگاه‌های اجاره‌داری نباید غافل شد.