مشکلات و مزایای طرح اقدام ملی مسکن

طرح اقدام ملی مسکن به دنبال تأمین بخشی از کمبود مسکنی است که در طی سال‌های اخیر به وجود آمده است. اگر هر خانوار به یک مسکن نیاز داشته باشد طبق آمار سرشماری سال 1395 کمبود مسکن معمولی به حدود 1.3 میلیون واحد می‌رسد. این طرح برای جبران این حجم از کمبود مسکن که در سال 1398 نسبت به قبل قطعاً افزایش بیشتری نیز یافته است اقداماتی را در نظر دارد که در طی این مقاله به مزایا و مشکلات آن‌ها پرداخته‌شده است.

مقدمه

مسکن از نیازهای ضروری و اولیه هر فرد است به همین دلیل تأمین مسکن برای خانوارها از وظایف دولت نیز شمرده می‌شود. قانون اساسی صراحتاً از تأمین مسکن برای اقشار نیازمند در اصل سی و یکم دفاع می‌کند. تأمین مسکن از طریق بازار و بخش خصوصی علی‌رغم مزایایی که دارد برای تأمین نیاز اقشار ضعیف جامعه نمی‌تواند کار آیی داشته باشد. به خصوص در شرایط تورمی ایران که قدرت خرید خانوارها کاهش می‌یابد و قیمت مسکن بیشتر از سطح تورم عمومی افزایش یافته است، تامین مسکن برای بسیاری از مردم مشکلاتی را به همراه دارد، به همین منظور دولت در پی طرحی برای تأمین مسکن و جبران کمبود آن است. در ادبیات اقتصاد مسکن از حداقل چهار نوع طرح اصلی برای تهیه مسکن سخن رفته است. 1. طرح عرصه و خدمات (sites and services) که طی آن زمین و خدمات در اختیار متقاضی قرار داده می‌شود تا خود به احداث مسکن بپردازد. 2. مسکن هسته‌ای (core housing): به ساخت مسکن‌هایی با حداقل امکانات ضروری می‌پردازد. 3. مسکن حدنصاب (self-help housnig): ساختن حداقل تعداد واحد مسکونی لازم و 4. مسکن خودیاری (threshold housing) که طرح ساخت مسکن به کمک مردم صورت است.

در طرح ملی اقدام مسکن از ترکیب طرح های گفته شده استفاده شده است. زمین مسکن در این طرح از طریق دولت به بخش خصوصی واگذار می‌شود و انبوه‌سازان از طریق تسهیلات و منابع خود اقدام به ساخت مسکن می‌کنند. متقاضیان این طرح دودسته هستند. گروه اول کسانی اند که از طریق دریافت وام از صندوق پس‌انداز یکم و اعطای آن به سازندگان، صاحب‌خانه می‌شوند و دسته دوم افرادی هستند که دارنده حساب صندوق پس‌انداز یکم نیستند. این گروه اگر بتوانند هزینه ساخت اعیان را تأمین کنند می‌توانند از طریق وام بانک مسکن هزینه عرصه را در اختیار سازندگان قرار دهند و اقساط این وام را طی ده سال با سود 18 درصد به بانک بازگردانند. در این صورت گروه دوم نیز هزینه عرصه را از طریق وام و اعیان را از منابع شخصی تامین کرده و می‌توانند صاحب‌خانه شوند.

مزایا و مشکلات طرح ملی اقدام مسکن

طرح ملی اقدام دارای ویژگی هایی است که آن را از مسکن مهر متمایز می کند و نیاز مند تحلیل منحصر به فرد است. بنابراین در ادامه به برخی از مهم ترین ویژگی ها و سیاست های این طرح را به همراه نقد و ارزیابی آن ها پرداخته شده است.

1.     انتخاب اولویت های اجرا

وزارت راه و شهرسازی در طرح اقدام احداث 400 هزار واحد مسکونی را در برنامه‌ خود قرار داده و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مدیریت احداث 100 هزار واحد مسکونی از این برنامه را در شهرهای کشور با اولویت شهرهای با جمعیت کمتر از یک‌صد هزار نفر بر عهده دارد. ضمناً برای شهرهای اراک، اردبیل، ارومیه، اصفهان، اهواز، بندرعباس، تبریز، تهران، رشت، زاهدان، شیراز، کرمان، کرج، کرمانشاه، مشهد، همدان، یزد و تمامی شهرهای جدید  منظور نشده است.

یکی از ویژگی‌های اصلاحات و اجرای سیاست‌های مختلف رعایت اصل تدریج است. این اصل به شکل‌های مختلف مکانی، زمانی و ... اجرای تدریجی یک طرح را رقم می‌زند. رعایت این اصل از این مبنا سرچشمه می‌گیرد که برای حل یک مشکل و اجرای یک سیاست نمی‌توان یک‌راه حل قطعی را پیشنهاد کرد بنابراین با رعایت اصل تدریج در اجرا می‌توان در حین اجرای سیاست دست به اصلاح مشکلات آن زد. از این منظر در طرح اقدام اصل تدریج رعایت شده است ولی دقیقاً مشخص نیست چرا شهرهای کمتر از صد هزار نفر انتخاب‌شده‌اند و چرا برخی از شهرهای نامبرده از اجرای اولیه این سیاست کنار گذاشته‌شده است. به نظر می‌رسد برای اصلاح این سیاست می‌توان شهرهایی که کمبود مسکن بیشتری دارند را در اولویت قرارداد. بنابراین یک سیاست تدریجی بهینه اجرای طرح اقدام در شهر ها و استان هایی است که کمبود مسکن و خانوار های بدون مسکن یا بد مسکن بیشتری دارند. نیاز به مسکن با هر شاخصی میتواند معیار انتخاب شهر هایی باشد که این سیاست در آغاز برای آن ها اجرا می شود.

2.     واگذاری زمین

در طی طرح اقدام مسکن، زمین موردنیاز برای ساخت مسکن از طریق دولت در اختیار انبوه‌سازان قرار می‌گیرد تا هزینه ساخت مسکن را در وهله اول کاهش دهد و تأمین هزینه مسکن سد راه ساخت‌وساز نباشد. این اقدام در مورد شهرهای بزرگ و پرجمعیت مثل تهران و اصفهان موجب کاهش درصد زیادی از هزینه‌های ساخت مسکن می‌شود ولی در مورد شهرهایی که کمتر از 100 هزار نفر جمعیت دارند معمولاً هزینه زمین بسیار کمتر از آن است که تأثیر چشم‌گیری در کل هزینه تمام‌شده داشته باشد. در مورد شهرهایی که این طرح از آن‌ها آغازشده اتفاقاً گاهی هزینه ساخت‌وساز بیشتر از زمین تمام می‌شود. برای اصلاح این ویژگی باید بین مناطق مختلف تفکیک کرد. نواحی که زمین قیمت بالایی دارد دولت می­تواند از طریق واگذاری زمین هزینه‌ها را کاهش دهد ولی این ابهام وجود دارد که پس از دوره ساخت دوساله و در شروع بازپرداخت اقساط وام، زمین دولتی با قیمت همان روز محاسبه می‌شود یا با قیمت دو سال قبل؟ همچنین برای کاهش هزینه‌های مسکن در شهرهایی که زمین قیمت زیادی ندارد باید از طرح عرصه و خدمات در کنار یکدیگر بهره گرفت؛ یعنی علاوه بر اعطای زمین بخشی از خدمات نیز توسط دولت تأمین شود. در هر دو صورت برای کاهش بیشتر هزینه‌ها باید قیمت زمین ‌بر اساس سال شروع طرح محاسبه شود و نه انتهای آن. در ضمن نباید در پایان دوره ساخت هزینه بیشتری از خانوار ها مطالبه شود وگرنه عملا این طرح به شکست می انجامد.

3.     تأمین منابع طرح اقدام

انبوه‌سازان با استفاده از منابع خود و تسهیلات بانک مسکن که از محل صندوق پست انداز یکم (خانه اولی‌ها) و وام طرح ملی اقدام تأمین می‌شود و احتمالا یارانه دولتی به ساخت مسکن اقدام می‌کنند. همچنین سپرده‌گذاری ۳۰۰ میلیون ریالی در بانک مسکن توسط متقاضیان طرح اقدام نیز از منابع این پروژه ملی است. حال سؤال این است که محل منابعی که وام‌های بیان‌شده از آن پرداخت می‌شود کجاست؟ دولت در شرایطی که با کسری بودجه مواجه است این تسهیلات را از چه طریقی فراهم می‌کند؟ اگر این تسهیلات از طریق افزایش عرضه پول و توسط بانک مرکزی تأمین شود موجب افزایش پایه پولی و تورم خواهد شد و این تورم در بخش مسکن نیز وارد می‌شود. با فرض اینکه زمان ساخت‌وساز مسکن‌های طرح اقدام دو سال باشد در طی این دو سال افزایش هزینه‌ها چطور برای سازندگان جبران می‌شود؟ به نظر می‌رسد در مورد محل تأمین منابع مالی این طرح ابهامات و سؤالاتی وجود دارد که دولت باید به آن‌ها پاسخ دهد. هرچند اعطای تسهیلات موجب ایجاد تورم در کوتاه مدت میشود ولی اگر این تسهیلات از محل انتشار پول تامین شود اثرات زیان­بار­تری در اقتصاد می­گذارد.

4.     شرایط ثبت‌نام و هدف گذاری طرح

هدف گزاری این طرح برای تأمین مسکن خانه اولی‌ها انجام‌شده است بنابراین شناسایی خانه اولی بودن از طریق سازمان ثبت انجام می‌شود. متقاضی این طرح و افراد تحت تکفل وی باید فاقد مسکن ملکی بوده و نباید قبلاً از امکانات دولتی و نهادهای عمومی، زمین و تسهیلات وام مسکن و مسکن دریافت کرده باشند. در این مورد باید توجه شود که اولاً در این استعلام فقط توانایی پیگیری اسناد رسمی وجود دارد ولی در شهرهای کمتر از 100 هزار نفر بسیاری از مالکان فاقد سند رسمی هستند. عدم وجود سند رسمی برای مالکان و امکان وجود ثبت‌نام افراد سودجو از طریق خانه اولی‌ها دو کانال ورود غیر خانه اولی‌ها به این طرح است.

متأهل و یا سرپرست خانوار بودن، داشتن حداقل 35 سال برای زنان خودسرپرست، دارا بودن سابقه سکونت پنج‌ساله در شهر موردتقاضا، داشتن شرایط لازم برای دریافت تسهیلات بانکی، توانایی تأمین هزینه ساخت مسکن به‌غیر از تسهیلات بانکی، امکان سپرده‌گذاری ۳۰۰ میلیون ریالی در بانک مسکن به‌منظور اطمینان از توانایی متقاضی در تأمین هزینه‌های ساخت مسکن و توانایی پرداخت اقساط ماهیانه بانکی تسهیلات دریافتی به میزان حداقل 15 میلیون ریال نیز از دیگر شروط لازم برای ثبت‌نام در این طرح است. مجموع این شروط نشان می‌دهد این طرح در هدف‌گذاری خود دقیق نبوده و احتمال خرید خانه‌ها توسط سوداگران وجود دارد؛ مثلاً یکی از ویژگی‌هایی که باید برای متقاضیان طرح اضافه شود عدم اجازه فروش این مسکن‌ها به مدت 5 تا 10 سال است. این شرط زمینه ورود سوداگران و سفته‌بازان به این طرح را کاهش می­دهد. هدف گزاری این طرح باید برای تأمین تقاضای مصرفی باشد و راه‌حل‌های محکم‌تری را برای جلوگیری از تقاضای سرمایه ای در این طرح باید در پیش گرفت، در غیر این صورت زمینه افزایش تقاضای سرمایه‌ای و افزایش بیش‌ازپیش قیمت مسکن و افزایش خانه‌های خالی فراهم می‌شود.

5.     قیمت مسکن در طرح اقدام

در اقدام ملی تأمین مسکن، هزینه ساخت هر متر 2.5 میلیون تومان گفته شده است و واحد‌های مسکونی این طرح بین ۷۵ تا ۱۰۰ مترمربع زیربنا دارند. پس قیمت تمام‌شده هر واحد مسکونی در این طرح بین ۱۸۷ تا ۲۵۰ میلیون تومان تخمین زده می‌شود. قیمت متوسط هر مترمربع زیربنای واحدهای مسکونی سال 1397 به‌طور متوسط در کشور 2.2 میلیون تومان بوده است. بعید به نظر می‌رسد با تورم حدوداً 100 درصدی بخش مسکن در بهار 98 نسبت به بهار 97 بتوان هر متر زیربنا را باقیمت 2.5 میلیون تومان تمام کرد. طرح و سیاست‌های دولتی باید قابلیت اجرا داشته باشند بنابراین دولت باید توضیح دهد با این میزان تورم در بخش مسکن چطور باقیمت هر متر 2.5 میلیون تومان می­تواند مسکن عرضه کند؟ البته راه‌هایی برای کاهش هزینه‌های ساخت مسکن پیش روی دولت هست که می‌تواند از آن‌ها استفاده کند ولی بسیار دور از ذهن است که دولت بتواند باوجود تورم صددرصدی مسکنی باقیمت سال گذشته عرضه کند.

6.     توانایی متقاضیان شرکت در طرح اقدام

وام طرح اقدام ملی مسکن ۷۵ میلیون تومان و نرخ سود بازپرداخت آن ۱۸ درصد در نظر گرفته‌شده است. دوره ساخت خانه‌ها حداکثر دو سال و بعدازآن پرداخت اقساط شروع می‌شود. دوره بازپرداخت اقساط وام نیز حدوداً ۱۰ سال است و اقساط ماهانه آن حداقل یک و نیم میلیون تومان خواهد بود. در کنار این وام پرداخت اقساط وام صندوق پست انداز یکم نیز برای برخی متقاضیان قرار می‌گیرد که آن نیز اقساط حدوداً 1.7 میلیون تومانی را به خانوارها تحمیل می‌کند. پس در این صورت خانوارها باید ماهیانه مبلغ 3 میلیون تومان اقساط پرداخت کنند. حال سؤال پیش می‌آید که توانایی پرداخت این حجم از اقساط واقعاً برای چند درصد از متقاضیان مسکن و خانوارها وجود دارد؟ دولت باید به حداقل دستمزد ماهیانه 1.5 میلیون تومانی کارگران در سال 1398 و همچنین درآمد متوسط 3.6 میلیون تومانی خانوارها در سال 1397 توجه کند. حتی اگر درآمد متوسط خانوارهای شهری در سال 1398 افزایش‌یافته باشد و ملاک قضاوت قرار گیرد بازهم پرداخت اقساط 3 میلیونی از آن حقوق بسیار سخت و غیرقابل‌تحمل به نظر می‌رسد زیرا با کسر هزینه متوسط خانوارها از کل درآمد، عملاً مقدار زیادی از آن برای پرداخت اقساط باقی نمی‌ماند!

7.      کیفیت مسکن طرح اقدام

یکی از مشکلاتی که در مورد مسکن مهر وجود داشت تعداد زیاد طبقات آن، حاشیه‌نشینی، عدم وجود امکانات حمل‌ونقل و امنیت پایین آن‌ها بود؛ بنابراین افزایش کیفیت باید در دستور کار طرح ملی اقدام قرار گیرد. در همین راستا دولت در نظر دارد طبقات این ساختمان‌ها را حداکثر 7 طبقه در نظر گیرد و آن‌ها در محلی غیر از حاشیه شهرها بسازد. ناگفته نماند کیفیت ساخت مسکن‌های این طرح درگرو نظارت بر انبوه‌سازان است که باید در دستور کار دولت قرار گیرد و در مورد ادعای عدم ساخت خانه در حاشیه باید منتظر ماند و فعلا نباید قضاوت کرد. اما دقت شود عدم ساخت خانه ها در حاشیه شهر خود به معنی افزایش هزینه زمین بوده و این قیمت مسکن های این طرح را افزایش خواهد داد.

به‌عنوان جمع‌بندی باید گفته شود در مورد طرح ملی اقدام و ادعاهایی که دولت در این طرح کرده ابهامات و سؤالات جدی وجود دارد که باید پاسخ داده شود. چنانکه گذشت در مورد قیمت تمام‌شده، هدف‌گذاری برای متقاضیان، جلوگیری از ورود تقاضای سرمایه‌ای به این طرح و کیفیت ساخت این واحدها مشکلاتی وجود دارد که با برنامه‌ریزی دقیق‌تر و امکان‌سنجی واقعی می‌توان به حل آن‌ها پرداخت. در ضمن این یادداشت سعی شد برخی از پیشنهادات برای اصلاح طرح ملی اقدام بیان شود.