تأثیر مذاکرات بر آینده بازار مسکن
مسکن بهعنوان کالای سرمایهای محیط امنی برای سرمایهگذاری و کسب سودهای بالا فراهم آورده است؛ سودهای بالایی که تحقق آن در بازارهای موازی و رقیب باتوجهبه امنیت سرمایهگذاری و حفظ اصل سرمایه ممکن نخواهد بود. نگاه به آمارهای قیمت مسکن در سالیان گذشته بهخصوص دهه ۱۳۹۰ نشان از جهشهای جدی در برهههای مختلف زمانی داشته است که موجبات تشدید در حباب قیمتی مسکن را فراهم آورده است.
تحلیل آینده بازار مسکن متوقف بر تحلیل عواملی است که در سالیان متمادی در بازار مسکن نقش جدی و اثرگذار داشته است؛ ازجمله این عوامل میتوان به نوسانات اقتصاد کلان، شرایط بازارهای موازی، قدرت خرید متقاضیان و... اشاره کرد. هریک از این عوامل مستلزم توجه به تحریم است که بر آنها اثر داشته و در سالیان گذشته نقش جدی در بازار و اقتصاد ایران بازی کرده است.
با شروع دولت سیزدهم بار دیگر نگاه به جریان مذاکرات و احتمال دستیابی به توافق با طرف غربی رنگ و بوی تازهای به خود گرفته است. بررسی اخبار و تحلیلهای منعکسشده در ماههای اخیر نشان از عزم جدی طرفین مذاکره برای دستیابی به توافقی با حداکثر منفعت برای خود دارد. جریان مذاکرات تا حدی بهپیش رفته که دستیابی به توافق نهایی در هفتههای اخیر مورد تأیید مقامات کشورهای غربی قرارگرفته لکن به جهت پارهای از اختلافات در متن توافق و همچنین تمرکز کشورهای غربی بر منازعات روسیه و اکراین این جریان با سرعت کمتری در حال پیشروی است. بااینوجود نگاه به عملکرد بازارها و توجه به انتظارات مردم اینگونه نشان میدهد که اذهان عمومی و صاحبان صنایع و کسبوکارها نگاه ویژه و جدی به جریان مذاکرات داشتهاند. در ماههای اخیر این تحلیل در نگاه به متغیرهای نقشآفرین در بازار مسکن نظیر قیمت مسکن، تعداد معاملات و ... بهخوبی قابلمشاهده است.
کاهش شیب افزایش قیمت مسکن در طی سال گذشته و معطل ماندن معاملات باتوجهبه آمارهای میدانی و آمارهای منتشرشده توسط بانک مرکزی در پایان سال ۱۴۰۰ حکایت از رکود شدید در بازار مسکن و وجود تورم با شیب ملایم در پایان سال ۱۴۰۰ داشته است. با شروع سال ۱۴۰۱ نیز روند ماههای پایانی سال ۱۴۰۰ بهخوبی قابلمشاهده است. نکته قابلتوجه آن است که اگرچه فروردینماه آینه خوبی برای انعکاس جریانات بازار مسکن و همچنین تلاقی این ماه با ماه مبارک رمضان خود تشدیدکننده رکود در بازار مسکن است لکن میتوان به نگاه فعالان این بازار به جریان مذاکرات و معطل ماندن بازار مسکن در ماههای آینده نیز پی برد. در ادامه آنچه به نظر میرسد در بین احتمالات مختلف بیشتر امکان دارد که پیش روی بازار مسکن باشد بیان خواهیم کرد.
1. باوجود رشد زیاد قیمت در ۵ سال اخیر برای زمین و مسکن انتظار افزایش قابلتوجه قیمت در کوتاهمدت و میانمدت کمی دور از ذهن است؛ ولی به جهت عقبماندگی رشد اجارهبها از رشد زمین و مسکن میتوان انتظار داشت افزایش اجارهبها همچنان ادامه پیدا کند.
2. باوجود رشد فراوان قیمت نفت، سهولت فروش نفت برای ایران و سهلالوصول شدن درآمدهای نفتی برای دولت کنترل نرخ ارز کمی قابلدسترستر شده است. از این نظر بدون در نظر گرفتن توافق نیز دولت میتواند نرخ ارز و تورم ناشی از آن را کنترل کند. از طرف دیگر در صورت توافق این وضعیت بهتر هم خواهد شد و درامدهای نفتی رشد بیشتری نیز میتواند داشته باشد؛ ولی ازآنجاکه نرخ تسعیر در بودجه 23 هزار تومان اعلامشده قطعاً نرخ بازاری دلار زیر 23 هزار تومان نخواهد آمد. دولت انگیزهای برای کاهش نرخ ارز ندارد و برای تبدیل دلارهای نفتی به ریال و خرج کردن آن در بودجه حداقل میتوان گفت کاهش جدی نرخ ارز در دستور کار نیست. ضمن اینکه کاهش نرخ ارز میتواند کسری بودجه دولت را افزایش دهد.
3. در دو سه ماه آینده یک جهش قیمت پس از حذف ارز 4200 در برخی اقلام خواهیم داشت؛ اساسی بودن کالاهای مشمول ارز 4200 و نقش زیاد آنها در هزینه دهکهای پایین درآمدی موجب میشود یک فشاری از این ناحیه به مردم و دهکهای پایینتر بیاید. مردم احتمالاً توان تحمل تورمی گزافه و زیاد را افزون بر این جهش قیمت نخواهند داشت. به همین دلیل نقدینگی تا حد زیادی باید کنترل شود تا تورم بیش از 40 – 50 درصد طی سال 1401 رخ ندهد. از مجموع تحلیل اخیر اینطور برمیآید که سال آینده تورم زیادی از ناحیه افزایش نرخ ارز و افزایش شدید نقدینگی نخواهیم داشت ولی جهش قیمتها و تورم کوتاهمدت حذف ارز 4200 در کنار سایر عوامل مثل تسهیلات تکلیفی یک تورم حداقل 40 -30 درصدی را رقم خواهد زد؛ بنابراین رشد قیمت انتظاری مسکن نیز حدود همین بازه 30-40 درصدی یا تنها کمی بیشتر خواهد بود. با توجه به افزایش تقاضا برای اجاره و کاهش قدرت خرید مسکن ملکی و ضمناً عقبماندگی قابلتوجه اجارهبها از قیمت مسکن میتوان انتظار افزایش اجارهبها را البته داشت. به جهت تذکر لازم است بیان کنیم حذف ارز 4200 برخلاف بسیاری از تحلیل ها تورم زایی زیادی ندارد. یعنی منجر به رشد مکرر قیمت ها در طول زمان به صورت پیوسته نمی شود بلکه منجر به یک جهش قیمتی میشود که البته در امار تورم اثر گذار است ولی از نظر علمی به این پدیده جهش قیمتی می گوییم نه تورم.
توافق برجام و اثرات آن بر بازار مسکن
در صورت تحقق توافق بین طرفین قیمت دلار اندکی کاهش میتواند داشته باشد و در حدود 25-26 هزار تومان ثابت بماند. آنچه پس از توافق برای اقتصاد حاصل میشود قطعاً ارزانی نخواهد بود؛ بلکه یک رونق در بازارها، کسبوکارها و تولید خواهیم داشت که به سبب امکان ورود مواد اولیه، تجهیزات و سرمایهگذاری خارجی است. در این صورت یک افزایش نرخ رشد و اشتغال را در افق کوتاهمدت انتظار داریم. به سبب این رشد اقتصادی کمی قدرت خرید خانوار نیز افزایش خواهد یافت ولی بهاندازهای نیست که بتواند عقبماندگی قبلی را جبران کند. در صورت عدم دستیابی به توافق نیز انتظار افزایش عجیبوغریب در قیمتها نخواهیم داشت؛ حداقل تا مادامیکه وضعیت فروش نفت مناسب باشد. درمجموع برجام اتفاق ویژهای در نرخ ارز رقم نمیزند مگر کمک به ثبات نرخ ارز که در صورت عدم توافق نیز تقریباً محقق میشود. از این نظر در صورت رسیدن به توافق با یک اقتصاد پویاتر و پررونقتری مواجهیم.
جمعبندی
با توجه به آنچه بیان شد پیشبینی میشود در سال 1401 به یک توافق لااقل کوتاهمدت تا پایان زمان بایدن برسیم و البته پس از بایدن به دلیل اینکه مشخص نیست کدام حزب بر سرکار بیاید افق توافق را نمیتوان بلندمدت تعریف کرد. ازآنجاکه احتمال رسیدن به توافق بالاست بازار مسکن در بخش ساختوساز رونق نسبی خواهد داشت بهخصوص که دولت نیز عزمی تقریباً جدی برای ساخت یکمیلیون مسکن دارد. ازاینرو مشاغل و کسبوکارهای مرتبط با تولید مسکن نیز رونق خواهد یافت ولی همانطور که گفته شد ثبات نرخ ارز و کنترل نسبی نقدینگی توسط دولت سیزدهم سبب میشود رشدی بیشتر از تورم عمومی برای مسکن قابلتصور نباشد. در کنار این موضوع خود عرضه مسکن توسط طرح نهضت ملی نیز به ثبات قیمت مسکن کمک خواهد کرد. امید است بر همین اساس رونق تولید و ساختوساز مسکن داشته باشیم و سرمایهگذاران کمتر به دنبال خرید و خالی نگهداشتن خانه یا خریدوفروش (سفتهبازی) در بازار مسکن باشند.
توصیه به سرمایهگذاران
هم به جهت مسائل اقتصاد کلان و هم به دلایل اقتصاد خرد مرتبط با بخش مسکن سفتهبازی و نگهداری خانه خالی درنهایت به نفع هیچکس نیست و سود زیادی نیز در سالهای آتی نخواهد داشت. بهخصوص که دولت عزمی جدی در تکمیل اطلاعات سامانه املاک و مستغلات دارد، عزمی جدی در اخذ مالیات از مسکنهای خالی دارد و ضمناً وزارت اقتصاد و وزیر اقتصاد شخصاً پیگیر وضع مالیات بر عایدی سرمایه و مجموع درامد است. با این منوال کسانی که قصد دارند در ادامه همراه بازار مسکن باشند و بهعنوان سرمایهگذار در این بازار فعالیت کنند باید دو رویکرد داشته باشند.
1. خرید مسکن باهدف اجارهداری
2. ساختوساز مسکن
هر نوع سرمایهگذاری به شکل خریدوفروش مکرر یا خالی نگهداشتن و فروش در بلندمدت مشمول مالیاتهای اعلامی خواهد شد. با وضع مالیات بر عایدی سرمایه و جدیتر شدن قانون مالیات بر مسکن خالی دوران سفتهبازی در بازار مسکن برچیده خواهد شد. فارغ از این اتفاق چنانچه بیان شد حداقل در سال آینده انتظار رشد چشمگیری در بازار نخواهیم داشت مگر در اجارهبها که بهعنوان نوعی سرمایهگذاری و کسب درآمد ذکر شد. ازآنجاکه تولیدکننده مسکن نیز تا 12 ماه میتواند واحد را پس از تکمیل خالی نگه دارد پس اگر سرمایهگذار قصد خرید و نگهداری مسکن خالی دارد به امید اینکه از افزایش قیمت آن بهرهمند شود. بهتر است با شرایط وجود قانون مالیات بر مسکن خالی به ساختوساز و سپس خالی نگهداشتن واحد برای یک سال اقدام کند تا از این مالیات معاف باشد.
توصیه به متقاضیان مصرفی مسکن
1. اگر قصد تعویض مسکن و تبدیل به احسن آن را دارید به این نکته دقت کنید که مسکن جدید را در محلی خریداری کنید که افق بهتری در افزایش قیمت داشته باشد.
2. زمان تغییر مسکن و/یا تبدیل به احسن آن خیلی متفاوت نیست تنها نباید در شرایطی باشد که قیمتها نوسانات روزانه و هفتگی دارند. درهرصورت اگر هر دو معامله خریدوفروش در یکزمان انجام شود خیلی مهم نیست که بعد/قبل از توافق برجام باشد یا نباشد. تنها نکته این است که با افزایش تعداد معاملات مسکن که آمار آن ماهانه توسط بانک مرکزی اعلام میشود میتوان احتمالاً فایلهای بیشتر و متنوعتری را برای خرید پیدا کرد. از این نظر در هنگام رونق در معاملات طبیعتاً زمان بهتری برای تعویض مسکن است.
3. خرید مصرفی برای خانه اولیها به دلیل اینکه هیچگاه انتظار کاهش قیمت بیشتر از افزایش آن نخواهد بود همیشه هر چه زودتر اتفاق بیافتد بهتر است. مصرفکننده به دلیل شرایط اقتصاد کلان تورمی در ایران نباید منتظر کاهش قیمت بماند. تنها انتظار افزایش در قدرت خرید، وجود طرحهای ملی مثل نهضت ملی مسکن و... میتواند برخی اوقات با شرایط متفاوت افراد وجود داشته باشد؛ مثلاً شغل و درآمد بالاتر یا دریافت تسهیلات ارزانقیمت و ازایندست امتیازات میتواند اندکی خرید مسکن را به تعویق بیاندازد ولی نباید به شعارهایی که بعضاً در دولتهای قبل داده شد که نخرید ارزان میشود گوش داد.
