افزایش ساخت‌وساز، رافع سفته بازی مسکن

مسکن یک کالای مصرفی، غیر قابل جانشین، بادوام و ناهمگن است که می‌تواند علاوه بر ارزش مصرفی، ارزش سرمایه‌ای نیز داشته باشد. رشد پیش‌بینی‌پذیر، منظم، تکرارشونده و زیاد قیمت مسکن جذابیت زیادی را برای سرمایه‌گذاران ایجاد کرده و به همین علت از کالای مصرفی بادوام به کالای سرمایه‌ای تبدیل و در پرتفوی سرمایه‌گذاران وارد شده است. در اقتصاد به چنین اتفاقی سفته­بازی، دلالی، سوداگری، سرمایه‌گذاری مالی یا سرمایه­ای شدن مسکن می‌گویند که در اینجا از تفاوت جزئی که بین این اصطلاحات وجود دارد چشم‌پوشی می‌کنیم. با طرح مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه خالی مباحث حول موضوع سفته‌بازی در مسکن مجدداً رونق یافت و اختلافات بالا گرفت. گروهی اساساً سفته‌بازی در مسکن را امری لازم برای بازار دانستند و گروه دیگر سفته‌بازی را فعالیتی مضر می‌دانند ولی این مالیات‌ها را برای مقابله با آن کارآمد نمی‌دانند.

سیاست¬گذاری مسکن های خالی - با مسکن‌های خالی چه کنیم؟

مسکن خالی به علل مختلف مثل مهاجرت، نیاز به بازسازی، فرسودگی، فوت ساکن، مصادره توسط بانک، مشکلات قانونی و سفته­بازی می‌تواند وجود داشته باشد. وجود یک مقدار خانه خالی در بازار مسکن لازم است. نرخ طبیعی یا ساختاری خانه‌های خالی در اقتصاد شبیه نرخ طبیعی بیکاری است. وجود حدوداً 5-7 درصد خانه خالی در اقتصاد طبیعی است. مسکن خالی می‌تواند به جابه‌جایی کمک کند و هزینه و زمان جست‌وجو برای خانه جدید را کاهش دهد؛ اما اگر نرخ مسکن خالی بالاتر از نرخ طبیعی باشد نشان‌دهنده یک مشکل است. این مشکل می‌تواند ناشی از عوامل سه‌گانه بازار باشد. نیروهای تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه‌ای و عرضه می‌توانند در شکل‌گیری مسکن خالی مؤثر باشند. چنانچه تقاضای مصرفی در یک منطقه به علت کاهش قدرت خرید یا کاهش جمعیت مثلاً مهاجرت کم شود؛ آنگاه انتظار می‌رود تعداد مسکن خالی زیاد شود. همچنین اگر عرضه بیش از نیاز باشد یا ساخت‌وساز متناسب با نیاز و توان خرید مصرف‌کنندگان نباشد خانه‌های ساخته شده خالی می‌مانند. در مورد تقاضای سرمایه‌ای نیز می‌توان گفت وقتی تقاضای سفته‌بازی یا سوداگری در یک منطقه افزایش پیدا کند مسکن خالی زیاد می‌شود؛ بنابراین برخلاف آنچه معمولاً بیان می‌شود که تقاضای سوداگری موجب شکل‌گیری مسکن خالی شده می‌توان به‌وضوح دو نیروی دیگر به‌جز سوداگری را در شکل‌گیری مسکن خالی مؤثر دانست؛ اما متأسفانه آمار دقیقی در خصوص تفکیک علل خالی ماندن مسکن وجود ندارد. در کشورهای پیشرفته احصای خانه‌های خالی، دلیل خالی ماندن آن و پرکردن آن‌ها بر عهده دولت‌های محلی یا همان شهرداری‌هاست که به طور دقیق به موضوع رسیدگی می‌کنند.

مزیت تجاری؛ ‌ بازارهای شرقی

استفاده از فرصت‌های سرمایه‌گذاری در کشورهای شرقی معمولاً مغفول بوده و نگاه اقتصادی به سمت کشورهای غربی بیشتر بوده است. آشنایی با فرصت‌ها و مزیت‌های کشورهای شرقی برای تبادلات تجاری می‌تواند زمینه‌ساز گسترش روابط ما با این کشورها باشد. شرق با جمعیت بسیار بالاتر از غرب دارای بازار عرضه و تقاضای بزرگ‌تری است. فرهنگ مصرفی نزدیک‌تر به ایران از نظر اینکه بخشی از جمعیت کشورهای شرقی مسلمان هستند می‌تواند بسیاری از ظرفیت جدید تجاری را ایجاد کند. نیازهای یکسان به جهت اقلیم آب‌وهوایی، تاریخ و تقویم مشابه و مناسبت‌های مشابه مثل بازار نوروز در تاجیکستان، ازبکستان، مراسم اربعین در عراق و... می­تواند زمینه بسیاری از روابط تجاری و گردشگری باشد. کشورهای همسایه و شرق ایران و کشورهای آفریقایی فرهنگ نزدیک‌تری به ما دارند. اگر آلمان را در نظر بگیرید، یکی از دورترین فرهنگ‌ها به کشور ما را دارد و این عدم تناسب فرهنگی روابط تجاری را سخت‌تر می‌کند. از طرف دیگر هند، ترکیه، ویتنام و بسیاری از کشورهای شرقی فرهنگ نزدیک‌تری به ایران دارند. امارات و روسیه دو ظرفیت بزرگ برای صادرات نیروی کار هستند.

برآیند قوانین حوزه مسکن در 60 سال اخیر

مروری بر سیاست‌های زمین و ساختمان

برآیند 60 سال سیاست‌گذاری زمین و ساختمان

سیر تحولات کلان سیاست‌های زمین و ساختمان

آن چه بر مسکن گذشت

امروزه اندیشه پیشرفت و بهبود کیفیت زندگی یکی از دغدغه‌های اصلی مردم است. اقتصاد نیز علمی است که وظیفه طراحی سازوکار­های رسیدن به وضعیت مطلوب را برعهده دارد. سازوکاری که به نحو عادلانه نهادسازی کرده و نحوه تعامل بازیگران، نحوه تولید، توزیع و مصرف را مشخص کند. اصول و قواعد حاکم بر بازیگران عرصه مسکن که از سوی دولت­ها در 60 سال اخیر وضع شده در نهایت وضعیت حاضر را با تمام نقاط مثبت و منفی آن شکل داده است. مشکلات امروز بخش مسکن نتیجه روندی است که سیاست‌گذاری از سال 1340 تاکنون در پیش گرفته است. یک تصویر کلی از اتفاقاتی که از آن زمان تاکنون رخ‌داده و قضاوت در مورد آن می­تواند چراغ راهی برای آینده به دست دهد. تصویری کلان که در جزئیات معمولاً زیبا و درست است اما برآیند آن ها نهایتاً منجر به محدودیت منابع و امکانات لازم برای ساخت‌وساز می­شود. در ادامه بیشتر به شرح جزئیات سیاست‌های درستی که در مجموع برآیند نامطلوبی داشته اشاره می­شود.

عقلانیت اقتصادی در نهضت ساخت‌وساز مسکن

شاخص ­های اقتصاد مسکن نشان می­دهد که وضعیت مسکن در کشور شرایط مناسبی ندارد. یکی از شاخص­های مهم که توانایی خرید خانوارها را مشخص می­کند، زمان انتظار برای خرید مسکن است. برای مثال اگر نماگر دسترسی به مسکن در کشوری معادل 5 باشد یعنی قیمت مسکن به طور متوسط 5 برابر متوسط درآمد سالانه یک خانوار است. یعنی اگر تمام درآمدهای خانوار پس‌انداز شود 5 سال طول می‌کشد یک خانوار صاحب مسکن شود. هرچه مقدار این نماگر بیشتر باشد دسترسی خانوار به مسکن سخت‌تر می‌شود. زمان انتظار برای خرید یک واحد مسکونی ۸۰ متری در ایران برای کل دهک‌ها ۳۶ سال است، اما میانگین معمولاً گمراه‌کننده است. به همین دلیل این آمار به تفکیک دهک‌های درآمدی باید بررسی شود. برای دهک اول این زمان ۱۰۳ سال، برای دهک دوم ۷۸ سال، برای دهک سوم ۶۴ سال و برای دهک‌های چهارم تا دهم نیز به ترتیب ۵۹، ۵۱، ۴۲، ۳۷، ۳۱، ۲۴ و ۱۳ سال است. بخشی از این اتفاق نتیجه افزایش ۷۷۲ درصدی قیمت مسکن در طول هشت سال دولت تدبیر و امید است. بر اساس آمار بانک مرکزی در تیرماه سال ۱۳۹۲ قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران به طور متوسط 7/3 میلیون تومان بوده و در پایان دولت دوازدهم به بیش از ۳۰ میلیون تومان رسیده است.

وزیر راه و شهرسازی؛ یک میلیون مسکن سالیانه

انتخابات سال انبوهی از انتظارات را بر دوش دولت سیزدهم قرارداد. انتظار سامان­بخشی به اوضاع کشور از سوی مردم با روی کار آمدن رئیس‌جمهوری انقلابی بیش‌ازپیش زیاد شده است. این روز­ها نیز شاهد معرفی وزرای پیشنهادی به مجلس هستیم. تقریباً تمامی وزرا برنامه­های مکتوب خود را به صورت عمومی منتشر کرده­اند که این خود جای تقدیر و تشکر دارد. ازاین‌رو از صاحب‌نظران و فعالان تمامی حوزه­های اقتصادی، سیاسی و فرهنگی انتظار می­رود با بررسی و تحلیل برنامه­های پیشنهادی وزرا در پیش برد، اجرا و اصلاح برنامه­های مذکور سهم خود را ایفا کنند.  

اخلاق مهندسی دوشادوش ساخت مسکن

بحث و گفت‌وگو پیرامون ساخت‌وساز چندیست بیش‌ازپیش رونق گرفته است. با طرح جهش تولید و تأمین مسکن و وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی، وزارت راه و شهرسازی اهمیت ویژه‌ای پیدا کرده است. بخشی از این وزارت‌خانه مرتبط با امور فنی و مهندسی است زیرا ساختمان با هر نوع کاربری اعم از مسکونی، تجاری، اداری و صنعتی نیازمند طراحی، ساخت و نظارت توسط مهندسین است. مهندسی عمران و معماری با زیرشاخه‌ها و گرایش‌های مختلف بیشترین درگیری را با این موضوع دارند.

تأثیر مذاکرات بر آینده بازار مسکن

مسکن به‌عنوان کالای سرمایه‌ای محیط امنی برای سرمایه‌گذاری و کسب سودهای بالا فراهم آورده است؛ سودهای بالایی که تحقق آن در بازارهای موازی و رقیب باتوجه‌به امنیت سرمایه‌گذاری و حفظ اصل سرمایه ممکن نخواهد بود. نگاه به آمارهای قیمت مسکن در سالیان گذشته به‌خصوص دهه ۱۳۹۰ نشان از جهش‌های جدی در برهه‌های مختلف زمانی داشته است که موجبات تشدید در حباب قیمتی مسکن را فراهم آورده است.

تجربه کشورها در مسکن مقرون‌به‌صرفه

ساخت و تولید مسکن در حد استطاعت یا مقرون‌به‌صرفه یک سیاست لاکچری نیست. امروزه با کاهش قدرت خرید بسیاری از مردم در ایران و حتی کشورهای پیشرفته دولت‌ها به طراحی سیاست‌هایی در جهت افزایش قدرت خرید مسکن و ایجاد مسکن مقرون‌به‌صرفه رفته‌اند. دیدن تجربه این کشورها و درس‌آموزی از آن‌ها برای ایران برای سیاست‌گذاری ضروری است. در ادامه تجربه کشورهای استرالیا، چین و آمریکا را در این زمینه خواهیم دید.

کنترل بازار اجاره؛ با چه ابزاری؟

با معضل اجاره‌بها در ایران چه کنیم؟

ایرانی‌ها نه از دیرباز ولی حداقل در چند دهه اخیر باتوجه‌به تغییرات نظام اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی گرایش بسیار زیادی به داشتن مسکن ملکی و خرید خانه پیدا کرده‌اند. رشد روز افزون و پایدار تورم املاک و مستغلات را کاملاً به یک دارایی سرمایه‌ای تبدیل کرده که داشتن آن می‌تواند بر ثروت خانوار بیفزاید و عدم بهره‌مندی از آن نیز به یک عقب‌ماندگی در دارایی و ثروت منجر می‌شود. بیشتر افراد در تلاش هستند که صاحب‌خانه شوند، یک‌تکه زمین، باغ یا ملک تجاری در هرجایی که می‌توانند بخرند و به‌عنوان سرمایه نگه‌داری کنند. مالکان املاک و مستغلات هم از محل رشد این دارایی و هم از محل اجاره دریافتی آن یک درآمد ثابت، بلندمدت و پایدار دارند که می‌تواند به‌مثابه یک پوشش ریسک قوی عمل کند.

خصوصی‌سازی، درآمدزایی دولت و کاهش مالیات بر شرکت‌ها

کسری بودجه دولت بهانه‌ای است برای اینکه مالیات بر شرکت‌ها در این شرایط سخت اقتصادی همواره افزایش پیدا کند. با شرایط تورمی عملاً همه مردم و فعالین اقتصادی در حال پرداخت مالیاتی معادل تورم هستند؛ حال نرخ بالای مالیات بر شرکت‌ها خود مزید بر علت شده که بخش خصوصی روزبه‌روز ضعیف‌تر شود. مولدسازی دارایی‌های دولت مثل شرکت‌ها و زمین‌های آن عملاً درآمدی پایدار برای دولت به همراه دارد که درعین‌حال هزینه‌های شرکت‌ها را نیز از دوش دولت برداشته و می‌تواند راهکاری باشد تاکمی از نرخ بسیار بالای مالیات بر شرکت‌ها کاهش یابد. بنابراین برای رفع مشکل مالیات سنگین بر شرکت‌ها یک راهکار عملیاتی پیشنهاد می‌کنیم که بتواند جایگزین درآمدی مناسبی برای دولت باشد.

اصلاحات کلان اقتصادی مقدمه اصلاح نظام مسکن

بخش‌های اقتصادی اعم از مسکن، معدن، صنعت، پتروشیمی، صنایع‌دستی، گردشگری و... در یک نظام کلان اقتصادی تعریف و ساخته می‌شوند. بدون اصلاحات کلان و اساسی در نظام اقتصادی قطعاً نمی‌توان انتظار داشت بخش‌های اقتصادی به‌درستی کار کنند. رونق بخش‌ها در گرو اصلاح ساختار بودجه، اصلاح نظام پولی و بانکی، اصلاح قوانین کار و تولید است. محرومیت‌زدایی در پرتو این اصلاحات صورت می‌گیرد و هر رونق بخشی در گرو کارکرد صحیح نظامات کلان اقتصادی است. اقتصاد ایران نیز از این قاعده مستثنا نیست. مهار تورم افسارگسیخته، کنترل نرخ ارز، رهایی از دلاریزه‌شدن کل اقتصاد، استفاده از ظرفیت دولت‌های محلی به معنی فعال‌سازی شهرداری‌ها در اجرا و طراحی سیاست‌ها و همچنین اصلاح رکن اساسی ساختار بودجه یعنی نظام مالیاتی از الزامات و ضروریات است. توجه به این موارد در بخش مسکن به چه معناست؟ ارتباط بخش املاک و مستغلات با این اصلاحات کلان چیست؟ سؤالی است که در ادامه به پاسخ آن خواهیم پرداخت.

تجربه تقنینی مسکن ارزان

سیاست‌های ایران در مسکن مقرون‌به‌صرفه

 

1. مقدمه

ادبیات مسکن قابل استطاعت یا مقرون‌به‌صرفه بیش‌ازپیش در دنیا درحال‌توسعه و گسترش است. ابزارها و سیاست‌های مختلفی در این زمینه طراحی شده و قانون‌گذاران در کشورهای پیشرفته به این مسئله اهتمام دارند. برخی از مهم‌ترین سیاست‌های افزایش مسکن قابل استطاعت عبارت است از: بازکردن قفل‌شدگی زمین برای استفاده از آن در ساخت‌وساز، اصلاح سیاست‌های شهری ساخت‌وساز اعم از قوانین تراکم و ...،اعطای تسهیلات مناسب برای ساخت و خرید مسکن، استفاده از روش‌های ساخت‌وساز بهینه و مهندسی مسکن و استفاده از ابزارهای مناسب مالیاتی و یارانه‌ای. ابزارهای مالی نیز می‌تواند یکی از مشوق‌ها برای ساخت‌وساز مسکن، کاهش هزینه ساخت‌وساز، افزایش قدرت خرید خانوارها از طریق تخفیف مالیاتی و یارانه، کاهش هزینه تسهیلات و... باشد. بخشی از سیاست‌های افزایش مقرون به صرفگی مسکن به اصلاح نظام رفاهی نیز می‌پردازد. بدین منظور نظام یارانه‌ها و مالیات‌ها نیز باید تغییرات اساسی کند. از مهم‌ترین این سیاست‌ها می‌توان به تشویق مشارکت کارفرمایان در ساخت مسکن برای کارگران و کارمندان به‌وسیله معافیت‌های مالیاتی، مشوق‌های مالیاتی برای سازندگان مسکن به‌خصوص سازندگان مسکن ارزان‌قیمت مخصوص کم‌درآمدها، اعطای تسهیلات ارزان‌قیمت، بلندمدت و با اقساط کم و... اشاره کرد.

چرا باید به سمت ساخت‌وساز مقرون‌به‌صرفه رفت؟

مسکن مقرون‌به‌صرفه یا در حد استطاعت یکی از ویژگی‌های بایسته قیمت و کیفیت مسکن به‌خصوص در ارتباط با تأمین نیاز مسکن اقشار کم‌درآمد است. اقشار کم‌درآمد در شرایطی که مسکن روز به روز رشد قیمت دارد با مشکل تأمین هزینه‌های مسکن و کاهش رفاه روبه‌رو هستند. مشکل مقرون‌به‌صرفه نبودن وقتی ایجاد می‌شود که قیمت‌های مسکن بیش از درآمد افراد افزایش پیدا کند. در این صورت خانوارها مجبورند سهم بیشتری از درآمد خود را صرف هزینه‌های مسکن کنند و با افزایش سهم هزینه مسکن، مصرف سایر کالاها کاهش‌یافته و در مجموع رفاه خانوار کاهش می‌یابد. معمولاً افزایش قیمت مسکن برای اقشار کم تا متوسط درآمد بیش از اقشار پردرآمد مشکل‌آفرین است. محاسبات نشان می‌دهد در حال حاضر حدود 330 میلیون خانوار در جهان در مسکن‌های غیراستاندارد زندگی می‌کنند یا برای تأمین هزینه‌های مسکن با فشار مالی بالا مواجه هستند. چنانچه وضعیت به همین منوال ادامه پیدا کند این مقدار در سال 2025 به 440 میلیون خانوار یعنی حدود 1.6 میلیارد نفر می‌رسد! این افراد در مسکن‌های نامناسب، غیر ایمن، شلوغ یا مساکنی زندگی می‌کنند که تأمین هزینه‌های آن فشار زیادی از جهت مالی بر آن‌ها وارد می‌سازد. برای برطرف شدن این مشکل باید تا سال 2025 حدود 16 تریلیون دلار در سطح جهانی برای مسکن (زمین و ساختمان) سرمایه‌گذاری شود.

مشکلات و مزایای طرح اقدام ملی مسکن

طرح اقدام ملی مسکن به دنبال تأمین بخشی از کمبود مسکنی است که در طی سال‌های اخیر به وجود آمده است. اگر هر خانوار به یک مسکن نیاز داشته باشد طبق آمار سرشماری سال 1395 کمبود مسکن معمولی به حدود 1.3 میلیون واحد می‌رسد. این طرح برای جبران این حجم از کمبود مسکن که در سال 1398 نسبت به قبل قطعاً افزایش بیشتری نیز یافته است اقداماتی را در نظر دارد که در طی این مقاله به مزایا و مشکلات آن‌ها پرداخته‌شده است.

تغییرات اجاره‌بها در سال 1400

طبق آمار بانک مرکزی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در آذرماه سال 1400 نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل 51/2 و  54/2درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است.

با مالیات بر درآمد اجاره چه می‌شود کرد؟

سالانه ۳۲۰ همت (۳۲۰ هزار میلیارد تومان) درآمد مالکین از محل اجاره‌بهاست. فرض کنید از این درآمد مثل همه درآمدهای دیگر مالیات دریافت شود.

اگر نرخ مالیات سالانه ۱۰٪ باشد؛ یعنی سالانه ۳۲ همت درآمد مالیاتی از این محل داریم.

برخلاف ایران، محل هزینه کرد درآمدهای مالیاتی در یک سیستم مالیاتی پیشرفته مشخص است.

در کشورهای مختلف چند سال کار کنی میتونی یک خونه متوسط بخری؟!( اعداد به سال)

🇮🇷 Tehran → 158.4 

🇨🇺 Havana → 91.4

🇲🇨 Monaco → 71.9

🇵🇰 Islamabad → 47.8

🇪🇬 Cairo → 46.4

هزینه مسکن خانوار ایرانی؟

خیال نکنیم ۴۸٪ هزینه‌های خانوار تهرانی یا ۳۶٪ هزینه خانوار ایرانی صرف مسکن می‌شود.

نه، این تهران است؛ این ساخت شهری ایران معاصر است که درآمد ایرانیان را می‌بلعد.

شهرسازی می‌توانست آغازگر صعود بر نردبام توسعه باشد؛ اما تبری شد بر پیکر اولین پایه‌های نردبام توسعه ایران.

به سوی کدام می‌رویم؟

۱. ابرشهر، فراشهر، مهترشهر (megalopolis)، (super city) (giant city) (megacity)

یا ۲. ابر ویران شهرهای نفتیِ رانتی؟؟

 از ساخت‌ تهران منفعت ابرشهری مثل روابط تجاری گسترده مبتنی بر تولید کالا نبردیم، اما مضراتش را بردیم.

سیر مطالعاتی اقتصاد مسکن

پیشنهاد سیر مطالعاتی آسان به مشکل
 اقتصاد مسکن

مقدمه

مطالعه مسکن از منظر اقتصاد می بایست از مطالعه کتب فارسی شروع شود و در ادامه با کتاب های انگلیسی و سپس مقالات ادامه پیدا کند. به همین منظور ابتدا کتاب های فارسی که به زبان ساده تر و به طور خلاصه تر به اقتصاد مسکن پرداخته اند پیشنهاد شده و به مرور به کتاب های جامع تر و دشوار تر می پردازیم. در ضمن این سیر بیشتر مطالعه کلیات اقتصاد مسکن را مد نظر دارد و طبعا برای آشنایی تخصصی در موضوعات جزئی تر سیر های دیگری نیاز است. پیشنهاد می شود دانشجویان حین مطالعه کتب فارسی اصطلاحات انگلیسی را به همراه ترجمه بکار رفته یادداشت کنند تا در مطالعه کتاب های انگلیسی مسیر راحت تری داشته باشند.

برنامه درسی اقتصاد مسکن

برنامه درسی وزارت علوم برای رشته اقتصاد مسکن

دوره کارشناسی ارشد

شامل معرفی منابع آموزشی کتاب ها و مقالات معتبر 

دانلود فایل

ساخت ۴ میلیون مسکن شدنی است؟ / طرح نهضت ملی مسکن تورم زا است

مصاحبه در مورد طرح نهضت ملی مسکندر گفتگو با اقتصادآنلاین مطرح شد؛

 تحریریه اقتصادآنلاین

ما با کمبود مسکن در ایران مواجهیم و جوان‌هایی که در سن ازدواج قرار دارند و نیاز به مسکن نیز دارند را اضافه کنیم، چیزی حدود سالی ۱ میلیون مسکن که گفتند را اتفاقا نیاز داریم و موجودی مسکن الان کمتر است و باید به عددی برسد که ما بیشتر از نرخ خانوار، مسکن داشته باشیم.

لینک های مرتبط با حوزه املاک و مستغلات

1. وزارت راه 

2. بانک مرکزی (سری زمانی)

3. بانک داده های بانک مرکزی

4. داده های سازمان مالیاتی- مالیات املاک

زندگی در حال

بحران‌های روانی و ذهنی بشر امروز در جهان مدرن بیش از هر زمان دیگری سر برآورده و عدم معنا داری زندگی، بی‌هدف بودن و نداشتن پشت‌کار از نتایج و آسیب‌های مشکلات درونی آدمی است.

کتاب‌های انگیزشی، کلاس‌های انگیزشی و حتی نحله‌های منحرف عرفانی که گه‌گاهی در کشور جنجالی بپا می‌کنند ظاهرا در پی سر پاسخ دادن؛ ولی واقعا در پی سو استفاده و کاسبی از همین نیاز انسان هستند. پاسخی که نه‌تنها نیازهای درونی و معنوی انسان را برآورده نمی‌کند بلکه بر مشکلات بشر می‌افزاید.

من اگر به‌جای مسئولین صداوسیما بودم فیلم جنگجوی صلح‌طلب (Peaceful Warrior) را آن قدر پخش می‌کردم که در ذهن همه مردم نهادینه بشود. بنظرم یک سبکی از زندگی را معرفی می‌کند که بعد از دیدن فیلم هر کسی با دست بر پای خود می‌زند و می‌گوید کاش منم اینطور زندگی می‌کردم. این فیلم الگوی یک سبک زندگی آرمانی را برخلاف آن منحرفین و کاسبان ارائه می‌کند.

پیر دانای داستان برای جوانک خام فیلم بنام «دان» یک سبک‌زندگی می‌سازد که دقیقا امروز همه احتیاجش داریم. آرامش، در لحظه زندگی کردن، اهمیت دادن به اهداف بجای نتیجه، سرخورده نشدن از نتیجه ناموفق و بسیاری از آرزوهای روانشناختی ما!

بجای هدر دادن پول در کلاس‌های انگیزشی که گاهی نقل مطالب و محافل طنز می‌شود؛ این فیلم را بارها ببینید.

سبک زندگی درست یک هنر است، مثل موسیقی و نقاشی فقط با تمرین بدست می‌آید. تمرین کنیم مطلوب‌های روانشناختی را در زندگی پیاده کنیم.

در مزمت دانشگاهِ پیچ یاب برای آچار!

شما اگر یک پیچی را بخواید باز کنید می‌گردید دنبال یک آچار مناسب تا پیچ را باز کنید؛ ولی دانشگاه مسیر عکس می‌رود. اگر روش پژوهش را به آچار و مسائل (امور نظری) و مشکلات اجتماعی (امور عملی) را به پیچ تشبیه کنیم؛ علی القاعده باید برای باز کردن پیچ مشکلات آچار مناسب پیدا کرد؛ ولی هیات علمی‌های ما، اساتید و دانشجویان معمولاً یک آچار پیدا می‌کنند؛ یک روش مقاله نویسی یاد می‌گیرند و می‌گردند ببینن چه پیچی با این آچار باز میشه که برای خودشون رزومه دست و پا کنن!تازه این حالت خوبشهحالت بدتر و رایج اینه که به زور میخوان با آچاری که به پیچ نمیخوره اون رو باز کنن. داده آزاری ، داده سازی و هزار کلک!داده‌ها را آزار ندهیم!با این نظام ارتقای علمی کمی محور و علاقه هیأت علمی به ارتقا برای حقوق بیشتر و در امان ماندن از تورم نتیجه غیر از این می‌شد باید تعجب می‌کردیم. من نه با علم مشکل دارم و نه با آچارهای علمی (روش تحقیق) و نه با دانشگاه ولی با خط تولید مقاله‌ای که هیات علمی‌ها با به بردگی گرفتن دانشجو درست کردن مشکل دارم.بگردیم پیچ‌های اصلی را پیدا کنیم و بببنیم با کدوم آچار باز میشه بریم اون آچار رو پیدا کنیم.تا یک روش رگرسیون، همبستگی، مصاحبه، پرسش نامه، AHP، ANP، تحلیل محتوا و... یاد می‌گیریم نریم باهاش مقاله بنویسیم! برای مسأله روش پیدا کنیم نه برای روش مسأله پیدا کنیم!

اجاره ارزان شد؟ اره؛ به همین خیال باش.

عکسی که می‌بینید مردمی هستند که در پی آزاد شدن اجازه صدور پروانه برای زمین‌های خارج از محدوده شهری، صف کشیدند تا برای زمین‌های خود پروانه ساخت بگیرند. در پی این اتفاق اجاره‌بها ارزان می‌شود! روزنامه تیتر می‌زند اجاره ۱۵ تا ۳۰ درصد کاهش یافت!چی‌شد؟ چگونه شد؟قانون ساده اقتصاد:افزایش عرضه، قیمت را کاهش می‌دهد.حبس شهر و روستا از طریق طرح جامع و هادی در یک زمین محدود؛ یعنی تعیین سقف عرضه زمین.مهم‌ترین نهاده تولید مسکن، کالا و حتی خدمات را محدود می‌کنیم و می‌خواهیم چرخ اقتصاد بچرخد.دقیقا اینجاس که چرخ دلال میچرخد و چرخ تولید کننده می‌ایستد!

مصاحبه؛ نقش بانک ها در مشکلات بخش مسکن

لینک مصاحبه، سایت بازار نیوز

«ایمان عابدی» کارشناس اقتصاد مسکن در گفتگو با بازارنیوز در پاسخ این سوال اظهار کرد: متاسفانه بانک‌های کشور طی سال‌های اخیر آن میزان از تسهیلاتی هم که تحت عنوان خرید مسکن برای متقاضیان در نظر گرفته شده است را به مردم اعطا نمی‌کند و به هنگام پرداخت تسهیلات، بخشی از مبلغ را به نهاد‌های زیر مجموعه‌ای خود همچون کارگزاری و بیمه‌ها تخصیص می‌دهند.

این کارشناس مسکن با تاکید بر این که بر اساس قانون، بخش املاک و مستغلات بانک‌ها نمی‌توانند بیش از حد مشخصی اقدام به خرید ملک و مستغلات کند، گفت: به همین منظور بسیاری از بانک‌ها برای دور زدن این قانون با استفاده از تخصیص بخشی از تسهیلات خود به شرکت‌های زیر مجموعه‌ای خود اقدام به خرید املاک و مستغلات بیش از حد قانونی خود می‌کنند.

بلند مرتبه‌سازی و حواشی آن!

اختلاف قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی بین مناطق تهران ده برابر است و بین ۹/۸ تا ۹۹/۲ میلیون تومان قرار دارد.

اختلاف ده برابری قیمت زمین؛ یعنی حداقل ده برابر نابرابری بین ارزش دارایی مالکان؛ ضمناً ساختمان که روی زمین ساخته شود با ارزش افزوده ساخت‌وساز اختلاف دارایی‌ها بیش از ده برابر هم می‌شود!

مالکیت زمین خود یک موتور تولید نابرابریست که مجوز ساخت‌‌وساز و تراکم فروشی هم آن‌را تشدید می‌کند.

از قضا طبق قوانین، ارتفاع مجاز ساختمان برای زمین‌های گران‌تر در مناطق ۱ تا ۳ بیش از زمین‌های ارزان قیمت مناطق جنوب تهران است. این داستان در سایر مناطق کشور هم عینا وجود دارد. موتور مذکور البته هوندا ۱۲۵ هم نیست بلکه بنز است!

مسکن پیشران اقتصاد یا توسعه‌ی مبتنی بر ساخت‌وساز؟

بخش بزرگی از تولید در ایران به صنایع ساختمانی گره می‌خورد؛ مثل تولید فولاد، سیمان و کاشی و سرامیک که بر پایه ساخت‌وساز شکل گرفته است. بدون رونق بخش ساختمانی کل تولید کشور هم ضربه می‌خورد. اما این نحو توسعه اقتصادی درست بوده؟

توسعه باید در تمام ابعاد اقتصادی می‌بود ولی تولیدات کشور یک بعدی و مربوط به ساخت‌وساز شده‌اند. تولید باید به سمت خروج از وضعیت تک بعدی برود و تنوع داشته باشد.

صنایع هایتک، دانش_بنیان و غیرساختمانی نیز باید پابه‌پای بخش ساختمانی پیشرفت کنند؛ ولی مادامی که عمده اقتصاد تک بعدیست بدون رونق ساخت‌وساز رشد اقتصادی بالا هم دست یافتنی نیست.

صنعت پتروشیمی به عنوان رقیب جدی یا بهتر بگیم جایگزین بخش تولید ساختمانی نیز جایگزین مناسبی نیست چون کاملا متکی به صادرات است. وضعیت صادرات هم با توجه به موقعیت جهانی ایران مناسب نبوده و نیست.

بنابراین در یک‌کلام توسعه اقتصادی ما امنیت اقتصادی را به همراه نداشته است و ضربه پذیر است.

این که گفته میشود مسکن پیشران اقتصاد است کاملا درسته ولی ساخت‌وساز یک بخش از تولید ناخالص داخلیست، اینکه ما اقتصادی را بنا نهادیم که اگر ساخت‌وساز در کشور رونق داشته باشد اقتصاد هم رونق دارد و اگر ساخت‌وساز وارد رکود شود کل اقتصاد وارد رکود می‌شود برخلاف #امنیت_اقتصادی است.

ایمان عابدی

مالیات بر خودرو لوکس یا اصطلاحاً لوکس؟

خودرو با تعرفه گمرکی ۱۲۰ درصدی یک زمانی وارد شد و سپس واردات آن ممنوع شده است.

کاهش عرضه از طریق منع واردات و تعرفه بالای گمرک، قیمت خودرو خارجی را آن قدر بالا برده تا لوکس خوانده شود. بسیاری از خودروهای اصطلاحاً لوکس در ایران، برای عموم مردم دیگر کشورها لوکس نیست.

بسیاری از اقشار متوسط ایران خودروهای مردم عراق را در سفرهای زیارتی خود دیده‌اند!

قیمت زمین و اثرات بر تراکم

اختلاف قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی بین مناطق تهران ده برابر است و بین ۹/۸ تا ۹۹/۲ میلیون تومان قرار دارد.

اختلاف ده برابری قیمت زمین؛ یعنی حداقل ده برابر نابرابری بین ارزش دارایی مالکان؛ ضمناً ساختمان که روی زمین ساخته شود با ارزش افزوده ساخت‌وساز اختلاف دارایی‌ها بیش از ده برابر هم می‌شود!

مالکیت زمین خود یک موتور تولید نابرابریست که مجوز ساخت‌‌وساز و تراکم فروشی هم آن‌را تشدید می‌کند.

اجاره‌نشینی و فقر

در کشورهای توسعه یافته چیزی تحت عنوان رهن کامل وجود ندارد. ودیعه اجاره مسکن نیز دو/سه برابر اجاره یک ماه است؛ اما در ایران برای رهن کامل از یک چهارم تا یک ششم ارزش ملک هم اخذ می‌شود.

مستأجران در شرایط رونق بازارهای رقیب با رهن‌‌های گران‌قیمت و در شرایط رکود بازار‌های رقیب با اجاره‌‌های گران قیمت مواجه‌اند؛ یعنی در هر صورت بازنده‌اند.

عوامل مؤثر بر افزایش نرخ مسکن خالی در ایران و راه رفع آن

خلاصه اجرایی پایان نامه کارشناسی ارشد

ایمان عابدی

عنوان کامل پایان نامه :

عابدی، ایمان؛ تحلیل عوامل مؤثر بر نرخ مسکن خالی در ایران طی سال‌های 1385 تا 1395 از طریق روش مدل‌سازی معادلات ساختاری مبتنی بر کمترین مربعات جزئی (PLS-SEM)

مطالعه اصل منبع در سایت کتابخانه دانشگاه امام صادق

مقدمه

نرخ مسکن خالی موجود بیشتر از نرخ طبیعی مسکن خالی است. وقتی بیش از میزان طبیعی، مسکن خالی وجود داشته باشد می‌توان شاهد عدم کارآیی بازار در تأمین نیاز مسکونی خانوارها بود. این عامل می‌تواند حتی منجر به افزایش قیمت‌های مسکن نیز بشود زیرا واحدهای ساخته شده به بازار عرضه نمی‌شود و باعث کاهش عرضه فایل­های‌ مسکونی به بازار می‌شود. پس ایجاد بحران در نظام اقتصادی، ایجاد اختلال در بازار، عدم کارآیی بازار مسکن، افزایش قیمت مسکن و... از نتایج افزایش نرخ مسکن‌های خالی است. ضمن اینکه استفاده­از این مساکن خالی برای معاملات صوری و بالابردن قیمت یک منطقه از عوارض وجود تعداد بالای مسکن خالی است. بنابراین لازم است به عوامل ایجاد این پدیده و راهکار های رفع این مشکل پرداخته شود.

مسکن به­مثابه یک کالا در بازار مصرفی و سرمایه‌ای به‌وسیله نیروهای تطابق سازی (جورسازی) مثل قیمت بین تقاضاکنندگان و عرضه‌کنندگان مبادله می‌شود. از نظر استفاده از خدمات فضای مسکونی این کالا به دو دسته مسکن خالی و مسکن اشغال شده تقسیم می­شود. نرخ مسکن خالی در سرشماری سال‌های 1385، 1390 و 1395 روند صعودی داشته و از نرخ طبیعی فراتر رفته است. افزایش نرخ مسکن خالی در عین وجود تقاضای باالقوه و بالفعل در بازار نشان از شکست بازار مسکن در تامین نیاز مردم دارد. طبق تحقیقات نگه داشتن مسکن به صورت خالی و عدم ارائه آن به بازار می­تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود. از این رو کاهش نرخ مسکن خالی به وسیله مالیات بر خانه های خالی و سایر سیاست ها امری لازم برای اقتصاد مسکن کشور است. اما قبل از ارائه راهکار نیاز است به عوامل موثر بر افزایش مسکن خالی پرداخته شود تا از طریق رفع آن ها مشکل مسکن خالی نیز حل شود.

مسکن و تحریم

سیاست اقتصاد معطل رفع تحریم به اندازه گزاره تحریم هیچ تأثیری ندارد غلط است.

تأثیر تحریم دو گونه است:

۱. کالا در داخل موجود نیست، امکان واردات آن سخت است یا با چندبرابر قیمت و هزینه وارد می‌شود. مثل برخی داروها

۲. یک کالا یا مشابهش در داخل تولید می‌شود؛ اما قیمت آن به نرخ ارز وابستگی دارد.

بررسی طرح جهش تولید مسکن و یک پیشنهاد سیاستی

یک پیشنهاد سیاستی در خصوص مسکن یک میلیونی سالانه

ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در سیاست‌های دولت سیزدهم و طرح جهش تولید و تأمین مسکن همه‌ی ‌اما و اگرهای طرح مسکن مهر را دوباره زنده کرد. نحوه تأمین مالی (استفاده از پایه پولی، تسهیلات بانکی، بازار سهام یا بدهی)، تورم‌زا بودن، تورم‌زدا بودن، نیاز به یک میلیون واحد، مکان‌یابی نامناسب در خارج‌شهر، اولویت احیای بافت فر‌سوده نسبت به ساخت واحد‌های جدید، توسعه پولی (رونق اقتصادی با سیاست‌های انبساطی)، پیشران بودن مسکن در اقتصاد، کمبود و تورم مصالح ساختمانی بخشی از مهم‌ترین مسائل پیرامون این طرح است.

اخلاق سکولار؛ مبنای مشترک اقتصاد هنجاری

در روزهایی که مشکلات اقتصادی گریبان گیر مردم شده‌، اگر بدانیم گفت‌وگو حلال مشکلات است مقدمه آن را نیز فراهم می­کنیم. یادداشت پیش رو تلاشی است در جهت فراهم کردن مبنایی واحد برای شکل‌گیری گفت‌وگوی متخصصین اقتصادی و اجتماعی اعم از اسلامی، سکولار و هر مکتب دیگر. اقتصاد هنجاری (دستوری) برخلاف اقتصاد اثباتی بر اساس ارزش‌ها شکل می‌گیرد. به علت اینکه ورود به حوزه ارزش‌ها ملازم با آغاز اختلافات گسترده است و اقتصاددانان پیرو مکاتب و ارزش‌های مختلفی هستند، گزاره‌های اقتصاد هنجاری دچار تعارضات و تزاحمات بسیاری می‌شوند.

گفت و گویی با دکتر محمود اولاد (سوداگری مسکن و حذف قیمت زمین)

مطالب کانال دکتر اولاد رو کامل مطالعه کردم دو نکته که ایشان تاکید زیادی بر آن دارند به نظرم قابل نقد بود که با ایشان مطرح کردم و دکتر هم با بزرگواری پاسخ دادند که متن سوال و پاسخ را در ادامه می بینیم. 

سوالات بنده از دکتر اولاد:

چند سوال و نقد:

۱. ایشان سیاست حذف قیمت زمین را غیر ممکن میدانند!

بنظرم بین حذف قیمت زمین در معامله مسکن با تفاوت در ارزشمندی زمین خلط کرده اند.

آنچه در استدلال ایشان آمده نشان از وابستگی قیمت مسکن به زمین و زمین به موقعیت و امکانات است. این مطلب کاملا قابل قبول است. اما قیمت مسکن تشکیل شده از ارزش زمین+ساختمان ، چنانچه مالکیت زمین منتقل نشود ارزش نامبرده متعلق به دولت بوده و در معاملات تنها ارزش ساختمان محاسبه و معامله انجام می‌گیرد. بنابراین تفاوت های ایجاد شده در ارزش زمین به دولت تعلق دارد و در معامله وارد نمی‌شود. البته ارزش دارایی دولت رشد می‌کند.

حتی شاید بتوان مالکیت زمین را با قیمت کم + هزینه آماده سازی به شرط اینکه مسکن مذکور همیشه به کم درآمدها اختصاص یابد منتقل کرد.

طنز کلاس اقتصاد کلان

کلاس اقتصاد کلان

طنز

برگرفته از کانال دکتر محمود اولاد

استاد: امروز به بررسی تأثیر سیاستهای پولی و مالی از دیدگاه مکاتب مختلف می پردازیم. شروع بحث را از منحنی های IS و LM شروع میکنیم. میدانید که IS منحنی است که تمام زوجهای مرتب نرخ بهره و درآمد را نشان می دهد که در آن بازار کالا در تعادل است. (من با خودم: میدانم؟ من که چیزی یادم نیست؟ نکنه آلزایمر گرفتم؟ تعادل چی بود؟ تعادل یعنی چی؟ حالا ولش کن بپرسم آبروم میره بعدا میرم نگاه میکنم ببینم تعادل چی میشه؟ اونوقت بازار کالا چی بود؟ کدوم کالا؟ درآمد کی؟ درآمد من؟ بهره که حرامه؟ بابام ببینه تو دفترم نوشتم نرخ بهره که میکشه منو؟ حالا ولش کن بذار ببینم چی میگه استاد) استاد: منحنی LM تمام زوجهای مرتب نرخ بهره و درآمد را نشان می دهد که بازار پول در تعادل است. (من با خودم: مگه پول هم بازار داره؟ یعنی میشه رفت و پول خرید؟ اونوقت چی باید بدیم در مقابلش؟ نمیدونم والا! شاید خیلی چیزا رو باید بدیم تا پول بخریم. فکر نکنم پول ارزون باشه. شاید بخاطر همین تا حالا بابام منو به این بازار نبرده! امروز میرم ازش میخوام منو هم ببره به این بازار. میگم قول میدم اگه گرون بود نخرم فقط ببینم!) استاد: حالا شکل منحنی IS و LM را میکشیم. منحنی IS به صورت نزولی و با شیب منفی است. منحنی LM به صورت صعودی و با شیب مثبت است. این دو منحنی همدیگر را در نقطه A قطع میکنند. نقطه A نقطه تعادل است. یعنی در این نقطه هم بازار کالا و هم بازار پول در تعادل است. که در آن درآمد معادل y1 و نرخ بهره معادل r1 تعیین میشه. فرض کنید که درآمد اشتغال کامل یعنی Yn در اینجا باشد! یعنی y1 کوچکتر از Yn است. یعنی تولید در اشتغال کامل نیست.(آهان اشتغال کامل را میفهمم یعنی چی! بابام اشتغال کامل داره. صبح که ساعت 6 میره اداره تا ساعت 4 اونجاست. بعدش از اونجا میره با ماشینش مسافرکشی میکنه تا 12 شب. شبها هم میره نگهبانی کارخونه پسرعموش تا صبح. ما فقط ماهی یه بار جمعه میبینیم که مرخصی بدون مزد میگیره میاد پیشمون. خدا رو شکر که بابام اشتغال کامل داره! خدا رو شکر نقطه تعادل بابام روی Yn هست!) ادامه دارد. محمود اولاد. کارشناس اقتصاد

جغرافیای عدالت

عدالت بنا به اینکه صفت برای چه چیز باشد به اقسام زیر تقسیم می شود و گاه معنای صفت عدالت بنا به موصوف آن تفاوت میکند.

۱. صفت برای شخص

۲. صفت برای عمل انسان

۳. صفت برای قانون

۴. صفت برای نهاد اجتماعی

۵. صفت برای وضع اجتماعی

۶. صفت برای کل جامعه

۷. صفت برای هستی و جهان 

به بهانه گفت و گو در کلاب هاوس

یک مثال در مورد دسترسی به اطلاعات آزاد و گفت و گویی که از دل اون نتایج مثبت بر میاد بزنم. اوباما زمانی که در سخنرانی هایش می‌گفت با کشور های مسلمان باید رابطه مثبت برقرار کرد و ... در مورد اسلام هراسی. نتایج سرچ مردم بعد این سخنرانی ها و حتی قبلش این بود:

kill Muslims

hate Muslims 

و...