ابعاد اقتصادی تراکم ساختمانی

تحلیل مرتفع‌سازی ساختمانی در تهران

مرتفع‌سازی در تهران؛ راه‌حل مشکلات مسکونی؟

زمین شهری با توسعه شهری و افزایش زیرساخت‌ها، دسترسی‌ها و امکانات شهری ارزش بالاتری در ذهن و قیمت بالاتری در بازار پیدا می‌کند. از این رو با افزایش قیمت زمین، هزینه دسترسی به ساختمان برای تولید بالاتر می‌رود. پس از آن، فعالیت­های اقتصادی زمین­بر به حاشیه شهرها و فعالیت‌های اقتصادی که نسبت زمین به سایر عوامل تولید در آن‌ها کمتر است و بازدهی بیشتری دارند به مرکز شهر نزدیک‌تر خواهند شد. توسعه افقی شهر منجر به طی مسافت‌های طولانی‌تر در حمل و نقل می­شود که ممکن است به افزایش هزینه‌های جابه‌جایی نیز منجر شود. به همین جهت با افزایش جمعیت و قیمت زمین یکی از راه‌حل‌ها برای استفاده بیشتر از زمین مرکز شهر، توسعه عمودی است. پیرامون توسعه عمودی یا افقی بحث‌های بسیاری صورت‌گرفته و برخی به کل آن را رد و برخی بدون هیچ قید و شرطی آن را می‌پذیرند. یک تحلیل جامع از ابعاد مختلف تراکم بالای ساختمانی می‌تواند در قضاوت نهایی بسیار مثمر ثمر باشد.

وضعیت بازار مصالح در ایران

راهکار‌های ساماندهی بازار مصالح

تنظیم‌گری بازار مصالح ایران

 مقدمه

تولید در حوزه ساخت­وساز املاک تابع هزینه­های نهاده­های تولید اعم از نیروی کار، مصالح و زمین است. بین این سه نهاده اصلی، زمین بیشترین سهم قیمتی را دارد و برای مصرف‌کننده نهایی از اهمیت بیشتری برخوردار است ولی برای تولیدکننده و در سیاست‌گذاری املاک باید به هر سه حوزه توجه کرد. با شروع روند ثبت‌نام برای طرح نهضت ملی مسکن این دغدغه به وجود می‌آید که برای تأمین مسکن مقرون‌به‌صرفه، بازار مصالح باید چگونه سامان‌دهی شود؟ در طرح مسکن مهر و طرح فعلی به حذف قیمت زمین توجه شده بود و باعث شد بخش زیادی از هزینه مسکن کاهش پیدا کند ولی برای ساماندهی بازار مصالح کمتر فکر شده است. به‌وضوح می­توان پیش‌بینی کرد اگر ظرفیت تولید مصالح پاسخگوی طرح نهضت ملی مسکن نباشد قیمت انواع مصالح می‌تواند با افزایش مواجه شود و طرح را با کندی یا شکست مواجه سازد. برای نمونه با افزایش فعالیت‌های ساختمانی در سال ۲۰۲۱، عرضه مصالح ساختمانی از جمله فولاد، سیمان، گچ، سرامیک، چوب و پلاستیک در انگلیس با محدودیت‌هایی روبرو شد و این امر منجر به افزایش زمان تحویل و هزینه‌ها شده و بخش ساختمانی را با مشکل مواجه کرده است؛ بنابراین تحقق دو هدف تأمین مصالح کافی و ارزان‌قیمت مهم‌ترین ویژگی بازار مصالح مطلوب و بایسته است.

نقش REIT در مسکن مقرون‌به‌صرفه

نقش صندوق املاک و مستغلات در مسکن

جبران قدرت خرید در بازار مسکن

پرکردن چاله قدرت خرید مسکن

راهکار مسکن در استطاعت

دسترسی به مسکن، مسکن در استطاعت خانوار، مسکن مقرون‌به‌صرفه و مسکن دست‌یافتنی اصطلاحات مختلفی برای affordable housing است که خانوارها برای تهیه آن مجبور نباشند بخش گزافی از درآمد خود را به آن اختصاص دهند. صندوق املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trusts) نیز از طریق تجمیع سرمایه‌های خرد در بخش مسکن نوعی پوشش تورمی برای خانوارها به دست می‌دهد. در این مقاله سعی می‌کنیم رابطه بین این دو را بیشتر توضیح دهیم. در واقع از صندوق املاک و مستغلات برای افزایش قدرت خرید مسکن استفاده خواهیم کرد. این اقدام علاوه بر دسترس‌پذیر کردن مسکن از طریق رونق تقاضا، ساخت و ساز و عرضه را نیز تقویت می‌کند و ابزاری چندوجهی است.

استراتژی خروج مسکن از رکود

بخش مسکن به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین بخش­های پیشران اقتصاد نقش کلیدی در رشد بلندمدت و پایدار اقتصاد دارد ولی متأسفانه طی سال‌های اخیر هم در بخش معاملات مسکن و هم در بخش ساخت‌وساز رکود عمیقی به وجود آمده است. بین رکود در تعداد معاملات و ساخت‌وساز رابطه دوطرفه برقرار است وقتی ساخت‌وساز رونق نداشته باشد معاملات نیز با رکود مواجه می‌شوند و برعکس. وابستگی این دو به یکدیگر نشان می‌دهد برای خروج از رکود بخش مسکن، سیاست‌گذاری دقیقی لازم است و توجه به یکی از طرفین عرضه و تقاضا به‌تنهایی نمی­تواند کارآمد باشد.

افزایش ساخت‌وساز، رافع سفته بازی مسکن

مسکن یک کالای مصرفی، غیر قابل جانشین، بادوام و ناهمگن است که می‌تواند علاوه بر ارزش مصرفی، ارزش سرمایه‌ای نیز داشته باشد. رشد پیش‌بینی‌پذیر، منظم، تکرارشونده و زیاد قیمت مسکن جذابیت زیادی را برای سرمایه‌گذاران ایجاد کرده و به همین علت از کالای مصرفی بادوام به کالای سرمایه‌ای تبدیل و در پرتفوی سرمایه‌گذاران وارد شده است. در اقتصاد به چنین اتفاقی سفته­بازی، دلالی، سوداگری، سرمایه‌گذاری مالی یا سرمایه­ای شدن مسکن می‌گویند که در اینجا از تفاوت جزئی که بین این اصطلاحات وجود دارد چشم‌پوشی می‌کنیم. با طرح مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه خالی مباحث حول موضوع سفته‌بازی در مسکن مجدداً رونق یافت و اختلافات بالا گرفت. گروهی اساساً سفته‌بازی در مسکن را امری لازم برای بازار دانستند و گروه دیگر سفته‌بازی را فعالیتی مضر می‌دانند ولی این مالیات‌ها را برای مقابله با آن کارآمد نمی‌دانند.

سیاست¬گذاری مسکن های خالی - با مسکن‌های خالی چه کنیم؟

مسکن خالی به علل مختلف مثل مهاجرت، نیاز به بازسازی، فرسودگی، فوت ساکن، مصادره توسط بانک، مشکلات قانونی و سفته­بازی می‌تواند وجود داشته باشد. وجود یک مقدار خانه خالی در بازار مسکن لازم است. نرخ طبیعی یا ساختاری خانه‌های خالی در اقتصاد شبیه نرخ طبیعی بیکاری است. وجود حدوداً 5-7 درصد خانه خالی در اقتصاد طبیعی است. مسکن خالی می‌تواند به جابه‌جایی کمک کند و هزینه و زمان جست‌وجو برای خانه جدید را کاهش دهد؛ اما اگر نرخ مسکن خالی بالاتر از نرخ طبیعی باشد نشان‌دهنده یک مشکل است. این مشکل می‌تواند ناشی از عوامل سه‌گانه بازار باشد. نیروهای تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه‌ای و عرضه می‌توانند در شکل‌گیری مسکن خالی مؤثر باشند. چنانچه تقاضای مصرفی در یک منطقه به علت کاهش قدرت خرید یا کاهش جمعیت مثلاً مهاجرت کم شود؛ آنگاه انتظار می‌رود تعداد مسکن خالی زیاد شود. همچنین اگر عرضه بیش از نیاز باشد یا ساخت‌وساز متناسب با نیاز و توان خرید مصرف‌کنندگان نباشد خانه‌های ساخته شده خالی می‌مانند. در مورد تقاضای سرمایه‌ای نیز می‌توان گفت وقتی تقاضای سفته‌بازی یا سوداگری در یک منطقه افزایش پیدا کند مسکن خالی زیاد می‌شود؛ بنابراین برخلاف آنچه معمولاً بیان می‌شود که تقاضای سوداگری موجب شکل‌گیری مسکن خالی شده می‌توان به‌وضوح دو نیروی دیگر به‌جز سوداگری را در شکل‌گیری مسکن خالی مؤثر دانست؛ اما متأسفانه آمار دقیقی در خصوص تفکیک علل خالی ماندن مسکن وجود ندارد. در کشورهای پیشرفته احصای خانه‌های خالی، دلیل خالی ماندن آن و پرکردن آن‌ها بر عهده دولت‌های محلی یا همان شهرداری‌هاست که به طور دقیق به موضوع رسیدگی می‌کنند.

برآیند قوانین حوزه مسکن در 60 سال اخیر

مروری بر سیاست‌های زمین و ساختمان

برآیند 60 سال سیاست‌گذاری زمین و ساختمان

سیر تحولات کلان سیاست‌های زمین و ساختمان

آن چه بر مسکن گذشت

امروزه اندیشه پیشرفت و بهبود کیفیت زندگی یکی از دغدغه‌های اصلی مردم است. اقتصاد نیز علمی است که وظیفه طراحی سازوکار­های رسیدن به وضعیت مطلوب را برعهده دارد. سازوکاری که به نحو عادلانه نهادسازی کرده و نحوه تعامل بازیگران، نحوه تولید، توزیع و مصرف را مشخص کند. اصول و قواعد حاکم بر بازیگران عرصه مسکن که از سوی دولت­ها در 60 سال اخیر وضع شده در نهایت وضعیت حاضر را با تمام نقاط مثبت و منفی آن شکل داده است. مشکلات امروز بخش مسکن نتیجه روندی است که سیاست‌گذاری از سال 1340 تاکنون در پیش گرفته است. یک تصویر کلی از اتفاقاتی که از آن زمان تاکنون رخ‌داده و قضاوت در مورد آن می­تواند چراغ راهی برای آینده به دست دهد. تصویری کلان که در جزئیات معمولاً زیبا و درست است اما برآیند آن ها نهایتاً منجر به محدودیت منابع و امکانات لازم برای ساخت‌وساز می­شود. در ادامه بیشتر به شرح جزئیات سیاست‌های درستی که در مجموع برآیند نامطلوبی داشته اشاره می­شود.

عقلانیت اقتصادی در نهضت ساخت‌وساز مسکن

شاخص ­های اقتصاد مسکن نشان می­دهد که وضعیت مسکن در کشور شرایط مناسبی ندارد. یکی از شاخص­های مهم که توانایی خرید خانوارها را مشخص می­کند، زمان انتظار برای خرید مسکن است. برای مثال اگر نماگر دسترسی به مسکن در کشوری معادل 5 باشد یعنی قیمت مسکن به طور متوسط 5 برابر متوسط درآمد سالانه یک خانوار است. یعنی اگر تمام درآمدهای خانوار پس‌انداز شود 5 سال طول می‌کشد یک خانوار صاحب مسکن شود. هرچه مقدار این نماگر بیشتر باشد دسترسی خانوار به مسکن سخت‌تر می‌شود. زمان انتظار برای خرید یک واحد مسکونی ۸۰ متری در ایران برای کل دهک‌ها ۳۶ سال است، اما میانگین معمولاً گمراه‌کننده است. به همین دلیل این آمار به تفکیک دهک‌های درآمدی باید بررسی شود. برای دهک اول این زمان ۱۰۳ سال، برای دهک دوم ۷۸ سال، برای دهک سوم ۶۴ سال و برای دهک‌های چهارم تا دهم نیز به ترتیب ۵۹، ۵۱، ۴۲، ۳۷، ۳۱، ۲۴ و ۱۳ سال است. بخشی از این اتفاق نتیجه افزایش ۷۷۲ درصدی قیمت مسکن در طول هشت سال دولت تدبیر و امید است. بر اساس آمار بانک مرکزی در تیرماه سال ۱۳۹۲ قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران به طور متوسط 7/3 میلیون تومان بوده و در پایان دولت دوازدهم به بیش از ۳۰ میلیون تومان رسیده است.

وزیر راه و شهرسازی؛ یک میلیون مسکن سالیانه

انتخابات سال انبوهی از انتظارات را بر دوش دولت سیزدهم قرارداد. انتظار سامان­بخشی به اوضاع کشور از سوی مردم با روی کار آمدن رئیس‌جمهوری انقلابی بیش‌ازپیش زیاد شده است. این روز­ها نیز شاهد معرفی وزرای پیشنهادی به مجلس هستیم. تقریباً تمامی وزرا برنامه­های مکتوب خود را به صورت عمومی منتشر کرده­اند که این خود جای تقدیر و تشکر دارد. ازاین‌رو از صاحب‌نظران و فعالان تمامی حوزه­های اقتصادی، سیاسی و فرهنگی انتظار می­رود با بررسی و تحلیل برنامه­های پیشنهادی وزرا در پیش برد، اجرا و اصلاح برنامه­های مذکور سهم خود را ایفا کنند.  

اخلاق مهندسی دوشادوش ساخت مسکن

بحث و گفت‌وگو پیرامون ساخت‌وساز چندیست بیش‌ازپیش رونق گرفته است. با طرح جهش تولید و تأمین مسکن و وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی، وزارت راه و شهرسازی اهمیت ویژه‌ای پیدا کرده است. بخشی از این وزارت‌خانه مرتبط با امور فنی و مهندسی است زیرا ساختمان با هر نوع کاربری اعم از مسکونی، تجاری، اداری و صنعتی نیازمند طراحی، ساخت و نظارت توسط مهندسین است. مهندسی عمران و معماری با زیرشاخه‌ها و گرایش‌های مختلف بیشترین درگیری را با این موضوع دارند.

تأثیر مذاکرات بر آینده بازار مسکن

مسکن به‌عنوان کالای سرمایه‌ای محیط امنی برای سرمایه‌گذاری و کسب سودهای بالا فراهم آورده است؛ سودهای بالایی که تحقق آن در بازارهای موازی و رقیب باتوجه‌به امنیت سرمایه‌گذاری و حفظ اصل سرمایه ممکن نخواهد بود. نگاه به آمارهای قیمت مسکن در سالیان گذشته به‌خصوص دهه ۱۳۹۰ نشان از جهش‌های جدی در برهه‌های مختلف زمانی داشته است که موجبات تشدید در حباب قیمتی مسکن را فراهم آورده است.

تجربه کشورها در مسکن مقرون‌به‌صرفه

ساخت و تولید مسکن در حد استطاعت یا مقرون‌به‌صرفه یک سیاست لاکچری نیست. امروزه با کاهش قدرت خرید بسیاری از مردم در ایران و حتی کشورهای پیشرفته دولت‌ها به طراحی سیاست‌هایی در جهت افزایش قدرت خرید مسکن و ایجاد مسکن مقرون‌به‌صرفه رفته‌اند. دیدن تجربه این کشورها و درس‌آموزی از آن‌ها برای ایران برای سیاست‌گذاری ضروری است. در ادامه تجربه کشورهای استرالیا، چین و آمریکا را در این زمینه خواهیم دید.

کنترل بازار اجاره؛ با چه ابزاری؟

با معضل اجاره‌بها در ایران چه کنیم؟

ایرانی‌ها نه از دیرباز ولی حداقل در چند دهه اخیر باتوجه‌به تغییرات نظام اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی گرایش بسیار زیادی به داشتن مسکن ملکی و خرید خانه پیدا کرده‌اند. رشد روز افزون و پایدار تورم املاک و مستغلات را کاملاً به یک دارایی سرمایه‌ای تبدیل کرده که داشتن آن می‌تواند بر ثروت خانوار بیفزاید و عدم بهره‌مندی از آن نیز به یک عقب‌ماندگی در دارایی و ثروت منجر می‌شود. بیشتر افراد در تلاش هستند که صاحب‌خانه شوند، یک‌تکه زمین، باغ یا ملک تجاری در هرجایی که می‌توانند بخرند و به‌عنوان سرمایه نگه‌داری کنند. مالکان املاک و مستغلات هم از محل رشد این دارایی و هم از محل اجاره دریافتی آن یک درآمد ثابت، بلندمدت و پایدار دارند که می‌تواند به‌مثابه یک پوشش ریسک قوی عمل کند.

اصلاحات کلان اقتصادی مقدمه اصلاح نظام مسکن

بخش‌های اقتصادی اعم از مسکن، معدن، صنعت، پتروشیمی، صنایع‌دستی، گردشگری و... در یک نظام کلان اقتصادی تعریف و ساخته می‌شوند. بدون اصلاحات کلان و اساسی در نظام اقتصادی قطعاً نمی‌توان انتظار داشت بخش‌های اقتصادی به‌درستی کار کنند. رونق بخش‌ها در گرو اصلاح ساختار بودجه، اصلاح نظام پولی و بانکی، اصلاح قوانین کار و تولید است. محرومیت‌زدایی در پرتو این اصلاحات صورت می‌گیرد و هر رونق بخشی در گرو کارکرد صحیح نظامات کلان اقتصادی است. اقتصاد ایران نیز از این قاعده مستثنا نیست. مهار تورم افسارگسیخته، کنترل نرخ ارز، رهایی از دلاریزه‌شدن کل اقتصاد، استفاده از ظرفیت دولت‌های محلی به معنی فعال‌سازی شهرداری‌ها در اجرا و طراحی سیاست‌ها و همچنین اصلاح رکن اساسی ساختار بودجه یعنی نظام مالیاتی از الزامات و ضروریات است. توجه به این موارد در بخش مسکن به چه معناست؟ ارتباط بخش املاک و مستغلات با این اصلاحات کلان چیست؟ سؤالی است که در ادامه به پاسخ آن خواهیم پرداخت.

تجربه تقنینی مسکن ارزان

سیاست‌های ایران در مسکن مقرون‌به‌صرفه

 

1. مقدمه

ادبیات مسکن قابل استطاعت یا مقرون‌به‌صرفه بیش‌ازپیش در دنیا درحال‌توسعه و گسترش است. ابزارها و سیاست‌های مختلفی در این زمینه طراحی شده و قانون‌گذاران در کشورهای پیشرفته به این مسئله اهتمام دارند. برخی از مهم‌ترین سیاست‌های افزایش مسکن قابل استطاعت عبارت است از: بازکردن قفل‌شدگی زمین برای استفاده از آن در ساخت‌وساز، اصلاح سیاست‌های شهری ساخت‌وساز اعم از قوانین تراکم و ...،اعطای تسهیلات مناسب برای ساخت و خرید مسکن، استفاده از روش‌های ساخت‌وساز بهینه و مهندسی مسکن و استفاده از ابزارهای مناسب مالیاتی و یارانه‌ای. ابزارهای مالی نیز می‌تواند یکی از مشوق‌ها برای ساخت‌وساز مسکن، کاهش هزینه ساخت‌وساز، افزایش قدرت خرید خانوارها از طریق تخفیف مالیاتی و یارانه، کاهش هزینه تسهیلات و... باشد. بخشی از سیاست‌های افزایش مقرون به صرفگی مسکن به اصلاح نظام رفاهی نیز می‌پردازد. بدین منظور نظام یارانه‌ها و مالیات‌ها نیز باید تغییرات اساسی کند. از مهم‌ترین این سیاست‌ها می‌توان به تشویق مشارکت کارفرمایان در ساخت مسکن برای کارگران و کارمندان به‌وسیله معافیت‌های مالیاتی، مشوق‌های مالیاتی برای سازندگان مسکن به‌خصوص سازندگان مسکن ارزان‌قیمت مخصوص کم‌درآمدها، اعطای تسهیلات ارزان‌قیمت، بلندمدت و با اقساط کم و... اشاره کرد.

چرا باید به سمت ساخت‌وساز مقرون‌به‌صرفه رفت؟

مسکن مقرون‌به‌صرفه یا در حد استطاعت یکی از ویژگی‌های بایسته قیمت و کیفیت مسکن به‌خصوص در ارتباط با تأمین نیاز مسکن اقشار کم‌درآمد است. اقشار کم‌درآمد در شرایطی که مسکن روز به روز رشد قیمت دارد با مشکل تأمین هزینه‌های مسکن و کاهش رفاه روبه‌رو هستند. مشکل مقرون‌به‌صرفه نبودن وقتی ایجاد می‌شود که قیمت‌های مسکن بیش از درآمد افراد افزایش پیدا کند. در این صورت خانوارها مجبورند سهم بیشتری از درآمد خود را صرف هزینه‌های مسکن کنند و با افزایش سهم هزینه مسکن، مصرف سایر کالاها کاهش‌یافته و در مجموع رفاه خانوار کاهش می‌یابد. معمولاً افزایش قیمت مسکن برای اقشار کم تا متوسط درآمد بیش از اقشار پردرآمد مشکل‌آفرین است. محاسبات نشان می‌دهد در حال حاضر حدود 330 میلیون خانوار در جهان در مسکن‌های غیراستاندارد زندگی می‌کنند یا برای تأمین هزینه‌های مسکن با فشار مالی بالا مواجه هستند. چنانچه وضعیت به همین منوال ادامه پیدا کند این مقدار در سال 2025 به 440 میلیون خانوار یعنی حدود 1.6 میلیارد نفر می‌رسد! این افراد در مسکن‌های نامناسب، غیر ایمن، شلوغ یا مساکنی زندگی می‌کنند که تأمین هزینه‌های آن فشار زیادی از جهت مالی بر آن‌ها وارد می‌سازد. برای برطرف شدن این مشکل باید تا سال 2025 حدود 16 تریلیون دلار در سطح جهانی برای مسکن (زمین و ساختمان) سرمایه‌گذاری شود.

مشکلات و مزایای طرح اقدام ملی مسکن

طرح اقدام ملی مسکن به دنبال تأمین بخشی از کمبود مسکنی است که در طی سال‌های اخیر به وجود آمده است. اگر هر خانوار به یک مسکن نیاز داشته باشد طبق آمار سرشماری سال 1395 کمبود مسکن معمولی به حدود 1.3 میلیون واحد می‌رسد. این طرح برای جبران این حجم از کمبود مسکن که در سال 1398 نسبت به قبل قطعاً افزایش بیشتری نیز یافته است اقداماتی را در نظر دارد که در طی این مقاله به مزایا و مشکلات آن‌ها پرداخته‌شده است.

تغییرات اجاره‌بها در سال 1400

طبق آمار بانک مرکزی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در آذرماه سال 1400 نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل 51/2 و  54/2درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است.

در کشورهای مختلف چند سال کار کنی میتونی یک خونه متوسط بخری؟!( اعداد به سال)

🇮🇷 Tehran → 158.4 

🇨🇺 Havana → 91.4

🇲🇨 Monaco → 71.9

🇵🇰 Islamabad → 47.8

🇪🇬 Cairo → 46.4

هزینه مسکن خانوار ایرانی؟

خیال نکنیم ۴۸٪ هزینه‌های خانوار تهرانی یا ۳۶٪ هزینه خانوار ایرانی صرف مسکن می‌شود.

نه، این تهران است؛ این ساخت شهری ایران معاصر است که درآمد ایرانیان را می‌بلعد.

شهرسازی می‌توانست آغازگر صعود بر نردبام توسعه باشد؛ اما تبری شد بر پیکر اولین پایه‌های نردبام توسعه ایران.

به سوی کدام می‌رویم؟

۱. ابرشهر، فراشهر، مهترشهر (megalopolis)، (super city) (giant city) (megacity)

یا ۲. ابر ویران شهرهای نفتیِ رانتی؟؟

 از ساخت‌ تهران منفعت ابرشهری مثل روابط تجاری گسترده مبتنی بر تولید کالا نبردیم، اما مضراتش را بردیم.

سیر مطالعاتی اقتصاد مسکن

پیشنهاد سیر مطالعاتی آسان به مشکل
 اقتصاد مسکن

مقدمه

مطالعه مسکن از منظر اقتصاد می بایست از مطالعه کتب فارسی شروع شود و در ادامه با کتاب های انگلیسی و سپس مقالات ادامه پیدا کند. به همین منظور ابتدا کتاب های فارسی که به زبان ساده تر و به طور خلاصه تر به اقتصاد مسکن پرداخته اند پیشنهاد شده و به مرور به کتاب های جامع تر و دشوار تر می پردازیم. در ضمن این سیر بیشتر مطالعه کلیات اقتصاد مسکن را مد نظر دارد و طبعا برای آشنایی تخصصی در موضوعات جزئی تر سیر های دیگری نیاز است. پیشنهاد می شود دانشجویان حین مطالعه کتب فارسی اصطلاحات انگلیسی را به همراه ترجمه بکار رفته یادداشت کنند تا در مطالعه کتاب های انگلیسی مسیر راحت تری داشته باشند.

برنامه درسی اقتصاد مسکن

برنامه درسی وزارت علوم برای رشته اقتصاد مسکن

دوره کارشناسی ارشد

شامل معرفی منابع آموزشی کتاب ها و مقالات معتبر 

دانلود فایل

ساخت ۴ میلیون مسکن شدنی است؟ / طرح نهضت ملی مسکن تورم زا است

مصاحبه در مورد طرح نهضت ملی مسکندر گفتگو با اقتصادآنلاین مطرح شد؛

 تحریریه اقتصادآنلاین

ما با کمبود مسکن در ایران مواجهیم و جوان‌هایی که در سن ازدواج قرار دارند و نیاز به مسکن نیز دارند را اضافه کنیم، چیزی حدود سالی ۱ میلیون مسکن که گفتند را اتفاقا نیاز داریم و موجودی مسکن الان کمتر است و باید به عددی برسد که ما بیشتر از نرخ خانوار، مسکن داشته باشیم.

لینک های مرتبط با حوزه املاک و مستغلات

1. وزارت راه 

2. بانک مرکزی (سری زمانی)

3. بانک داده های بانک مرکزی

4. داده های سازمان مالیاتی- مالیات املاک

اجاره ارزان شد؟ اره؛ به همین خیال باش.

عکسی که می‌بینید مردمی هستند که در پی آزاد شدن اجازه صدور پروانه برای زمین‌های خارج از محدوده شهری، صف کشیدند تا برای زمین‌های خود پروانه ساخت بگیرند. در پی این اتفاق اجاره‌بها ارزان می‌شود! روزنامه تیتر می‌زند اجاره ۱۵ تا ۳۰ درصد کاهش یافت!چی‌شد؟ چگونه شد؟قانون ساده اقتصاد:افزایش عرضه، قیمت را کاهش می‌دهد.حبس شهر و روستا از طریق طرح جامع و هادی در یک زمین محدود؛ یعنی تعیین سقف عرضه زمین.مهم‌ترین نهاده تولید مسکن، کالا و حتی خدمات را محدود می‌کنیم و می‌خواهیم چرخ اقتصاد بچرخد.دقیقا اینجاس که چرخ دلال میچرخد و چرخ تولید کننده می‌ایستد!

مصاحبه؛ نقش بانک ها در مشکلات بخش مسکن

لینک مصاحبه، سایت بازار نیوز

«ایمان عابدی» کارشناس اقتصاد مسکن در گفتگو با بازارنیوز در پاسخ این سوال اظهار کرد: متاسفانه بانک‌های کشور طی سال‌های اخیر آن میزان از تسهیلاتی هم که تحت عنوان خرید مسکن برای متقاضیان در نظر گرفته شده است را به مردم اعطا نمی‌کند و به هنگام پرداخت تسهیلات، بخشی از مبلغ را به نهاد‌های زیر مجموعه‌ای خود همچون کارگزاری و بیمه‌ها تخصیص می‌دهند.

این کارشناس مسکن با تاکید بر این که بر اساس قانون، بخش املاک و مستغلات بانک‌ها نمی‌توانند بیش از حد مشخصی اقدام به خرید ملک و مستغلات کند، گفت: به همین منظور بسیاری از بانک‌ها برای دور زدن این قانون با استفاده از تخصیص بخشی از تسهیلات خود به شرکت‌های زیر مجموعه‌ای خود اقدام به خرید املاک و مستغلات بیش از حد قانونی خود می‌کنند.

بلند مرتبه‌سازی و حواشی آن!

اختلاف قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی بین مناطق تهران ده برابر است و بین ۹/۸ تا ۹۹/۲ میلیون تومان قرار دارد.

اختلاف ده برابری قیمت زمین؛ یعنی حداقل ده برابر نابرابری بین ارزش دارایی مالکان؛ ضمناً ساختمان که روی زمین ساخته شود با ارزش افزوده ساخت‌وساز اختلاف دارایی‌ها بیش از ده برابر هم می‌شود!

مالکیت زمین خود یک موتور تولید نابرابریست که مجوز ساخت‌‌وساز و تراکم فروشی هم آن‌را تشدید می‌کند.

از قضا طبق قوانین، ارتفاع مجاز ساختمان برای زمین‌های گران‌تر در مناطق ۱ تا ۳ بیش از زمین‌های ارزان قیمت مناطق جنوب تهران است. این داستان در سایر مناطق کشور هم عینا وجود دارد. موتور مذکور البته هوندا ۱۲۵ هم نیست بلکه بنز است!

مسکن پیشران اقتصاد یا توسعه‌ی مبتنی بر ساخت‌وساز؟

بخش بزرگی از تولید در ایران به صنایع ساختمانی گره می‌خورد؛ مثل تولید فولاد، سیمان و کاشی و سرامیک که بر پایه ساخت‌وساز شکل گرفته است. بدون رونق بخش ساختمانی کل تولید کشور هم ضربه می‌خورد. اما این نحو توسعه اقتصادی درست بوده؟

توسعه باید در تمام ابعاد اقتصادی می‌بود ولی تولیدات کشور یک بعدی و مربوط به ساخت‌وساز شده‌اند. تولید باید به سمت خروج از وضعیت تک بعدی برود و تنوع داشته باشد.

صنایع هایتک، دانش_بنیان و غیرساختمانی نیز باید پابه‌پای بخش ساختمانی پیشرفت کنند؛ ولی مادامی که عمده اقتصاد تک بعدیست بدون رونق ساخت‌وساز رشد اقتصادی بالا هم دست یافتنی نیست.

صنعت پتروشیمی به عنوان رقیب جدی یا بهتر بگیم جایگزین بخش تولید ساختمانی نیز جایگزین مناسبی نیست چون کاملا متکی به صادرات است. وضعیت صادرات هم با توجه به موقعیت جهانی ایران مناسب نبوده و نیست.

بنابراین در یک‌کلام توسعه اقتصادی ما امنیت اقتصادی را به همراه نداشته است و ضربه پذیر است.

این که گفته میشود مسکن پیشران اقتصاد است کاملا درسته ولی ساخت‌وساز یک بخش از تولید ناخالص داخلیست، اینکه ما اقتصادی را بنا نهادیم که اگر ساخت‌وساز در کشور رونق داشته باشد اقتصاد هم رونق دارد و اگر ساخت‌وساز وارد رکود شود کل اقتصاد وارد رکود می‌شود برخلاف #امنیت_اقتصادی است.

ایمان عابدی

قیمت زمین و اثرات بر تراکم

اختلاف قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی بین مناطق تهران ده برابر است و بین ۹/۸ تا ۹۹/۲ میلیون تومان قرار دارد.

اختلاف ده برابری قیمت زمین؛ یعنی حداقل ده برابر نابرابری بین ارزش دارایی مالکان؛ ضمناً ساختمان که روی زمین ساخته شود با ارزش افزوده ساخت‌وساز اختلاف دارایی‌ها بیش از ده برابر هم می‌شود!

مالکیت زمین خود یک موتور تولید نابرابریست که مجوز ساخت‌‌وساز و تراکم فروشی هم آن‌را تشدید می‌کند.

اجاره‌نشینی و فقر

در کشورهای توسعه یافته چیزی تحت عنوان رهن کامل وجود ندارد. ودیعه اجاره مسکن نیز دو/سه برابر اجاره یک ماه است؛ اما در ایران برای رهن کامل از یک چهارم تا یک ششم ارزش ملک هم اخذ می‌شود.

مستأجران در شرایط رونق بازارهای رقیب با رهن‌‌های گران‌قیمت و در شرایط رکود بازار‌های رقیب با اجاره‌‌های گران قیمت مواجه‌اند؛ یعنی در هر صورت بازنده‌اند.

عوامل مؤثر بر افزایش نرخ مسکن خالی در ایران و راه رفع آن

خلاصه اجرایی پایان نامه کارشناسی ارشد

ایمان عابدی

عنوان کامل پایان نامه :

عابدی، ایمان؛ تحلیل عوامل مؤثر بر نرخ مسکن خالی در ایران طی سال‌های 1385 تا 1395 از طریق روش مدل‌سازی معادلات ساختاری مبتنی بر کمترین مربعات جزئی (PLS-SEM)

مطالعه اصل منبع در سایت کتابخانه دانشگاه امام صادق

مقدمه

نرخ مسکن خالی موجود بیشتر از نرخ طبیعی مسکن خالی است. وقتی بیش از میزان طبیعی، مسکن خالی وجود داشته باشد می‌توان شاهد عدم کارآیی بازار در تأمین نیاز مسکونی خانوارها بود. این عامل می‌تواند حتی منجر به افزایش قیمت‌های مسکن نیز بشود زیرا واحدهای ساخته شده به بازار عرضه نمی‌شود و باعث کاهش عرضه فایل­های‌ مسکونی به بازار می‌شود. پس ایجاد بحران در نظام اقتصادی، ایجاد اختلال در بازار، عدم کارآیی بازار مسکن، افزایش قیمت مسکن و... از نتایج افزایش نرخ مسکن‌های خالی است. ضمن اینکه استفاده­از این مساکن خالی برای معاملات صوری و بالابردن قیمت یک منطقه از عوارض وجود تعداد بالای مسکن خالی است. بنابراین لازم است به عوامل ایجاد این پدیده و راهکار های رفع این مشکل پرداخته شود.

مسکن به­مثابه یک کالا در بازار مصرفی و سرمایه‌ای به‌وسیله نیروهای تطابق سازی (جورسازی) مثل قیمت بین تقاضاکنندگان و عرضه‌کنندگان مبادله می‌شود. از نظر استفاده از خدمات فضای مسکونی این کالا به دو دسته مسکن خالی و مسکن اشغال شده تقسیم می­شود. نرخ مسکن خالی در سرشماری سال‌های 1385، 1390 و 1395 روند صعودی داشته و از نرخ طبیعی فراتر رفته است. افزایش نرخ مسکن خالی در عین وجود تقاضای باالقوه و بالفعل در بازار نشان از شکست بازار مسکن در تامین نیاز مردم دارد. طبق تحقیقات نگه داشتن مسکن به صورت خالی و عدم ارائه آن به بازار می­تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود. از این رو کاهش نرخ مسکن خالی به وسیله مالیات بر خانه های خالی و سایر سیاست ها امری لازم برای اقتصاد مسکن کشور است. اما قبل از ارائه راهکار نیاز است به عوامل موثر بر افزایش مسکن خالی پرداخته شود تا از طریق رفع آن ها مشکل مسکن خالی نیز حل شود.

مسکن و تحریم

سیاست اقتصاد معطل رفع تحریم به اندازه گزاره تحریم هیچ تأثیری ندارد غلط است.

تأثیر تحریم دو گونه است:

۱. کالا در داخل موجود نیست، امکان واردات آن سخت است یا با چندبرابر قیمت و هزینه وارد می‌شود. مثل برخی داروها

۲. یک کالا یا مشابهش در داخل تولید می‌شود؛ اما قیمت آن به نرخ ارز وابستگی دارد.

بررسی طرح جهش تولید مسکن و یک پیشنهاد سیاستی

یک پیشنهاد سیاستی در خصوص مسکن یک میلیونی سالانه

ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در سیاست‌های دولت سیزدهم و طرح جهش تولید و تأمین مسکن همه‌ی ‌اما و اگرهای طرح مسکن مهر را دوباره زنده کرد. نحوه تأمین مالی (استفاده از پایه پولی، تسهیلات بانکی، بازار سهام یا بدهی)، تورم‌زا بودن، تورم‌زدا بودن، نیاز به یک میلیون واحد، مکان‌یابی نامناسب در خارج‌شهر، اولویت احیای بافت فر‌سوده نسبت به ساخت واحد‌های جدید، توسعه پولی (رونق اقتصادی با سیاست‌های انبساطی)، پیشران بودن مسکن در اقتصاد، کمبود و تورم مصالح ساختمانی بخشی از مهم‌ترین مسائل پیرامون این طرح است.

گفت و گویی با دکتر محمود اولاد (سوداگری مسکن و حذف قیمت زمین)

مطالب کانال دکتر اولاد رو کامل مطالعه کردم دو نکته که ایشان تاکید زیادی بر آن دارند به نظرم قابل نقد بود که با ایشان مطرح کردم و دکتر هم با بزرگواری پاسخ دادند که متن سوال و پاسخ را در ادامه می بینیم. 

سوالات بنده از دکتر اولاد:

چند سوال و نقد:

۱. ایشان سیاست حذف قیمت زمین را غیر ممکن میدانند!

بنظرم بین حذف قیمت زمین در معامله مسکن با تفاوت در ارزشمندی زمین خلط کرده اند.

آنچه در استدلال ایشان آمده نشان از وابستگی قیمت مسکن به زمین و زمین به موقعیت و امکانات است. این مطلب کاملا قابل قبول است. اما قیمت مسکن تشکیل شده از ارزش زمین+ساختمان ، چنانچه مالکیت زمین منتقل نشود ارزش نامبرده متعلق به دولت بوده و در معاملات تنها ارزش ساختمان محاسبه و معامله انجام می‌گیرد. بنابراین تفاوت های ایجاد شده در ارزش زمین به دولت تعلق دارد و در معامله وارد نمی‌شود. البته ارزش دارایی دولت رشد می‌کند.

حتی شاید بتوان مالکیت زمین را با قیمت کم + هزینه آماده سازی به شرط اینکه مسکن مذکور همیشه به کم درآمدها اختصاص یابد منتقل کرد.

تحلیل عوامل موثر بر مسکن خالی

تحلیل عوامل مؤثر بر نرخ مسکن خالی در ایران طی سال‌های 1385 تا 1395 ازطریق روش مدل‌سازی معادلات ساختاری مبتنی بر کمترین مربعات جزئی (PLS-SEM)

ایمان عابدی

دکتر محمد نعمتی

مهدی کیانی

چکیده

مسکن به‌مثابه یک موهبت اجتماعی و به شکل کالای خصوصی در بازار مصرفی و سرمایه‌ای با نیروهای جورسازی مانند قیمت بین تقاضاکنندگان و عرضه‌کنندگان مبادله می‌شود. افزایش مداوم قیمت مسکن، به روند پیش‌بینی‌پذیر و تکرارپذیر سوددهی در بازار منجر شده و انگیزة سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را افزایش داده است. مطابق ادبیات اقتصاد مسکن، یکی از علل مهم شکل‌گیری مسکن خالی افزایش تقاضای سرمایه‌ای مسکن است؛ اما باوجود تکرار این مدعا در مقالات و کتاب‌های مرتبط هنوز این فرضیه در ایران به محک آزمون تجربی گذاشته نشده است. این مقاله به کمک نرم‌افزار SmartPLS و ازطریق روش مدل‌سازی معادلات ساختاری مبتنی بر کمترین مربعات جزئی (PLS-SEM) سعی در کشف عوامل مؤثر بر افزایش نرخ مسکن خالی (سهم مسکن خالی از کل مسکن موجود) در سال­های 1385، 1390 و 1395 دارد. به همین منظور، تأثیر چهار عامل عرضه، تقاضای سرمایه‌ای، جمعیت و قدرت خرید بر نرخ مسکن خالی آزمون شد و نتایج نشان دادند در سال‌های 1390 و 1395 کاهش تقاضای مصرفی (کاهش قدرت خرید) و افزایش تقاضای سرمایه‌ای و در سال 1385 کاهش جمعیت در برخی استان‌ها علل اصلی و عمدة افزایش نرخ مسکن خالی بوده است. دربارة سایر عوامل نیز در سال 1385 نرخ مسکن خالی با قدرت خرید خانوار و تقاضای سرمایه‌ای رابطة معکوس و با عرضه رابطة مستقیم داشته و در سال 1390 نرخ مسکن خالی با عرضة مسکن رابطة معکوس داشته است. در سال 1395 نیز افزایش عرضه سهم اندکی در افزایش نرخ مسکن خالی داشته است.

کلیدواژه‌ها

• نرخ مسکن خالی
 
• تقاضای سرمایه‌ای مسکن
 
• تقاضای مصرفی مسکن
 
• عرضة مسکن
 
• علت مسکن خالی

درآمد مختصری بر مشکلات بخش مسکن؛ علل و راهکارها

 الف. مهم­ترین مشکلات بخش مسکن

مشکلات بخش مسکن معمولاً روابط علی معلولی با یکدیگر دارند و طبیعی است در ذیل توضیح هر مورد از سایر مشکلات نیز سخن به میان آید. به‌عبارت‌دیگر هر مشکل می‌تواند زمینه‌ساز ایجاد مشکلات دیگر باشد.

 1. سوداگری

مسکن تنها باید به‌صورت مصرفی تقاضا شود. استفاده غیر مصرفی از بخش مسکن، سوداگری و سرمایه‌گذاری مالی در بخش مسکن در شرایط فعلی می‌تواند منجر به افزایش بیشتر قیمت‌ها شده و قدرت اقتصادی و رفاه خانوارها را کاهش دهد. سوداگری در سه سطح فرهنگی، طراحی بازار و دخالت دولت درمان‌پذیر است. در سطح فرهنگی باید مشکلات روان‌شناختی و اقتصادی سوداگری برای سوداگران شرح داده شود. در سطح دوم باید بازاری طراحی شود که امکان سوداگری در آن کاهش یابد. در سطح سوم دولت با مداخله از طریق مالیات‌های تنظیمی می‌تواند دست سوداگران را از مسکن کوتاه کند. مالیات بر مسکن خالی، مالیات بر زمین بایر، مالیات بر معاملات مکرر، مالیات بر مسکن گران‌قیمت و مالیات بر عایدی زمین و مسکن از مهم‌ترین مالیات‌های موردنیاز برای رفع سوداگری محسوب می‌شود.

ریت (Real Estate Investment Trusts) و دسترسی به مسکن

طراحی ریت ها (Real Estate Investment Trusts)  در جهت افزایش دسترسی به مسکن

ایمان عابدی

کارشناس اقتصاد مسکن

صندوق املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trusts) در شرایط خاصی بسته به اینکه در کجا سرمایه‌گذاری کند و به چه شکل عرضه شود می­تواند از طریق تجمیع سرمایه‌های خرد به‌عنوان پوشش تورمی برای خانوارها عمل کند و از این طریق به افزایش توانایی خانوارها برای خرید مسکن کمک کند. اما درصورتی‌که از شرایط لازم برخوردار نباشد و به نحو صحیح انجام نشود با افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار خود به معضلی جدید در بخش مسکن بدل خواهد شد. از این منظر به مزایا و مشکلات بکار گیری این صندوق‌ها دررابطه‌با افزایش دسترسی به مسکن پرداخته می‌شود. دسترسی به مسکن به معنی مسکن در استطاعت خانوار، مسکن مقرون به صرفه و مسکن دست‌یافتنی مسکنی است که خانوارها برای تهیه آن مجبور نباشند بخش گزافی از درآمد خود را به آن اختصاص دهند.

صندوق املاک و مستغلات مجموعه‌ای دارایی­های غیرمنقول مثل زمین، برج، فروشگاه، مسکن و... را مدیریت می­کند. این صندوق‌ها معمولاً با هدف جذب سرمایه‌های خرد در بخش دارایی‌های غیرمنقول انجام می‌شود و بخش زیادی از سود مثلاً 75 تا 90 درصد از سود حاصل از سرمایه­گذاری صندوق بین سهام‌داران تقسیم می‌شود؛ بنابراین کسب سود از طریق سرمایه­گذاری در بخش مستغلات می‌تواند به‌عنوان سپر تورمی برای طبقات پایین‌تر جامعه بکار رود. همچنین سود تقسیم نشده می‌تواند برای توسعه شرکت، سرمایه‌گذاری در بازار سهام، ساخت و ساز مسکن و... تخصیص یابد. سهام این شرکت‌ها می‌تواند در قالب واحدهایی در بازار سهام نیز عرضه شود. چنان­که ادعا شده ریت ها می­توانند با حفظ و ارتقای قدرت خرید خانوارها از طریق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات آن‌ها را در جهت خرید مسکن کمک کنند. ازآنجاکه خانوارهای کم‌درآمد دارای مسکن ملکی نیستند و مسکن نیز روز به روز با قیمت‌های بالاتر مواجه می‌شود دست‌یافتن به مسکن نیز همواره برای خانوارهای کم‌درآمد مشکل‌تر می‌شود. لازم به ذکر است تورم زمین و مسکن معمولاً از سطح تورم عمومی بالاتر بوده از این جهت سرمایه‌گذاری در مسکن می‌تواند توان خرید خانوارهای کم‌درآمد را به طور محسوسی افزایش دهد.

گفت و گویی در باب مالیات بر مسکن خالی

بر اساس شماره ها 

1 : یکی از دوستان

2.  بنده حقیر 

1. «اجرای عدالت ازجیب مردم»

به زعم این حقیرطرح مالیات برخانه های خالی،فارغ ازاشکالات شکلی وتعریفی مانندتعریف خانه خالی،

مشروع نیست چراکه باقاعده تسلیط سازگارنیست. البته ارائه این طرحهاانشاالله ازباب دیکتاتوری پرولتاریاوعدالت سوسیالیستیست نه راهی دیگربرای

جبران کسری بودجه. همانطورکه قبلاهم اشاره شدازیکطرف مصرف گرایی وتجمل گرایی برخی ثروتمندان وازطرف دیگردرپاسخ به این

رویه غلط،رنگ وبوی فوئرباخ وهگلیهای جوان نمی آیدبلکه ازدوستان عدالتخواه نسیم دیکتاتوری پرولتاریای خمرهای سرخ کامبوج کم کم به مشام می‌رسد.

والسلام

بسته سیاستی کارآمد در مقابله با سوداگری، بخش سوم

سیاست‌های مالیاتی و یارانه‌ای کارآمد در مواجه با سوداگران مسکن

ایمان عابدی

 

معمولاً برای خروج سوداگران از بازار مسکن پیشنهاد می‌شود بر فعالیت‌های سوداگرانه مالیات‌ وضع شود تا با افزایش ریسک، عایدی سرمایه‌گذاری کاسته شود. ولی وضع مالیات تنها به‌عنوان مکملی در کنار سایر سیاست‌ها می‌تواند کار آیی داشته باشد. اصلاح فرهنگ و رفع هفت بیماری های روانشناختی که از طریق ساحت باورها، احساسات و خواسته‌ها افراد را به سمت فعالیت‌های سوداگری سوق می‌دهد و همچنین  پنج مشکل اصلی بازار مسکن که می‌تواند زمینه ایجاد سوداگری را فراهم کند در دو بخش قبلی توضیح داده شد. در آخرین بخش برای رفع مشکل سوداگری به مالیات‌ها پرداخته می‌شود. چنانچه زمینه‌های فرهنگی و بازاری سوداگری رفع شود می‌توان از طریق ابزارهای مالیاتی به‌کلی دست سوداگران را از بازار مسکن کوتاه کرد.

بسته سیاستی کارآمد در مقابله با سوداگری، بخش دوم

5 اقدام برای بیرون راندن سوداگران از بازار مسکن

ایمان عابدی؛ کارشناس بازار مسکن

زمینه بازاری سوداگری مسکن

به نظر می‌رسد مادامی‌که بازار مسکن سامان نیابد وضع مالیات‌های مختلف برای مقابله با سوداگری کار آیی لازم را نداشته باشند.

به گزارش راهبرد معاصر؛ بازار مسکن شامل عرضه، تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌ای است. هرچند مسکن به دلیل دوام بالا و ارزش اقتصادی‌اش ماهیتاً به‌عنوان کالای سرمایه‌ای شمرده می‌شود و هر خانواری که مسکنی را برای مصرف تهیه می‌کند به‌نوعی یک سرمایه‌گذاری نیز انجام داده که بیشترین سهم را نیز در سبد سرمایه خانوار دارد اما در اختیار داشتن بیش از یک مسکن دیگر یک رفتار مصرفی نیست. به همین دلیل به بیان ساده خرید بیش از یک مسکن تقاضای سرمایه‌ای محسوب می‌شود. سرمایه‌گذاری در اینجا ذیل مفاهیم مالی طبقه‌بندی‌شده و به معنی خرید و نگه‌داری مسکن به‌منظور کسب درآمد از محل افزایش قیمت آن است. این سرمایه‌گذاری با آنچه در اقتصاد به‌مثابه خرید کالای مولدی به‌قصد تولید شناخته می‌شود متفاوت است.

معمولاً کارشناسان اقتصادی کارآمدترین سیاست برای رفع مشکل سوداگری را بسته‌های مالیاتی می‌دانند ولی به نظر می‌رسد قبل یا حداقل هم‌زمان با وضع مالیات باید به فرهنگ و خود بازار نیز توجه کرد. در مقاله قبلی به فرهنگ پرداخته شد و در این قسمت به بازار پرداخته می‌شود. کمبود مسکن، تناسب ساخت‌وساز با نیاز، قدرت بازاری بازیگران، سطح زیربنا مسکن و ... ازجمله مهم‌ترین ویژگی‌های مسکن است که در بازار تعیین می‌شود و در ایجاد یا عدم ایجاد سوداگری نقش مهمی دارند. به نظر می‌رسد مادامی‌که بازار مسکن سامان نیابد وضع مالیات‌های مختلف برای مقابله با سوداگری کار آیی لازم را نداشته باشند. در ادامه به برخی ویژگی­های بازار مسکن که سبب سوداگری شده پرداخته می‌شود.