اصلاحات کلان اقتصادی مقدمه اصلاح نظام مسکن
بخش‌های اقتصادی اعم از مسکن، معدن، صنعت، پتروشیمی، صنایع‌دستی، گردشگری و... در یک نظام کلان اقتصادی تعریف و ساخته می‌شوند. بدون اصلاحات کلان و اساسی در نظام اقتصادی قطعاً نمی‌توان انتظار داشت بخش‌های اقتصادی به‌درستی کار کنند. رونق بخش‌ها در گرو اصلاح ساختار بودجه، اصلاح نظام پولی و بانکی، اصلاح قوانین کار و تولید است. محرومیت‌زدایی در پرتو این اصلاحات صورت می‌گیرد و هر رونق بخشی در گرو کارکرد صحیح نظامات کلان اقتصادی است. اقتصاد ایران نیز از این قاعده مستثنا نیست. مهار تورم افسارگسیخته، کنترل نرخ ارز، رهایی از دلاریزه‌شدن کل اقتصاد، استفاده از ظرفیت دولت‌های محلی به معنی فعال‌سازی شهرداری‌ها در اجرا و طراحی سیاست‌ها و همچنین اصلاح رکن اساسی ساختار بودجه یعنی نظام مالیاتی از الزامات و ضروریات است. توجه به این موارد در بخش مسکن به چه معناست؟ ارتباط بخش املاک و مستغلات با این اصلاحات کلان چیست؟ سؤالی است که در ادامه به پاسخ آن خواهیم پرداخت.
1. مهار تورم افسارگسیخته
فعالیت‌های سوداگرانه در بخش مسکن و زمین یکی از عوامل رشد قیمت زمین و مسکن بیش از نرخ عمومی تورم است. رشد قیمت نیز عامل رکود در تولید و تقاضا خواهد بود. هرچند علت اصلی افزایش قیمت‌ها به کسری بودجه، خلق و رشد نقدینگی و تبدیل درآمدهای نفتی به ریال و مصرف آن در بودجه جاری برمی‌گردد اما سوداگری هم در افزایش قیمت‌ها بی‌تأثیر نیست. اصلاح نظام بودجه، استفاده از درآمدهای نفتی برای افزایش تکنولوژی تولید و زیرساخت‌ها به‌جای استفاده از آن در بودجه جاری و مصرفی می‌تواند مانع رشد تورم شود. بدین منظور باید بودجه جاری از بودجه عمرانی تفکیک شود. همچنین اصلاح نرخ بهره از طریق کاهش انتظارات تورمی، افزایش سپرده‌ها و کاهش تسهیلات تکلیفی و جلوگیری از رشد نقدینگی می‌تواند باشد. از طریق اصلاح سیاست‌های کلان و ایجاد ثبات در اقتصاد از طریق ازبین‌بردن تورم علت‌العلل مشکلات مربوط مسکن برطرف می‌شود. سیاست‌های خارجی در تعیین نرخ ارز بسیار اهمیت دارند. خوشبختانه دولت در این زمینه در حال تلاش است تا بتواند با بهبود روابط بین‌الملل و ایجاد روابط مثبت در منطقه از ظرفیت اقتصاد منطقه و بین‌الملل در جهت کنترل تورم استفاده کند.
2. اصلاح نظام مالیاتی
ایجاد نظام اطلاعاتی شفاف در بخش مالیاتی در جهت شفافیت فعالیت‌های اقتصادی و کاهش فرار مالیاتی از مقدمات اصلاح نظام مالیاتی است. پس از ایجاد این سامانه باید به سمت اخذ مالیات بر مجموع درآمد حرکت کرد. اقتصادهای پیشرفته جهان معمولاً از سیستم مالیات بر مجموع درآمد یا همان PIT استفاده می‌کنند. این نظام با جمع تمامی درآمدها اولاً امکان شناسایی درآمدهایی که از محل اجاره، خانه خالی، سرمایه‌گذاری، ساخت‌وساز و.... به دست می‌آید را روشن می‌کند. از این نظر مقدمه‌ای برای اخذ مالیات بر عایدی سرمایه و حتی مالیات بر خانه خالی است؛ بنابراین یکی از بخش‌های مهمی که نیاز است اصلاح شود تا بتوان نظام مالیاتی و یارانه مرتبط با مسکن را اصلاح کرد تبدیل مالیات بر درآمد جداگانه به مالیات بر مجموع درآمد است. یکی از انواع درآمدها نیز درآمد ناشی از عایدی سرمایه‌گذاری در مسکن است. با اخذ این مالیات از فعالیت‌های سوداگرانه در بخش مسکن جلوگیری می‌شود. بسیاری از سیاست گذاران و مسئولین بدون توجه به زیر ساخت‌های لازم در بخش مالیاتی می‌خواهند مالیات‌ها را اصلاح کنند. باید توجه کنیم بدون داشتن سیستم PIT محال است بتوان با مسکن خالی و سوداگری در بخش مسکن مبارزه کرد. حتی ایجاد سامانه املاک و مستغلات که وزارت راه به دنبال برقراری آن است بدون داشتن یک نظام مالیاتی دقیق قابل اجرا نیست. در مجموع می‌توان گفت بیش از نیمی از مشکلات اقتصادی کشور در گرو نداشتن سیستم کارآمد مالیاتی است. در حال حاضر بیش از هر کس مصرف‌کننده و تولیدکننده از نظام مالیاتی ضربه می‌خورد. ولی رانت‌خواران و سوداگران و فعالیت‌های زیرزمینی بدون هیچ نظارت و مالیاتی در حال سودآوری هستند. نظام مالیاتی ما ضد تولید است.
3. فعال‌سازی شهرداری‌ها
طبق تجربه جهانی اجرای بسیاری از سیاست‌های بخش مسکن معمولاً برعهده شهرداری‌ها گذاشته می‌شود تا ضمن برنامه‌ریزی متناسب با ظرفیت‌ها و نیازهای منطقه از درآمدهای ناشی از این فعالیت‌ها نیز بهره‌مند شوند. ساخت مساکن اجاره‌ای یا ملکی، برنامه‌ریزی برای بهسازی و نوسازی بافت فرسوده، اخذ مالیات‌های بر عایدی سرمایه، زمین و مسکن خالی، شناسایی واحدها و زمین‌های بایر، تعیین مقررات تغییر کاربری، انتخاب بین سیاست‌های ساخت مسکن ملکی، اجاره‌ای و نیاز به بازسازی و تعمیرات و... از جمله مواردی است که شهرداری‌ها باید برای آن برنامه‌ریزی کنند. فعال‌سازی شهرداری‌ها صرفاً با دادن وظایف جدید میسر نیست همان‌طور که بیان شد درآمدهای ناشی از این فعالیت‌ها نیز به شهرداری‌ها یعنی دولت‌های محلی تعلق می‌گیرد. ایجاد زیرساخت‌های متناسب در زمین‌های اطراف شهر برای گسترش زمین‌های مناسب، شناسایی زمین‌های بایر و مناسب درون شهر و استفاده از آن‌ها برای ساخت مسکن، تنظیم مقررات مربوط به تراکم استاندارد متناسب با زیرساخت‌های هر منطقه، شناسایی واحدهای مسکونی خالی، شناسایی افراد بی‌خانمان و ساکنان مسکن نامناسب، رسمی کردن زمین‌ها و مسکن‌های غیررسمی و... از وظایف شهرداری‌ها برای ساماندهی بخش مسکن است.
4. مقررات ساختمان‌سازی
نظام‌مهندسی به‌عنوان سازمان ناظر بر ساخت‌وساز باید در جهت فعال‌کردن ساخت‌وساز متناسب با نیاز اقدامات لازم را به وجود آورد. لوکس سازی در زمین‌هایی که می‌تواند نیاز مسکونی افراد کم‌درآمد را برطرف کند توجیه ندارد. کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز از طریق استفاده از ساخت‌وساز صنعتی به کمک انبوه‌سازان، کاهش هزینه‌های ساختمان از طریق نقشه‌هایی که از فضا به نحو بهینه استفاده می‌کنند، کمترین مصالح را با بهترین کیفیت و کمترین قیمت استفاده می‌کنند و... باید اجرایی شود. اجبار، تشویق و هدایت توسعه‌دهندگان مسکن به سمت این‌گونه ساخت‌وساز که به نفع بخش‌های کم‌درآمد است و می‌تواند منجر به افزایش مقرون به صرفگی مسکن شود. در طرف مقابل سخت‌گیری‌های بی‌مورد، تغییرات دفعی و زیاد قوانین ساخت، زمان بر بودن و هزینه بر بودن صدور پروانه دقیقاً بر خلاف مصلحت بخش مسکن است.
5. باز تنظیم نظام رفاهی
مالیات بر عایدی زمین و مسکن، مالیات بر زمین خالی، مالیات بر مسکن خالی و انواع کمک‌های یارانه‌ای از جمله یارانه به نرخ بهره تسهیلات، وام بلاعوض، اعطای زمین رایگان، اعطای زمین به‌صورت اجاره‌به‌شرط‌تملیک، اجاره 99 ساله و... بخشی از سیاست‌هایی است که باید در نظام رفاهی برای اقشار کم‌درآمد در نظر گرفته شود. همچنین بخشودگی و اعتبار مالیاتی برای خریداران کم تا متوسط درآمد مسکن و همچنین سازندگان مسکن می‌تواند به کاهش قیمت تمام شده و افزایش قدرت خرید مصرف‌کنندگان کمک کند. نظام رفاهی کارآمد می‌تواند به رونق تولید و افزایش تقاضا منجر شود. متأسفانه نظام جامع رفاهی در ایران نداریم. نهادهای بسیاری متولی اجرای سیاست‌های فقر زدایی و حمایتی هستند ولی در نهایت اثر گذاری بسیار پایینی دارند.
6. گسترش عمق نظام پولی
تأمین مالی از طرق جدید از جمله بازار رهن ثانویه، استفاده از بازار سرمایه در بخش بازار بدهی و استفاده از ظرفیت بازار بورس برای تأمین مالی شرکت‌های سرمایه‌گذاری، راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات، ارائه مصالح ساختمانی در بورس کالا و حذف امتیازهای اعطا شده به افراد در مورد سهمیه سیمان و...، ایجاد ابزارهای جدید برای تأمین مالی شرکت‌های ساخت‌وساز از طریق بازار بدهی به‌صورت مستقیم، استفاده از اوراق قرضه رهنی و... بخشی از راهکارهای توسعه نظام پولی کشور است.
7. نظام تأمین مالی
تأمین مالی تولید مصالح، سازنده‌های مسکن و خریداران به‌صورت مجزا با ویژگی‌های خاص خود باید ساماندهی شود. برای مثال اگر سازنده‌ها اقدام به ساخت‌وساز کنند ولی خریداران مسکن قدرت خرید لازم را نداشته باشند پس از مدت کوتاهی ساخت‌وساز نیز به حالت رکود در می‌آید. برای مثال صندوق پس‌انداز یکم، استفاده از سند به‌عنوان وثیقه و تسهیلات ارزان‌قیمت و بلندمدت از جمله روش‌هایی است که در کشورهای مختلف برای توانمندسازی و افزایش قدرت خرید مصرف‌کنندگان بکار می‌رود. دولت‌ها در این زمینه می‌توانند با بیمه کردن وام‌ها، یارانه بهره و ایجاد ضمانت برای مؤسسات مالی روند اعطای تسهیلات را تسریع و تسهیل کنند. از طرف دیگر نیز علاوه بر مشوق‌های مالیاتی و یارانه‌هایی که می‌توان برای بخش تولید در نظر گرفت تا قیمت تمام شده مسکن کاهش یابد لازم است از تسهیلات مناسب نیز برای تولیدکننده مصالح و سازنده‌های مسکن استفاده کرد.
