عوامل مؤثر بر افزایش نرخ مسکن خالی در ایران و راه رفع آن

خلاصه اجرایی پایان نامه کارشناسی ارشد

ایمان عابدی

عنوان کامل پایان نامه :

عابدی، ایمان؛ تحلیل عوامل مؤثر بر نرخ مسکن خالی در ایران طی سال‌های 1385 تا 1395 از طریق روش مدل‌سازی معادلات ساختاری مبتنی بر کمترین مربعات جزئی (PLS-SEM)

مطالعه اصل منبع در سایت کتابخانه دانشگاه امام صادق

مقدمه

نرخ مسکن خالی موجود بیشتر از نرخ طبیعی مسکن خالی است. وقتی بیش از میزان طبیعی، مسکن خالی وجود داشته باشد می‌توان شاهد عدم کارآیی بازار در تأمین نیاز مسکونی خانوارها بود. این عامل می‌تواند حتی منجر به افزایش قیمت‌های مسکن نیز بشود زیرا واحدهای ساخته شده به بازار عرضه نمی‌شود و باعث کاهش عرضه فایل­های‌ مسکونی به بازار می‌شود. پس ایجاد بحران در نظام اقتصادی، ایجاد اختلال در بازار، عدم کارآیی بازار مسکن، افزایش قیمت مسکن و... از نتایج افزایش نرخ مسکن‌های خالی است. ضمن اینکه استفاده­از این مساکن خالی برای معاملات صوری و بالابردن قیمت یک منطقه از عوارض وجود تعداد بالای مسکن خالی است. بنابراین لازم است به عوامل ایجاد این پدیده و راهکار های رفع این مشکل پرداخته شود.

مسکن به­مثابه یک کالا در بازار مصرفی و سرمایه‌ای به‌وسیله نیروهای تطابق سازی (جورسازی) مثل قیمت بین تقاضاکنندگان و عرضه‌کنندگان مبادله می‌شود. از نظر استفاده از خدمات فضای مسکونی این کالا به دو دسته مسکن خالی و مسکن اشغال شده تقسیم می­شود. نرخ مسکن خالی در سرشماری سال‌های 1385، 1390 و 1395 روند صعودی داشته و از نرخ طبیعی فراتر رفته است. افزایش نرخ مسکن خالی در عین وجود تقاضای باالقوه و بالفعل در بازار نشان از شکست بازار مسکن در تامین نیاز مردم دارد. طبق تحقیقات نگه داشتن مسکن به صورت خالی و عدم ارائه آن به بازار می­تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود. از این رو کاهش نرخ مسکن خالی به وسیله مالیات بر خانه های خالی و سایر سیاست ها امری لازم برای اقتصاد مسکن کشور است. اما قبل از ارائه راهکار نیاز است به عوامل موثر بر افزایش مسکن خالی پرداخته شود تا از طریق رفع آن ها مشکل مسکن خالی نیز حل شود.

عوامل موثر بر رشد نرخ مسکن خالی

کارشناسان مهم­ترین عامل رشد مسکن خالی را افزایش تقاضای سرمایه‌ای می­دانند زیرا روند قابل پیش‌بینی و تکرارشونده سوددهی بالا و ریسک پایین، بخش قابل توجهی از سبد دارایی سرمایه‌گذاری را صرف مسکن می­کند. در سال‌های 1390 و 1395 کاهش تقاضای مصرفی و افزایش تقاضای سرمایه‌ای و در سال 1385 کاهش جمعیت برخی استان‌ها عامل اصلی افزایش نرخ مسکن خالی بوده است؛ بنابراین نیاز است سیاست مناسب در جهت افزایش عرضه متناسب با رفع نیاز مصرفی، کاهش تقاضای سرمایه­ای، افزایش قدرت خرید خانوارها و جلوگیری از کاهش جمعیت شهرهای با نرخ بالای مسکن خالی صورت گیرد. لازم به ذکر است میزان سه نیروی مذکور یعنی تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه­ای و عرضه مسکن تحت تأثیر ساختار نهادی و تصمیمات سیاستی اخذ شده توسط نظام حکمرانی اعم از برنامه­های توسعه، بودجه و سایر قوانین و آیینامه‌ها تعیین می­شود؛ بنابراین انتظار نمی­رود تمام مشکلات بخش مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی قابل‌کنترل باشد. همچنین سیاست‌های مالیات بر مسکن خالی، مقابله با سفته‌بازی، جلوگیری از مهاجرت به شهر­های بزرگ و ابزارهای افزایش مسکن مقرون‌به‌صرفه از جمله اقدامات لازم برای جلوگیری از رشد نرخ مسکن خالی است که عزم کل نظام حکمرانی را می­طلبد. به کمک تفکیک‌های بین تقاضای مصرفی، سرمایه‌ای و عرضه مسکن سعی شد پدیده مسکن خالی تبیین شود. به همین منظور سه فرضیه اساسی مطرح شد که افزایش تقاضای مصرفی می‌تواند منجر به کاهش نرخ مسکن خالی شود، افزایش تقاضای سرمایه‌ای می‌تواند منجر به افزایش نرخ مسکن خالی شود و افزایش عرضه متناسب با نیاز نیز می‌تواند منجر به کاهش نرخ مسکن خالی شود.

در طول سال‌های 1390 تا 1395 تقاضای سرمایه‌ای به دلیل افزایش قیمت مسکن و تکرارپذیری روند سوددهی مسکن نسبت به بازارهای مشابه افزایش داشته است و منجر به افزایش مسکن خالی‌شده است. تأثیر تقاضای سرمایه‌ای در افزایش مسکن خالی در سال 1395 بسیار قوی بوده و این فرضیه تحقیق مبنی بر مؤثر بودن تقاضای سرمایه‌ای بر افزایش مسکن خالی را تأیید می‌کند. همچنین کاهش قدرت خرید خانوارها (کاهش تقاضای مصرفی) هم منجر به شکل‌گیری خانه‌های خالی می‌شود. رابطه قدرت خرید خانوارها و نرخ مسکن خالی همواره منفی (غیرمستقیم) بوده که این خود تحت تأثیر افزایش قیمت زمین، اجاره و افزایش بیکاری رخ‌داده است. در سال‌های 1390به بعد تأثیر متغیر جمعیت روی نرخ مسکن خالی مثبت است که این امر نشان می‌دهد استان‌هایی که جمعیت بیشتری دارند نرخ مسکن خالی در آن‌ها بیشتر شده است و از این حیث عدم معناداری این متغیر را برای سال‌ها 1390 و 1395 نشان می‌دهد. زیرا در وهله اول انتظار می‌رود کاهش جمعیت منجر به کاهش تقاضای مصرفی شده و خانه‌های را افزایش دهد ولی در سال‌های 1390 تا 1395 استان‌هایی که رشد جمعیت بیشتری داشته نرخ مسکن خالی بالاتری نیز دارند. این نشان می‌دهد یک طرف افزایش سفته‌بازی در بازار مسکن وجود نیاز مصرفی و واقعی است که متقاضی سرمایه‌ای انگیزه پیدا می‌کند مسکن خالی نگه دارد چرا که از خرید آن توسط متقاضی مصرفی یا سرمایه‌ای در آینده اطمینان دارد. زیرا کل انباره مسکن با کمبود مواجه است.

خالی ماندن برخی مسکن­ها شاید به عدم تناسب آن ها با نیاز و توانایی خرید خانوارها بر­گردد. قیمت بالا، متراژ زیاد و لوکس بودن خانه‌های خالی می‌تواند بخشی از علت خالی ماندن آن‌ها باشد. عرضه تأثیر زیادی روی نرخ خانه‌های خالی نداشته است ولی اثر مستقیم آن نشان‌دهنده عدم رعایت تناسب بین مسکن‌های ساخته‌شده با نیاز مردم است، این نتیجه می‌تواند نشان‌دهنده افزایش ساخت‌وسازهای لوکس با زیربنای زیاد و گران‌قیمت باشد.

تاثیر قوانین بر افزایش مسکن خالی

در ادامه تأثیر برخی قوانین مؤثر بر مسکن خالی از جمله برنامه‌های توسعه قبل و پس از انقلاب، قوانین کنترل اجاره و تخلیه و انواع مالیات‌های حوزه مسکن بررسی شده­اند. برای برطرف شدن مشکل فزونی نرخ مسکن خالی نسبت به نرخ طبیعی آن می‌توان از طریق وضع مالیات بر مسکن خالی از بازدهی بالای آن کاست. با کاهش بازدهی مسکن از طریق اخذ مالیات عملاً مسکن از سبد دارایی  سرمایه‌گذاری خارج‌شده و به کارکرد مصرفی خود برمی‌گردد. تجربه کشورهای انگلستان، اسکاتلند، فرانسه، آمریکا و... در استفاده از این ابزار مالیاتی نشان می‌دهد که کارایی لازم را دارد. به‌طوری‌که نرخ خالی بودن خانه‌ها در این کشورها نزدیک به نرخ طبیعی و پائین‌تر از کشورهای فاقد این مالیات است. برای مثال انگلستان و اسکاتلند از پایین‌ترین نرخ خانه‌های خالی در بین کشورهای اروپایی (معادل ۳ درصد) برخوردار است. همچنین کشور فرانسه نیز با نرخ خانه‌های خالی ۷ درصدی دارای نرخی پائین‌تر از متوسط کشورهای اروپایی قرار دارد؛ بنابراین از مهم‌ترین سیاست‌های لازم برای کاهش نرخ مسکن خالی مالیات بر مسکن خالی است که در قوانین ایران سابقه دارد و از سال 1352 تا 1394 بارها در قانون وضع و سپس به عللی مثل عدم توانایی در شناسایی واحدهای خالی لغو شده است. لازم است سیاست‌گذار به طور جدی به اخذ این مالیات همت گمارد.

علاوه بر این اشتغال‌زایی، جبران کاهش قدرت خرید خانوارها، ساخت مسکن ارزان‌قیمت، اعطای تسهیلات مناسب و... می‌تواند در افزایش قدرت خرید خانوارها مؤثر باشد و به رفع عامل دوم مسکن خالی (کاهش قدرت خرید) کمک کند. از مهم‌ترین قوانین مرتبط با مسکن خالی نحوه تأمین مالی خانوارها برای تهیه مسکن است. طبیعی است وقتی بخشی از مردم به دلیل عدم توانایی مالی قادر به خرید یا اجاره مسکن نباشند می‌توان شاهد افزایش مسکن خالی بود. در واقع نحوه تأمین مالی بسته به اینکه چه مقدار توانایی برای بهبود تقاضای مصرفی داشته باشد می‌تواند به پر شدن خانه‌های خالی کمک کند؛ بنابراین کشورهای مختلف در زمینه تأمین مسکن سیاست‌هایی را اجرا کرده‌اند که می‌تواند در اصلاح قوانین داخلی ایران و ایجاد روش‌های بهتر برای تأمین مسکن بکار گرفته شود.

بسته سیاستی مقابله با مسکن خالی

به طور کلی هر سیاستی که بتواند تقاضای مصرفی را از طریق افزایش قدرت خرید بهبود دهد، عرضه را متناسب با نیاز کند و تقاضای سرمایه ای را کاهش دهد میتواند یک سیاست موثر در رفع مشکل مسکن خالی باشد. بر اساس بررسی‌های صورت‌گرفته پیشنهاد می‌شود گام‌های زیر در جهت کنترل و کاهش نرخ مسکن خالی برداشته شود:

1.     تسریع در راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور به‌منظور شناسایی علت و مدت زمان خالی بودن خانه‌ها

2.     استفاده از روش‌های شناسایی و راستی آزمایی مثل استفاده از قبوض آب، برق و... و همچنین روش مستقیم شناسایی خانه­های خالی از طریق فعال‌سازی شهرداری‌ها. به همین منظور لازم است تبصره (۷) ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۱۳۹۴ به نحوی اصلاح شود تا استفاده از ظرفیت‌های اطلاعاتی شهرداری‌ها به‌عنوان یکی از منابع مهم جمع‌آوری اطلاعات املاک و دیگر دستگاه‌های دارنده اطلاعات مذکور همچون شرکت‌های آب، برق و گاز منطقه‌ای و شرکت‌های پست و مخابرات مورد توجه قرار گیرد.برای مثال شهرداری ها اطلاعاتی در خصوص مالکان دارند که از طریق «تخصیص سهمیه طرح‌های مدیریت ترافیک و آلودگی هوا توسط شهرداری‌ها» و «صدور انواع پروانه، گواهی و مجوز توسط شهرداری‌ها» بدست آمده است. از تمام سامانه­های اطلاعاتی ثبت اسناد، ثبت احوال و ... سازمان امور مالیاتی باید استفاده کند تا از مالکان واحد های خالی مالیات اخذ کند.

3.     برطرف کردن علت‌های غیر سفته‌بازانه مسکن خالی از طریق اعطای وام ارزان‌قیمت به تعمیرات، رفع موانع قانونی و مشکلات مربوط به مصادره مسکن توسط بانک و نهادهای قضایی

4.     اصلاح نظام رفاهی (مالیات و یارانه‌ها) اعم از وضع مالیات بر مسکن خالی، مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر ارزش زمین و مالیات بر معاملات مکرر که البته شبیه همان مالیات بر عایدی سرمایه است. همچنین وضع مشوق‌های مالیاتی مثل تخفیف مالیاتی و بخشودگی مالیاتی برای کسانی که خانه خالی را بکار گرفته و پر می‌کنند.

5.     تشویق به مهاجرت مردم به مناطقی که بیشترین نرخ خانه خالی را دارد و جلوگیری از مهاجرت بیشتر از روستاها به شهر، به‌خصوص مهاجرت به شهرهای بزرگ مثل تهران. یا حداقل جلوگیری از مهاجرت مردم از شهرهایی که نرخ مسکن خالی بالایی دارد. در سال 1395 بیشترین نرخ مسکن خالی در هرمزگان، اصفهان، یزد، خراسان جنوبی، سمنان و آذربایجان شرقی بوده است.

6.     در مورد مسکن مهر یا الگوهای مشابه می‌توان از الگوی سیاستی چین در واگذاری واحدهای دولتی استفاده کرد. این کشور در دوره 1988-1998 برای جلوگیری از سفته‌بازی در بازار مسکن تا 5 سال فروش واحدهایی که از طرف دولت به مالکان فروخته شده بود را ممنوع کرد. می‌توان برای کاهش سفته‌بازی در مسکن مهر فروش این واحدها را تا چند سال غیرمجاز کرد (احمدی، 1387: 30). تا انگیزه خرید و خالی رهاکردن این مسکن‌ها کاهش پیدا کند. البته این به‌تنهایی مانع خرید مسکن مهر با انگیزه سفته‌بازی نمی­شود مگر آنکه بر عایدی سرمایه مسکن و مسکن خالی مالیات وضع شود و همچنین مطابق سامانه جامع املاک تنها به نیازمندان واقعی مسکن مهر یا طرح‌های مشابه اختصاص پیدا کند.

7.     لازم است از طریق عمق بخشیدن به بازار بورس و رونق آن سرمایه‌های سرگردان و سفته‌بازی‌ها را از بازار مسکن و سایر بازارهای مصرفی حذف و به بازار بورس منتقل کرد. مثلا راه اندازی صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات موسوم به ریت.

8.     مهم‌ترین سیاست پیشنهادی هدف‌گذاری تورم و ساماندهی نظام پولی است. با از بین رفتن سیاست‌های تورم‌زا و کاهش یا از بین رفتن تورم بخش مسکن سفته‌بازی در زمین و مسکن از بین خواهد رفت؛ بنابراین لازم است سیاست‌های لازم جهت جلوگیری از بیماری هلندی، کسری بودجه، تبدیل دلارهای نفتی به ریال، پولی کردن بودجه، ثابت کردن قیمت‌ها به‌خصوص ارز و مکانیسم بی‌قیدوشرط رشد پول درون‌زا تورم کنترل شود.

 

منابع

1.     امیری، نعمت اله؛ قلی‌زاده، علی‌اکبر (1392). نگاهی به‌نظام مالیاتی بخش مسکن در جهان و چارچوبی برای اصلاح ساختار مالیات‌ها در بخش مسکن ایران. مجله اقتصادی، دوره 13، شماره‌های 11 و 12، ص 91-110.

2.     خلیلی عراقی، منصور ؛ حسنی، احمد (1391). درآمدی بر اقتصاد مسکن، دانشگاه تهران، تهران.

3.     رحیم‌پور، علی؛ وکیل قاهانی، سید علی (1390). بررسی عوامل مؤثر بر عرضه و تقاضای بازار مسکن، بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، اداره آمار اقتصادی.

4.     سبحانیان، سید محمدهادی؛ آقاجانی معمار، احسان؛ ملکی، توتونچی. (1396). مالیات بر عایدی سرمایه املاک و مسکن؛ منبع درآمدی پایدار برای شهرداری‌ها و ابزاری مناسب به‌منظور کنترل سوداگری در بازار مسکن. فصلنامه علمی - پژوهشی اقتصاد و مدیریت شهری، 6، 21، 83-96.

5.     سعیدی راد، ساناز. (1394). تأثیر وجود خانه‌های خالی از سکنه بر تعادل بازار مسکن مطالعه موردی: شهر اصفهان، گروه اقتصاد شهری، پایان‌نامه، دانشکده کارآفرینی هنر و گردشگری، دانشگاه هنر اصفهان.

6.     سیاست‌های 24 گانه اقتصاد مقاومتی (1392)،http://farsi.khamenei.ir/news-content?id=25370

7.     سیاست‌های کلی «خانواده» (1395)،https://farsi.khamenei.ir/news-content?id=34254

8.     سیاست‌های کلی نظام در امور «مسکن» (1389)، https://farsi.khamenei.ir/news-content?id=16983

9.     سند چشم‌انداز جمهوری اسلامی ایران در افق 1404، (1382). https://farsi.khamenei.ir/message-content?id=9034.

10.            فدایی، ایمان؛ کمیاب بهناز (1396). ناظر مالیات بر خانه‌های خالی و برآورد ظرفیت درآمدی آن؛ دفتر تحقیقات و سیاست‌های مالی وزارت امور اقتصاد و دارایی.

11.            قلی‌زاده، علی‌اکبر (1378). تقاضای دارایی مسکن، مبانی نظری و کاربردهای سیاستی. مجله برنامه‌ریزی و بودجه، 42: 57 -80.

12.            قلی‌زاده، علی‌اکبر (1392). نگاهی به‌نظام مالیاتی بخش مسکن در جهان و چارچوبی برای اصلاح ساختار مالیات‌ها در بخش مسکن ایران. مجله اقتصادی، دوره 13، شماره‌های 11 و 12، ص 91 -110.

13.            Belsky, E. S. (1992). Rental vacancy rates: a policy primer. Housing Policy Debate, 3(3), 793-813.

14.            Couch, C., & Cocks, M. (2013). Housing Vacancy and the Shrinking City: Trends and Policies in the UK and the City of Liverpool. Housing Studies, 28(3), 499-519.‏

15.            Council tax on second and long-term unoccupied homes – guidance, Directors of Finance of Scottish Local Authorities Available at: https://www.gov.scot/binaries/content/documents/govscot/publications/advice-and-guidance

16.            Chen, Y. J. (2000). Modeling the impacts of vacancy taxes on the Taiwan housing market. Proceedings of the National Science Council, Republic of China, 11(2), 148-155.‏

17.            Chen, Y. L. (2016). Gender and the Housing" Questions" in Taiwan. ACME: An International E-Journal for Critical Geographies, 15(3).‏.

18.            DiPasquale, D. & Wheaton, W. C. (1992). The markets for real estate assets and space: A conceptual framework. Real Estate Economics, 20(2), 181-198.‏

19.            Dusansky, R. & Koç, Ç. (2007). The capital gains effect in the demand for housing. Journal of Urban Economics, 61(2), 287-298.‏

20.            Jones, R. W., & Pridemore, W. A. (2016). A longitudinal study of the impact of home vacancy on robbery and burglary rates during the US housing crisis, 2005-2009. Crime & Delinquency, 62(9), 1159-1179.

21.            Hagen, D. & Hansen, J. (2010). Rental housing and the natural vacancy rate. Journal of Real Estate Research, 32(4), 413-433.‏

22.        HM Government. (2011). Laying the foundations: A housing strategy for England.‏

23.            Housing Agency (2016), Tackling Empty Homes, Overview of vacant housing in Ireland and possible actionsDiscussion paper prepared for the Housing and Homelessness Committee.

24.            Krainer, J. (2001). Natural vacancy rates in commercial real estate markets. FRBSF Economic Letter.‏

25.            Liang, Y. (2006). The anatomy of vacancy behavior in the real estate market (Doctoral dissertation, University of Wisconsin-Madison).‏

26.            Maslow, A. H. (1943). A theory of human motivation. Psychological review, 50(4), 370.‏

27.            Morton, A. & Ehrman, R. (2011). More homes: Fewer empty buildings.‏

28.            McCartney, J. (2010). Predicting turning points in the rent cycle using the Natural Vacancy Rate-An applied study of the Dublin office market. Journal of the Statistical and Social Inquiry Society of Ireland, 40, 11.‏

29.            National Vacant Housing Reuse Strategy (2018), Executive Summary, Department of Housing, Planning and Local Government, housing.gov.ie. Available at: https://www.housing.gov.ie/sites/default/files/publications/files/national_vacant_housing_reuse_strategy_-_executive_summary.pdf.

30.            Rosen, K. T., & Smith, L. B. (1983). The price-adjustment process for rental housing and the natural vacancy rate. The American Economic Review, 73(4), 779-786.‏

31.            Simon Communities of Ireland. (2017). Empty Homes, Unlocking solutions to the housing and homeless crisis, Addressing vacant and derelict homes in Ireland. Available at: https://www.dubsimon.ie/wp-content/uploads/2017/10/FINAL-Empty-Homes-Unlocking-solutions-to-the-housing-and-homeless-crisis-01022017.pdf.

32.            Smith, R. & Merrett, S. (1988). Empty dwellings and tenure switching: a British case study. Housing Studies, 3(2), 105-111.‏

33.            Sue Lee, Victoria Hiscocks CIH Cymru, Shelter Cymru, (2009) Empty Properties, Designed and Printed by Carrick www.carrickdp.co.uk.

34.            Vandell, K. D. (2003). Tax structure and natural vacancy rates in the commercial real estate market. Real Estate Economics, 31(2), 245-267.‏

35.            Voith, R., & Crone, T. (1988). National vacancy rates and the persistence of shocks in US office markets. Real Estate Economics, 16(4), 437-458.‏

36.            Wheaton, W. C. (1990). Vacancy, search, and prices in a housing market matching model. Journal of Political Economy, 98(6), 1270-1292.

37.            Whitaker, S. D. (2011). Foreclosure-related vacancy rates. Economic Commentary, (2011-12).‏

38.             Williams, J. T. (1995). Pricing real assets with costly search. The review of financial studies, 8(1), 55-90.

---

[1] . [e-mail]