اقتصاد مسکن

نمی‌دانی؟ یادبگیر؛ نمی‌توانی؟ بخواه!! - تقریر حقیقت، تقلیل مرارت

نمی‌دانی؟ یادبگیر؛ نمی‌توانی؟ بخواه!! - تقریر حقیقت، تقلیل مرارت

اقتصاد مسکن

نوشته‌های ایمان عابدی

انتخابات سال انبوهی از انتظارات را بر دوش دولت سیزدهم قرارداد. انتظار سامان­بخشی به اوضاع کشور از سوی مردم با روی کار آمدن رئیس‌جمهوری انقلابی بیش‌ازپیش زیاد شده است. این روز­ها نیز شاهد معرفی وزرای پیشنهادی به مجلس هستیم. تقریباً تمامی وزرا برنامه­های مکتوب خود را به صورت عمومی منتشر کرده­اند که این خود جای تقدیر و تشکر دارد. ازاین‌رو از صاحب‌نظران و فعالان تمامی حوزه­های اقتصادی، سیاسی و فرهنگی انتظار می­رود با بررسی و تحلیل برنامه­های پیشنهادی وزرا در پیش برد، اجرا و اصلاح برنامه­های مذکور سهم خود را ایفا کنند.  

بخش مهمی از برنامه‌های وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی به نهضت توسعه مسکن و شهرسازی اختصاص دارد. نهضت نشان از یک قیام، جهش و حرکت عظیم دارد. طبیعتاً انتظار می­رود بار معنایی نهضت واقعاً در برنامه­های پیشنهادی وزیر بروز و ظهور داشته باشد. کاهش فعالیت­های عمرانی در سال­های گذشته در سطح کشور به گواه آمار بی‌سابقه بوده و فضای ساخت‌وساز و حتی معاملات مسکن را به‌شدت به رکود کشانده است. تولید سالیانه مسکن از متوسط ٧٧٠ هزار واحد در سال ١٣٩٢ به متوسط سالیانه حدود ۴٠٠ هزار واحد از سال ١٣٩٣ تاکنون رسیده است. قیمت مسکن در هشت سال اخیر بیش از 7 برابر شده و ایران را در جایگاه هفتمین کشور دنیا در شاخص نسبت متوسط قیمت مسکن به متوسط درآمد خانوار قرار داده است. همچنین تهران سومین شهر جهان در مقایسه با سایر شهر­های دنیا در این شاخص است. این آمار نشان می­دهد مسکن تبدیل به کالایی بسیار گران‌قیمت برای خانوارهای ایرانی شده است.

اولین نکته­ای که باید بدان توجه کرد تفاوت برنامه­های اجرایی وزارت‌خانه با اسناد چشم‌انداز و برنامه­های توسعه است. برنامه­ریزی در امر مسکن و شهرسازی باید کمی، زمانمند، مکان بند و دقیق باشد. صرف بیان اهداف پیش­رو و چشم‌انداز در برنامه­ها کفایت نمی­کند. هر برنامه باید دقیق طبق زمان‌بندی مشخص با تعیین مکان اجرای برنامه، نحوه تأمین مالی پروژه و سایر ابعاد آن تهیه شود. اما در حد تعیین اهداف و چشم‌اندازها برنامه وزیر پیشنهادی جامعیت لازم را داراست. توجه به ابعاد مختلف مقوله شهرسازی به‌عنوان امری انسانی و نه فقط یک مقوله کالبدی در برنامه مذکور تا حدی به چشم می­آید. اما لازم است باتکیه‌بر شاخص­های شهری و اقتصاد مسکن وضعیت فعلی مشخص شده و سپس در یک افق زمانی با برنامه­ای معین هدف مطلوب باز با کمک شاخص­ها تعیین شود. این روش کمتر در برنامه‌ریزی­ها بکار رفته ولی برنامه­ها را دقیق­تر و علمی‌تر خواهد کرد.

ازآنجاکه بین برنامه­های ذکر شده توسط وزیر پیشنهادی، مهم­ترین موضوع ساخت یک میلیون مسکن به طور سالیانه است در ادامه بیشتر به ابعاد مختلف همین موضوع پرداخته می­شود.

چنان‌که که گذشت، لازم است در برنامه­ها چگونگی تحقق اهداف نیز بیان شود. مثلاً منابع مالی لازم برای احداث یک میلیون مسکن سالیانه، از کجا و چطور تأمین خواهد شد؟ اگر ساخت مسکن 75 متری مدنظر باشد سالیانه 75 میلیون مترمربع باید ساخت‌وساز صورت گیرد. هزینه­های ساخت یک واحد استاندارد هم اکنون در تهران و شهرهای بزرگ به مبلغی بالای متری ۷ میلیون تومان رسیده است و مبلغ 7/2 میلیون تومان برای ساخت طرح اقدام ملی مسکن به همین دلیل مورد استقبال سازندگان قرار نگرفت. حتی اگر ساخت هر متر مسکن را پنج میلیون تومان در نظر بگیریم 375 همت فقط هزینه ساخت‌وساز خواهد شد. حال اگر هر بشکه نفت 70 دلار قیمت داشته باشد و با نرخ بیست هزار تومان تبدیل به ریال شود 267 میلیون بشکه در سال یعنی بیش از یک میلیون بشکه نفت در روز باید به فروش برسد تا فقط هزینه ساخت‌وساز یک میلیون مسکن را فراهم کند. البته به این باید هزینه زیرساخت‌ها اعم از آب، برق، گاز و... را نیز افزود و فراموش نکرد که با وجود تورم میزان سرمایه لازم برای ساخت‌وساز نیز روزبه‌روز افزایش می­یابد؛ بنابراین علی‌رغم اینکه ساخت مسکن ضروری است باید برای شیوه تأمین منابع مالی آن فکری اساسی کرد. لازم است استفاده از خط اعتباری (پول پایه یا پول پرقدرت) به حداقل برسد و در صورت استفاده، ضریب فزاینده پولی حتماً کنترل شود. تا حد امکان باید از منابع موجود بانکی، بازار بدهی، بازار سهام و ابزارهای دیگر مالی استفاده شود. البته ناگفته نماند بانک­ها معمولاً تمایل ندارند تسهیلات ارزان‌قیمت و بلندمدت به بخش مسکن پرداخت کنند. ولی دولت می­تواند بخشی از سود تسهیلات بانکی را با اعطای یارانه جبران کند و در ضمن بازگشت تسهیلات را برای بانک­ها ضمانت کند تا مشوقی برای اعطای تسهیلات باشد.

هر 57 مترمربع مسکن یک شغل مستقیم و 24 نفر شغل غیرمستقیم در دوره ساخت ایجاد می­کند. یعنی تنها 3/1 میلیون شغل جدید در طول دوره ساخت ایجاد می‌شود. در سال 1399 کل بیکاری کشور حدود 5/2 میلیون نفر بوده است و ساخت یک میلیون مسکن می­تواند بخش قابل‌توجهی از بیکاری را برطرف کند. پس ساخت‌وساز مسکن علاوه بر اینکه نیاز ضروری کشور است پیشران اقتصاد نیز محسوب می­شود. اما یکی از نقاط مغفول در برنامه پیشنهادی عدم توجه کافی به بازار مصالح ساختمانی است و مادامی که این مشکل حل نشود بخش مسکن نمی­تواند رونق لازم را پیدا کند. در سال­های اخیر تولید مصالح به‌خصوص سیمان و فولاد به‌عنوان مصالح عمده و پرهزینه مسکن، برای حدود 300 تا 400 واحد مسکونی بوده است. یعنی لازم است حدوداً تولید مصالح لااقل سه برابر شود. باتوجه‌به وضعیت کمبود برق و به‌خصوص آب در خوزستان و اصفهان که دارنده صنایع بزرگ فولادی هستند چطور می­توان ظرفیت تولید را سه برابر کرد؟ این موضوع نشان می­دهد هماهنگی سایر وزارت‌خانه‌ها از جمله وزارت نیرو و صمت برای تأمین انرژی و مصالح کاملاً ضروری است و در غیر این صورت تورم و جهش قیمت بزرگی در مصالح ساختمانی و سپس در مسکن اتفاق می­افتد.

یکی از وظایف مهم دولت‌ها تأمین زیرساخت است. مادامی که زیرساخت‌های مختلف مثل برق، آب، گاز، اینترنت، راه، حمل‌ونقل و ... تأمین نشده نه دولت و نه بخش خصوصی نمی‌توانند تولید کالا و خدمات داشته باشند. وظیفه اولیه دولت تأمین کالای عمومی است که یکی از مصادیق آن زیرساخت­های شهری است، متأسفانه یک نگرش توسط برخی کارشناسان به‌غلط بیان می­شود که اگر مسکن مناسب برای مردم تهیه شود آنگاه زیرساخت‌ها را خود مردم ایجاد می­کنند. درصورتی‌که زیرساخت یک کالای عمومی بوده و در تمام دنیا توسط دولت تأمین مالی می‌شود. با همین نگرش برخی مسکن­های مهر بدون داشتن سیستم آبرسانی درست، برق، آموزش و بهداشت تحویل مردم شد. نباید از اقشار ضعیف­تر جامعه که با تمسک به طرح مسکن مهر خانه‌دار می­شوند توقع ساخت مدرسه، پارک و ... داشت. این مورد نیز نیاز است در طرح فعلی اصلاح شود.

به‌عنوان آخرین ملاحظه به اولویت مکان ساخت واحدهای مسکونی پرداخته می­شود. هرچند در طرح مسکن مهر نیز بر احیای بافت فرسوده تاکید شده بود ولی تنها 300 هزار واحد جدید مسکونی به‌جای بافت فرسوده شهری احداث شد. در برنامه پیشنهادی وزیر دولت سیزدهم نیز بر بافت فرسوده تاکید شده ولی نیاز است در عمل حجم بیشتری از این بافت احیا شود. در حال حاضر حداقل بیش از 20 میلیون ایرانی درگیر بد مسکنی، بافت فرسوده و بافت ناپایدار هستند که معمولاً ساخت‌وسازهای جدید و بیرون شهر دردی از این‌ها دوا نمی‌کند. اولویت ساخت‌وساز باید در احیای بافت فرسوده و زمین‌های بایر شهری باشد. پس از آن باید به تغییر کاربری زمین­های درون‌شهری اعم از پادگان­ها و انبارها پرداخت و دست آخر به توسعه افقی شهر­ها در حومه و شهرهای اقماری پرداخت. امید است وزیر پیشنهادی به کمک نخبگان و فعالان بازار مسکن بتواند مشکلات مردم عزیز و سربلند ایران را به بهترین نحو برطرف کرده و موجبات سربلندی میهن اسلامی را فراهم سازد.


نظرات  (۰)

هیچ نظری هنوز ثبت نشده است

ارسال نظر

ارسال نظر آزاد است، اما اگر قبلا در بیان ثبت نام کرده اید می توانید ابتدا وارد شوید.
شما میتوانید از این تگهای html استفاده کنید:
<b> یا <strong>، <em> یا <i>، <u>، <strike> یا <s>، <sup>، <sub>، <blockquote>، <code>، <pre>، <hr>، <br>، <p>، <a href="" title="">، <span style="">، <div align="">
تجدید کد امنیتی