قیمت زمین و اثرات بر تراکم

اختلاف قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی بین مناطق تهران ده برابر است و بین ۹/۸ تا ۹۹/۲ میلیون تومان قرار دارد.

اختلاف ده برابری قیمت زمین؛ یعنی حداقل ده برابر نابرابری بین ارزش دارایی مالکان؛ ضمناً ساختمان که روی زمین ساخته شود با ارزش افزوده ساخت‌وساز اختلاف دارایی‌ها بیش از ده برابر هم می‌شود!

مالکیت زمین خود یک موتور تولید نابرابریست که مجوز ساخت‌‌وساز و تراکم فروشی هم آن‌را تشدید می‌کند.

از قضا طبق قوانین، ارتفاع مجاز ساختمان برای زمین‌های گران‌تر در مناطق ۱ تا ۳ بیش از زمین‌های ارزان قیمت مناطق جنوب تهران است. این داستان در سایر مناطق کشور هم عینا وجود دارد. موتور مذکور البته هوندا ۱۲۵ هم نیست بلکه بنز است!

اما سه نکته؛

۱. افزایش قیمت زمین و مجوز بلند مرتبه‌سازی هیچ‌کدام ناشی از تلاش و کوشش مالکان نبوده بلکه حاصل رانت طبیعی زمین + رانت مدیریتی ائتلاف غالب + فساد و ... بوده است.

۲. ساختمان کم‌ارتفاع در زمین گران‌قیمت صرفه اقتصادی ندارد و هر واحد آن برای مصرف‌کننده بسیار گران تمام می‌شود.

۳. بلند مرتبه‌سازی خود عامل تشدید افزایش قیمت زمین است.

سه نکته بالا یعنی ایجاد بن‌بست در نظام اقتصادی که تنها هنر حکمرانی دولت‌ها در تمام بخش‌ها بوده است. خودروسازی هم با بن‌بستی شبیه به همین مواجه است. اگر واردات آزاد شود خودرو‌ساز داخلی ورشکست می‌شود اگر نشود مردم متضرر می‌شوند و حتی در تصادفات جانشان را از دست می‌دهند.

اگر در وقت مناسب اصلاحات اقتصادی انجام نشود مجبوریم در زمان بحران آن را با هزینه بالاتر انجام دهیم. مثل یک جراحی سرپایی که اگر به موقع انجام نشود بیماری پیش‌روی می‌کند و نیاز به بی‌هوش کامل و جراحی سخت‌تری به وجود می‌آید. 

از سه نکته مذکور نتیجه می‌شود که کاهش ارتفاع ساخت‌وساز در شمال شهر راه‌حل نیست بلکه مانع تولید و ساخت‌وساز است.

راه‌حل:

الف. کوتاه مدت: اخذ مالیات از مالک زمین‌ها و ساختمان‌های گران‌قیمت

ب. میان مدت: اعطای زمین‌ استیجاری دولتی برای کاربری مسکونی و تجاری در جهت رفع نیاز مصرفی

ج: اصلاح قوانین تراکم و ارتفاع ساخت بر اساس محدودیت‌ها و ظرفیت‌های زیرساخت شهری نه قیمت زمین!

ایمان عابدی

https://www.instagram.com/p/CYH9rt4KIfI/?utm_medium=copy_link