تغییرات اجارهبها در سال 1400
طبق آمار بانک مرکزی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در آذرماه سال 1400 نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل 51/2 و 54/2درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است.
بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در آبان‌ماه سال 1400 نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل 51/6 و 54/9درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است.
در سالهای ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ متوسطِ سهم مسکن از هزینه خانوار ۴۴ درصد بوده که این عدد در سالهای ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ بین ۵۵ تا ۶۰ درصد از هزینه خانوار را به خود اختصاص میدهد. در تازه‌ترین گزارش رسمی، عنوان شده که رقم رشد اجارهبها در کل کشور از ۳۲.۴ درصد در آذر سال گذشته اکنون به ۵۴.۲ درصد در آذر امسال رسیده است.
گزارش بانک مرکزی مردادماه 1400:
تورم ماهانه شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی در مردادماه عمدتاً تحت‌تأثیر گروه "مسکن، آب، برق و گاز و سایر سوخت‌ها" قرار داشت؛ به‌گونه‌ای که این گروه 44.3 درصد از تورم این ماه را تشکیل داده است. در رتبه‌های بعدی گروه‌های "خوراکی‌ها و آشامیدنی‌ها" و "حمل‌ونقل" قرار دارند که بیشترین سهم از تورم مرداد را به خود اختصاص دادند.
گزارش بانک مرکزی شهریور 1400:
در شهریورماه همچون ماه گذشته، گروه‌های «مسکن، آب، برق و گاز و سایر سوخت‌ها»، «خوراکی‌ها و آشامیدنی‌ها» و «حمل‌ونقل» به ترتیب با سهمی معادل 49.8، 15.1 و 11.5 درصد بیشترین سهم را در تورم ماهانه داشته‌اند.
گزارش بانک مرکزی مهرماه 1400 :
در مهرماه 1400 علی‌رغم اینکه روند تورم متوسط دوازده ماهه و نقطه‌به‌نقطه سال کاهشی بوده، لیکن تورم ماهانه همچنان در سطح بالایی قرار داشته است. عامل اصلی تورم این ماه (باتوجه‌به سهم گروهها در شاخص قیمت مصرف‌کننده)، به افزایش نسبتاً بالای قلم "ارزش اجاری مسکن" ارتباط می‌یابد.
گزارش آبان‌ماه 1400 بانک مرکزی:
علی‌رغم اینکه در آبان‌ماه 1400 روند تورم متوسط دوازده‌ماهه و نقطه‌به‌نقطه همچون ماه گذشته کاهشی بوده، لیکن تورم ماهانه همچنان در سطح نسبتاً بالایی قرار داشته است. عامل اصلی تورم این ماه (باتوجه‌به سهم گروهها در شاخص قیمت مصرف‌کننده)، همچون روند چند ماه اخیر به افزایش نسبتاً بالای قلم «ارزش اجاری مسکن» ارتباط می‌یابد.
گزارش بانک مرکزی آذرماه 1400:
در آذرماه 1400 در ادامه روند چندماهه اخیر، نرخ تورم متوسط دوازده‌ماهه و نقطه‌به‌نقطه با کاهش همراه بودند. در این ماه نرخ تورم ماهانه نیز در ادامه روند دو ماه اخیر و در پی کاهش قابل‌توجه تورم ماهانه ارزش اجاری مسکن که طی ماههای اخیر به‌عنوان پیشران تورم مطرح بود، با کاهش مواجه شد. بررسی تورم ماهانه به تفکیک کالا و خدمت نشان میدهد که بر خلاف چندماهه اخیر، اقلام کالایی در این ماه سهم عمده از تورم ماهانه را به خود اختصاص دادند؛ به‌گونه‌ای که کالاهای بادوام که نوسانات قیمت آنها همبستگی بالایی با نوسانات بازار ارز دارد، تورم ماهانه نسبتاً بالایی را در آذرماه ثبت کردند.
عوامل مؤثر بر رشد اجارهبها عبارت‌اند از:
ازآنجاکه اجارهبها تابعی از قیمت مسکن است، عوامل افزایش قیمت مسکن روی افزایش اجارهبها نیز مؤثر هستند.
1. طبیعت بازار مسکن
سهم 54.5 درصدی اجاره در تورم دی‌ماه سال 1400 ناشی از عقب‌ماندگی اجارهبها نسبت به قیمت مسکن است. رشد بسیار بالای قیمت مسکن در دو سال اخیر و عقب‌ماندگی اجارهبها از آن در حال جبران است. اجارهبها همواره با یک فاصله‌ای به دنبال قیمت مسکن حرکت می‌کند تا نسبت P به R در بازار مسکن حدوداً ثابت بماند. نسبت قیمت به اجارهبها یکی از مهم‌ترین شاخص‌های بخش مسکن است که میتواند تغییرات اجارهبهای و قیمت نسبت به یکدیگر را توضیح دهد.
اجارهبهای مسکن در ماههای اخیر رشد بسیار زیادی را تجربه کرده تاحدی‌که تبدیل به عامل اصلی و اول تورم در دی‌ماه سال جاری شده است.
یک علت مهم این موضوع به جهش سه‌ساله بازار معاملات مسکن از سال ۹۷ تا پایان ۹۹ و تلاش بازار اجاره برای احیای رابطه ازدست‌رفته قیمتی با بازار معاملات مسکن مربوط میشود. طی سه سال گذشته در حالی بازار معاملات خریدوفروش مسکن با جهش بی‌‌‌سابقه همراه شد که هم اکنون بازار اجاره در حال حرکت به سمت احیای رابطه ازدست‌رفته قیمتی خود با بازار معاملات خریدوفروش مسکن است. ازآنجاکه همواره میانگین اجارهبهای مسکن درصدی از بهای قیمت آپارتمان‌‌‌هاست با جهش قیمت مسکن اجارهبها نیز تحت‌تأثیر قرار می‌گیرد.
2. افزایش تقاضا برای اجاره‌نشینی
برای نخستین‌بار در تهران تعداد مستأجران از مالکان بیشتر شده است. بر اساس تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران در سال ۱۴۰۰ تعداد مستأجران پایتخت از مالکان بیشتر شده است. بر اساس آمار رسمی، نرخ اجاره‌نشینی شهری در کل کشور از ۱۸ درصد در سال ۱۳۶۵ در عرض ۳۰ سال به ۳۸ درصد در سال ۱۳۹۵ رسید. در سال ۱۳۹۸ در تهران ۴۲ درصد مردم مستأجر شدند و اکنون در سال ۱۴۰۰ تعداد مستأجران پایتخت از مالکان بیشتر شده است.
با کاهش همه گیری کرونا روند مهاجرتها به تهران اعم از کارگران، دانشجویان و ... طبیعتا شکل گرفته است. افزایش تقاضا برای اجاره مسکن میتواند به همین دلیل باشد. هرچند اجاره بها از قیمت مسکن عقب افتاده بود ولی به دلیل بازگشت مردم از تهران به شهرستان ها به دلیل کرونا، تقاضای واحد های مسکونی و حتی حجم معاملات کاهش جدی داشت که در ماه های اخیر با کاهش چشم گیر بیماری کرونا این تقاضا برگشته و همراه با جبران عقب ماندگی اجاره بها به شکل افزایش اجاره و حجم معاملات خود را نشان می دهد.
3. رشد نقدینگی
رشد نقدینگی به‌عنوان عامل اصلی تورم در تمام بخش‌های اقتصادی میتواند عاملی برای افزایش اجاره مسکن نیز باشد. طبق آمار رسمی بانک مرکزی رشد نقدینگی در شهریورماه 1400 نسبت به پایان سال قبل 17 درصد افزایش داشته است.
4. کاهش صدور پروانههای ساختمانی
عرضه مسکن از عوامل کنترل و کاهش قیمت مسکن است. تغییرات تعداد پروانههای ساختمانی صادر شده یک نوع سیگنال برای تغییرات عرضه مسکن و در نهایت قیمت مسکن است. در سال 1400 تعداد پروانههای صادر شده کاهش محسوسی داشته و این امر منجر به افزایش قیمت و اجارهبها میشود.
کاهش حدود 39 درصدی پروانههای ساختمانی صادر شده یعنی سیگنالی برای کاهش عرضه مسکن، افزایش قیمت مسکن و افزایش اجارهبها. روند طولانی و هزینههای بسیاری که صرف اخذ پروانه ساختمانی میشود انبوه‌سازان و مردم را در شرایط رکود اقتصادی دچار فشار مضاعف می‌کند و روند ساخت‌وساز در کشور را بیش‌ازپیش کاهش میدهد.
5. آمار منتشر شده توسط بانک مرکزی
آمار معاملات و قیمت مسکن که به‌صورت ماهیانه توسط بانک مرکزی منتشر میشود در شرایطی که حجم معاملات به‌اندازه کافی زیاد نباشد نمی‌تواند نماگر خوبی برای قیمت و اجارهبهای مسکن باشد. خود انتشار این آمارها که عمدتاً نشان از افزایش قیمت مسکن دارد عرضه‌کنندگان مسکن را ترغیب به بالابردن قیمت مسکن می‌کند.
6. عدم اجرای قانون مالیات بر مسکن خالی
در صورت اجرای قانون مالیات بر مسکن خالی و عرضه واحدهای خالی به بازار انبوهی از عرضه شکل می‌گیرد که قطعاً بر قیمت‌ها اثر کاهشی دارد.
جمعبندی
افزایش اجارهبها پس از افزایش قیمت مسکن لابد منه است. افزایش کنونی اجارهبها غیرطبیعی نیست و با قوانینی مثل کنترل اجارهبها قابل‌کنترل نیست. سالهای گذشته نیز کنترل اجارهبها پس از همه‌گیری کرونا وضع شد ولی به دلیل عدم وجود سامانه اطلاعاتی و ضمانت اجرایی کارکردی نداشت؛ بنابراین نمی‌توان از افزایش اجارهبها با قانون منع افزایش اجارهبها جلوگیری کرد.
مهم‌ترین راه‌حل جلوگیری از افزایش اجارهبها کنترل قیمت مسکن و کاهش آن است. کاهش قیمت مسکن و اجارهبها نیز در گرو اقدامات زیر است:
1. نشان‌دادن عزم جدی در ساخت‌وساز به‌وسیله تسهیل فرایند کسب‌وکار منطبق با قانون تسهیل کسب‌وکار، اعطای پروانه ساخت در حجم گسترده میتواند سیگنالی در جهت افزایش عرضه مسکن باشد و قیمت مسکن را کنترل کند.
همچنین باید مردم از سوی نهادها و شرکت‌هایی که اعتماد به آنها وجود دارد از جمله سازندگان انبوه سیگنال ساخت‌وساز دریافت کنند. طرح نهضت ملی مسکن اگر عزم جدی در اجرا پیدا کند، پروژه‌های ساخت‌وساز واحدهای مسکونی به طور گسترده به تعداد دو میلیون واحد چنانچه وزیر محترم راه و شهرسازی قول داده است باید آغاز شود. این آغاز با قول به زمان تحویل مشخص باید همراه شود، انبوه‌سازان این امر را کاملاً حس کنند، واگذاری به شرکت‌های انبوه‌ساز پیمانکار انجام شود و مهم‌تر از همه این موارد پوشش خبری گسترده در این امر است.
یک پوشش خبری درست و قوی که اعتماد مردم به قول ساخت و زمان تحویل را در برداشته باشد قطعاً سیگنالی مثبت برای بازار مسکن است و میتواند قیمت‌ها را تا حد زیادی کنترل کند.
2. آغاز به تشویق پروژه‌های پیش‌فروش مسکن نیز سیگنالی مثبت به بازار مسکن است که لازم است قوانین دراین‌خصوص تسهیل شوند و این‌گونه پروژه‌ها نیز آغاز بکار کنند.
3. قانون مالیات بر مسکن خالی حداقل برای مالکان واحدهای خالی زیاد اجرایی شود. بانک‌ها، بیمه‌ها و سایر مؤسساتی که مسکن خالی دارند و اشخاص حقیقی که مسکن خالی زیادی دارند در اجرای این قانون در اولویت هستند. عرضه این واحدها به بازار به کاهش اجارهبها کمک شایانی می‌کند. طبق آمار فقط در تهران 400 هزار واحد مسکونی خالی در سال 1395 وجود داشته است که عرضه تعداد قابل‌توجهی از آن به یکباره به بازار اجاره قطعاً کمک خواهد کرد.
پیشنهادها ذکر شده از جنس اقداماتی هستند که به‌سرعت قابل انجام است تا افزایش اجارهبها تبدیل به بحران عمیق‌تر در بازار مسکن نشود. اقدامات بلندمدت برای کنترل اجارهبها میتواند وضع قانون کنترل اجاره باشد که منوط به ایجاد سامانه جامع املاک و اجرای جدی قانون مالیات بر مسکن خالی است. تا مالکان نه امکان خالی نگه‌داشتن مسکن داشته باشند و نه افزایش غیرمعقول اجاره.
